◎잔금법원공탁 소유권이전 청구소 제기 집주인이 팔기로 계약한 집을 나중에 와서 팔 수 없다고 하는 경우 또는 사기로 계약한 집을 갑자기 사정이 생겨 살 수 없게 되는 경우 서로 입장이 난처해질 때가 많다.
예를 들어 빌라를 사기로 하고 계약금과 중도금을 치른 뒤 잔금지급일에 잔금을 준비해갔는데 집주인(매도인)이 집을 팔지 않겠다며 이를 받지 않을 수가 있다. 이 경우 그 집을 꼭 사고 싶다면 소유권을 취득할 수 있다. 중도금까지 치른 상태에서 집을 살 사람에게 잘못이 없는 한 집주인이 임의로 계약을 해제할 수 없기 때문이다. 집주인이 잔금을 받지 않으려고 하면 즉시 잔금을 법원에 공탁하고 집주인을 상대로 소유권이전 등기절차이행 청구소를 제기, 승소판결을 받을 수 있고 그 판결에 의해 소유권이전 등기신청을 할 수 있다.
이와는 반대로 집을 살 사람(매수인)이 무슨 사정이 생겼는지 잔금지급일을 차일피일 미뤄 무작정 기다릴 수만은 없어 해약하고 싶을 때가 있다. 이 경우에는 곧바로 매매계약을 해제할 수는 없고 일정기간(보통 5일∼1주일정도)을 주고 잔금지급을 독촉한 다음 중도금을 돌려주고 매매계약을 해제해야 한다.
한편 집을 팔기로 매매계약을 체결, 계약금을 받으면서 집의 소유권자인 남편의 동의를 얻지 못하면 계약을 해제한다는 특약(단서조항)을 달았는데 남편이 집을 너무 싸게 팔았다며 계약을 해제하라고 한다. 다음날 집을 사기로 한 사람에게 해약통보를 하니 그 사람이 계약금의 2배를 위약금으로 내놓으라고 요구한다. 이 경우 집을 팔기로 계약을 한 사람은 위약금을 지급할 의무가 없다. 원칙적으로 등기부상 소유권자의 동의를 받지 못한 계약은 무효가 되고 이 경우엔 특약까지 했기 때문이다. 따라서 이미 받은 계약금만 돌려주고 매매계약을 해제할 수 있다.<도움말:서울시청 주택기획과>
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