◎확정일자 받아둬야 유사시 보증금 우선 돌려받아 본격적인 이사철이 되면서 집없는 사람들의 시름도 깊다. 치솟기만 하는 집세 방세를 감당하기도 버거운데 집주인의 복잡한 채무관계 탓에 억울한 피해를 당하는 경우까지 있다.
집 없는 사람들이 꼭 알아두어야할 「주택임대차보호법」의 주요 내용을 살펴본다.
이 법의 적용대상은 주거용 건물에 한하지만 건물대장에 「주거용」으로 등재돼 있지 않더라도 건물구조를 사실상 주거용으로 변경한 경우도 포함된다. 건물 자체가 준공검사를 받지 못한 경우 및 미등기 주택도 보호대상이다.
세든 사람의 권리는 입주와 주민등록, 즉 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력을 갖는다. 집주인이 중간에 바뀌더라도 계약기간에는 집을 비워달라는 요구를 할 수 없다. 이때 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 집이 경매에 넘어가더라도 경매대금에서 다른 채권에 우선하여 임차보증금을 받을 수 있다. 그러나 입주와 전입신고를 하기 전에 이뤄진 저당권설정이나 가압류·가등기에 의해 소유권에 변동이 생겼을 때는 새 집주인을 상대로 임차권을 주장할 수 없다. 따라서 세를 들기 전에 반드시 등기부를 열람하고 계약체결 후에는 빨리 법원이나 공증인을 통해 계약서상 확정일자를 받아두는 것이 좋다.
특히 이 법은 임차보증금이 소액인 경우 다른 담보물권의 성립시기가 임대차계약 전이라도 최우선 변제권을 인정한다. 특별시·직할시는 보증금 2천만원 이하, 기타 지역은 1천5백만원 이하인 경우 각각 7백만원·5백만원까지 우선 변제받을 수 있다.
임대차기간은 당사자들이 합의로 정할 수 있지만 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 한 경우 2년까지로 본다. 또 집주인이 임대차기간이 끝나기 6개월∼1개월전까지 집을 비워 줄것을 요구하거나 보증금을 올려달라는 통보를 하지 않았을 때는 기간만료와 동시에 종전 계약기간과 같은 조건으로 계약이 자동갱신된 것으로 본다.
보증금과 월세는 계약후 1년 이내에는 올릴 수 없으며 1년 후에도 5% 이상 올릴 수 없다.【이희정기자】
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