◎이사철 「주택임대차」 이것만은 알아두자/날짜 빠르면 국세·저당권보다 우선변제/만기돼도 보증금 안돌려주면 소송가능세들어 사는 사람을 보호할 수 있도록 주택임대차보호법등 각종 제도들이 마련돼 있지만 간단한 법적절차와 권리조차 제대로 몰라 집없는 설움을 겪는 경우가 많다. 「법은 멀고 관행은 가까운」것이 아직도 전·월세 관련 분쟁의 현실이다. 본격적인 이사철을 맞아 세들어 사는 사람이 반드시 알아두어야 할 몇가지 법률상식을 소개한다.
전세가 나가지 않는다고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많다. 원칙적으로 세입자가 계약기간 만기전에 이사가겠다고 말하면 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있다. 계약기간이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 관할 민사지방법원에 임대차보증금반환청구소송을 할 수 있다. 그러나 민사소송에는 많은 시간과 노력이 뒤따른다. 이사의사를 표시할 때 이러한 법규과정을 집주인에게도 알려주고 미리 협조를 당부하는등 서로 합의를 통해 문제를 해결할 수 있도록 하는 것이 최선이다.
근저당이 설정된 것을 미처 확인하지 못하고 전세계약을 체결했다가 집이 압류당하는 사례도 적지않다. 이사를 하기 전에 등기부등본을 통해 권리관계를 알아보는 것이 최선이지만 그렇지 못한 경우 주택임대차보호법등에 의해 일정 보증금은 국세나 기타 저장권자에 우선해서 변제받을 수 있도록 길이 열려 있다. 세들어 사는 집이 세금체납등으로 압류돼 공매처분되거나 저당권 실행으로 경매됐을 때 세든 사람에게 우선 변제해주는 금액은 지역에 따라 다소 차이가 있다. 서울시나 직할시의 경우 임차보증금이 2천만원이하이면 7백만원까지 우선 변제가 가능하다. 이들 지역을 제외한 기타지역은 1천5백만원 이하에 대해서만 5백만원까지 변제해주고 있다.
임차보증금이 일정범위(2천만원∼1천5백만원)를 넘을 경우에는 보호받을 수 없느냐 하면 그렇지 않다. 전세권설정등기나 확정일자를 해두었을 경우 변제받을 수 있다. 확정일자는 세입자가 입주를 하고 주민등록 이전을 한 후에 등기소나 공증인사무소에서 임대차계약서상에 확인을 받으면 된다. 5백원을 수수료로 내기만 하면된다.
확정일자는 전세권이나 임차권과 동일한 법적효력을 갖고 있어 이사를 하게되면 전세권설정 등기를 하고 집주인과 마찰이 있을 경우 반드시 확정일자를 받아놓는 것이 가장 중요하다. 확정일자를 갖추면 전세권설정 등기를 않더라도 사고가 발생할 경우 확정일자를 기준으로 국세나 해당 주택에 대한 권리설정자나 기타 채권자와 우선권을 다투게 된다. 확정일자가 일선 세무서의 세금고지서 발송일보다 빠르면 국세보다 우선해 전액 변제받고 저당권 설정일보다 빠르면 저당권자에 우선해 변제가 가능하다.
집주인이 턱없이 전세값을 올려 요구하는 경우도 더러 있다. 현행 주택임대차보호법에는 보증금은 계약후 1년이 지나 보증금을 올릴 경우에도 보증금의 5%이상은 올리지 못하도록 규정돼 있다. 가령 전세보증금이 5천만원일때는 1년후 2백50만원이상은 올리지 못하는 것이다. 집주인이 이런 규정을 무시하고 계속 전셋값을 인상을 요구할 때는 세입자는 동사무소에 주택임대차부당행위에 대해 신고를 하고 동사무소내 조정위원회의 조정을 받을 수 있다.【김병주기자】
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