토지와 관련된 세금은 과세표준이 되는 토지의 가격을 얼마로 평가하느냐에 따라 좌우된다. 토지관련세금은 토초세, 종합토지세, 개발이익환수금, 재산세, 양도소득세, 증여세, 상속세등 다양하다. 이들 세금을 조세원칙대로 가능한한 공정하고 공평하게 거둬 들이자면 무엇보다 토지에 대한 평가가 정확해야한다. 유감스럽게도 우리의 토지평가제도는 지금 발전도상에 있다.
정부는 납세자들의 조세저항을 크게 받지않고 토지관련세수를 정당한 수준으로 끌어올리려면 납세자들을 설득시킬 수 있을 만큼 합리적일뿐만 아니라 합법적인 토지평가제도를 내놓아야한다.
토초세에 대해 「헌법불합치」결정을 내린 헌재의 판결은 지가산정에 문제가 있음을 지적하고 지가산정 관련 법규의 정비와 행정의 개선책을 조속히 마련할 것을 촉구한바있다.
헌재도 밝혔지만 지가평가에 대한 납세자들의 불만과 불신은 각종 지가평가의 기준이 되고 있는 공시지가의 정확성과 대표성에대한 의문과 회의에서 시작된다. 또한 공시지가를 기준으로 하는 개별지가의 평가에 대한 불신도 높은 것이다.
정부는 우선 기준지가와 개별지가의 평가방식을 근본적으로 개선할 필요가 있다. 공시지가는 건설부가 전국 30만표준지에 대해 매년 지가를 조사, 가격을 평가한 것이다. 공시지가는 전문평가사와 평가기관에 의뢰하여 조사하고 있다.
정부는 이번 토초세개선방안의 하나로 개별지가평가의 정확성을 높이기 위해 표준지를 현행 30만필지에서 60만필지로 확대하기로 했다. 그런데 표준지 선정 그 자체에 문제가 있는 것으로 지적되고 있다.
현재 표준지선정은 6대도시 및 중소도시는 상업·주거·공업·녹지지역등 용도지역으로 구분하고 군지역은 전·답·대지·임야등 지목을 기준으로 하여 지정하고 있다. 표준지를 이처럼 6대도시와 중소도시 및 군지역으로 획일적으로 나누고 또한 이들지역을 용도지역이나 지목에 따라 획일적으로 지정하는 것은 대표성을 약화시키기 쉽다는 것이다.
표준지는 지역특성에 따라 고루 배분되고 지가수준, 토지이용상황, 주위환경등을 종합적으로 검토, 산정해야 한다는 주장이 나오고 있다. 개별지가평가는 일선 시·군등 행정기관의 담당공무원에 의해 이뤄지고 있는데 부동산에 관한 전문지식이 없는 일용잡급직등을 고용, 개별지가산정의 가장 기초작업인 토지특성조사를 함으로써 산정지가 자체가 엉터리가 되기 쉽다는 것이다. 이에 대한 시정방안으로 토지평가전문가에 의한 전국토평가가 요구되고 있다.
공시지가는 정확하면 할수록 좋은 거이다. 예산이 소요되더라도 믿을 수 있는 지가평가제도가 하루 빨리 정착돼야겠다.
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