◎적용기준 따라 “고무줄 차액”/과표로 신고한 재산 무의미/아파트 기준시가는 실거래가 60% 수준공직자 재산공개 파동은 부동산의 가치판정기준에 큰혼란을 초래했다. 숨기고 줄인데다가 산정기준도 공시지가 기준시가 과표 등 제각각이어서 눈여겨보지 않으면 재산가액을 비교하기도 어려울 정도였다. 부동산가액 산정기준으로 이용된 세가지 기준의 용도와 목적,제정경위와 문제점 등을 해부해 보았다.<기획취재부>
▷공시지가◁
정부는 토지거래 보상과 과세(양도소득세·상속세·증여세)의 기준으로 삼기위해 건설부·내무부·국세청·감정원 등의 각각 다른평가기준을 통합,89년 7월부터 공시지가를 고시하고 있다.
공시지가는 정부가 조사·평가해 공시한 표준지의 단취면적(㎡)당 가격을 말한다. 현재 전국의 모든 토지는 3천2백여만필지. 이중 거래가능한 2천5백여만 필지에서 선정한 30만필지가 표준지다.
정부는 이 표준지의 땅값을 감정평가사 5백30명에게 의뢰,복수평가토록 한 값에 해당지역 시장·군수·구청장의 의견을 참고해 가격을 결정한다. 이때 평가사는 토지의 용도,사실상의 이용내용,제한여부,지세,지반 등 30여가지의 감정기준에 따라 조사·평가한다.
따라서 이번 공직자 재산공개때 산출근거로 제시된 공시지가는 해당 토지가 표준지에 있는 것이 아니면 정확한 공시지가가 아니다. 30만필지의 표준지가 아닌 대다수의 토지에는 개별 공시지가라는 개념이 적용된다.
감정평가사 김모씨(40)는 『평가사 한사람이 2개월의 짧은 기간내에 1천여필지를 감정해야 하며,감정비용도 아주 싸 정확한 조사·평가에 어려운 점이 많다』고 말했다.
우리나라의 부동산 법체계는 건물과 토지를 구분하기 때문에 공시지가는 오로지 토지에 대한 가격이다. 그러나 시중에서 흔히 거래가격으로 불리는 호가는 토지가에다 건물 등 지상물 가격을 포함시키기 때문에 공시지가보다 높을 수 밖에 없다. 거기에다 호가는 도시계획변경 등으로 일어날 땅값 상승 등 장래 기대치가 포함되어 정상거래가격과는 상관없이 높게 매겨지게 마련이다.
예를들어 서울 강서구 내본산동에 있는 한 부동산의 경우 공시지가는 1평당 3백30여만원이나 호가(시세)는 이보다 30% 가량이 더 많은 4백만∼4백50만원선. 이 땅에 있는 건물값을 빼면 공시지가와 땅값 시세는 거의 비슷하다.
감정평가사 정모씨(47)는 『공시지가는 모든 사람이 그 시점에서 살 수 있는 현실가격인데 비해 호가는 기대가격을 포함하기 때문에 괴리가 생길 수 밖에 없다』고 말했다.
그 차이가 20∼30%가 넘는다고 추산하는 것이 부동산 가격상승을 부채질하고 투기바람을 부추길 위험이 크다고 우려를 나타냈다.
시세와의 격차보다는 공시지가 산정의 객관성이 더 큰 문제다 우선 표준지수가 너무 적고,해당 지방자치단체가 실사없이 탁상에서 산정하는 경우가 많다. 업무량이 너무 과다하기 때문이다.
실제로 대지로 거래되는 땅이 전답이나 임야로 분류돼 형편없이 낮게 평가되기도 하고,하천부지로 편입된 땅에 비싼 값이 매겨지는 반대의 경우도 있다.
▷기준시가◁
78년에 과세기준으로 도입된 기준시가는 공시지가와 달리 투기가 우려되고 특정지역의 아파트와 고급빌라(연립주택) 골프회원권 등을 대상으로 국세청이 부동산투기 억제를 위해 평가,고시하는 재산평가액이다.
기준시가는 공시지가와 마찬가지로 양도소득세·상속세·증여세 등의 과세에 활용되고 있다.
토지는 매년 공시지가를 통해 고시할 수 있지만 아파트 고급빌라 등은 토지뿐 아니라 건물 자체도 재산가치를 지니고 있기 때문에 공시지가로만 평가할 수 없다. 따라서 국세청은 공시지가가 고시된 지역에서 투기의 위험성이 있거나 투기로 인해 공시지가를 훨씬 넘었을 때 그 지역에 대해 실거래가를 조사,기준시가를 고시하게 된다.
소득세법 제60조와 동시행령 제1백15조,상속세법 제9조와 동시행령 제5조에 근거를 둔 기준시가는 현재 실거래가의 70∼80%에 해당한다고 관계자들은 평가한다.
현재 기준시가가 가장 높은 아파트는 서울 강남구 압구정동 한양아파트 98평형으로 기준시가가 평당 9백57만1천원이다. 그러나 실거래가격은 평당 1천6백만원선으로 기준시가가 실거래가의 60% 수준에 불과하다. 이와 반대로 시가보다 높게 평가된 곳도 더러 있다.
골프회원권중 기준시가가 가장 높은 곳은 서울CC로 새로 인하된 기준시가가 1억3천5백만원이다. 실거래가격이 1억4천5백만원으로 알려져 기준시가가 실거래액의 93%선이 된다.
기준시가는 아파트 고급빌라 등 부동산에 따라 실거래액과의 비율이 들쭉날쭉하지만 대체로 실거래가의 70∼80%선에 달하는 것으로 부동산 관계자들의 의견이 일치한다.
장·차관,민자당 의원의 재산공개와 관련,건국대 부동산학과 이원준교수는 『아파트에 기준시가를 적용했다면 실거래가액과 큰 차이가 나지 않으므로 그리 문제가 될 것이 없다』면서 『문제는 재산평가기준을 일원화시켜 실거래액과 일치하도록 정부가 조정해야 하는 것』이라고 말했다.
▷과세표준액◁
과세시가 표준액은 내무부가 취득세 재산세 종합토지세 도시계획세 등 지방세의 부과근거로 삼고 있는 기준으로 통상과표라고 부른다.
어느 개인이 토지를 구입하면 취득세를 내야한다. 그러나 과세 주체인 지방자치단체에선 개인이 성실하게 신고하지 않는한 정확한 취득액을 알 수 없다. 때문에 과세에 필요한 기준으로 마련한 것이 과세시가 표준액이며,자치단체는 이 기준에 의해 세금액을 결정한다.
지난 89년 정부에서 전국 땅값을 일률적으로 조사해 공시지가를 마련하기전까지 전국의 땅값은 각 시·군·구별로 조사할 수 밖에 없었다. 따라서 내무부는 전국의 토지를 3백65 등급으로 분류,등급당 가액을 정해 자치단체가 각 필지마다 등급을 매기는 방법으로 과표가 결정됐다.
현재 1등급은 ㎡당 1원이며 365등급은 2억원으로 책정돼있다.
문제는 토지등급이 너무 낮게 책정돼 시가와의 차이가 너무 크다는 것이다. 89년 공시지가가 시행된후 과표와 비교해보니 전국평균 과표가 공시지가의 15%에도 못미쳤다.
현재도 이 차이는 큰 변동이 없다. 93년초 건설부가 공시한 공시지가 대비 내무부의 과세시가 표준액은 평균 21.2%이다.
건설부는 지난 2월 전국에서 가장 비싼 땅이 서울 상업은행 명동지점이며 평당 1억4천16만6천원이라고 고시했다. 이에 비해 서울시가 고시한 상업은행 명동지점의 토지등급은 300급으로 ㎡당 가격이 1천14만3천원. 평당으로 환산하면 4천2백40만원으로 건설부 공시가격의 23.9%에 지나지 않는다.
이번 공직자 재산공개에서 소유부동산을 과세시가 표준액으로 신고한 공직자는 민자당 의원 3명이다.
김재순 전 국회의장은 서울 서초구 서초동 1337번지 대지 1백76평을 과표를 적용해 5억4천여만원으로 공개했다. 현재 이 땅의 공시지가는 ㎡당 7백6만원으로 총 41억여원에 달한다. 이는 김 전 의원이 자신의 재산총액이라고 밝힌 46억여원에 육박한다.
내무부 도세과의 이필운사무관은 『과표는 세금부과의 기준일뿐 재산의 가치를 결정하거나 땅값을 나타내는 것이 아니다』고 전제,『재산공개시 과표를 적용하는 것은 눈가리고 아웅하는 격』이라고 말했다.
내무부가 지난 90년부터 3년간 끌어올린 과표 현실화율은 공시지가 대비 6%선. 단번에 과표를 현실화시키지 못하는 이유는 예상되는 조세저항 때문이다. 세액이란 과표에 세율을 곱한 것으로 과표를 20%에서 1백%로 인상했을 경우 재산세 등이 갑자기 5배나 오르는 효과를 가져온다.
◎부동산평가 외국의 경우/일본/지역별 가격 국토청서 공시/대만/주민 참여한 평가위서 사정/독일/등기할때 실거래가격 기재
우리나라에서는 현재 토지 등 부동산을 평가하는데 있어 1물1가의 법칙이 적용되지 않는다. 과세시가표준액,공시지가,기준시가 등으로 세분화되어 있어 같은 부동산이 기준에 따라 평가액이 다른 문제점을 노출하고 있다.
외국의 경우 일본은 공시지가,대만은 신고지가,독일은 가격선례집(Pressummlungen) 제도를 통해 과세의 기준을 산정한다.
▷일본◁
1969년 이후 일본은 용도지역별로 표준지를 선정,표준지별로 지가를 공시한다. 일반의 토지거래가격은 공시지가를 기준으로 산정토록해 합리적이고 적정한 지가형성을 유도하고 있다.
공시지가는 도시계획 구역내의 토지를 주거지역·택지예정지역·상업지역·준공업지역·공업지역·시가화 조정지역 등 6개 지역으로 나누어 공시한다.
공시지는 국토청의 부속기관인 토지감정위원회가 표준지를 선정,2인이상의 부동산 감정사의 감정평가를 구해 정상적인 가격을 판정,공시한다.
▷대만◁
지가의 안정과 토지로부터 발생하는 소득의 공평분배를 위해 대만은 지가신고제를 실시하고 있다.
토지소유주는 매 3년마다 지가를 신고해야 한다. 3년이 되지 않더라도 지가가 급격히 상승했다고 판단될 때 정부는 표준지가를 사정,공고하고 토지소유자로 하여금 지가를 신고케 할 수 있다.
시·현 정부가 조사한 지가는 토지평가위원회의 조사·사정을 거쳐 30일 이상 공고한다. 토지평가위원회는 총 9인의 위원중 주민대표와 토지전문가를 참여토록해 지가결정의 민주화를 도모하고 있다.
신고된 지가가 정부가 고시한 표준지가의 80% 미만이면 정부는 표준시가로 과세하든가 신고지가로 토지를 강제 매수할 수 있다.
▷독일◁
독일은 등기신고시에 그 거래가격을 신고케함으로써 그것으로 가격선례집을 만들고 다음의 토지거래에 있어서 참고자료로 삼게 된다.
독일은 특별히 직접적인 가격통제의 방법을 활용하지 않고 등기신고와 함께 실거래가격을 신고하게 해 자연스런 지가형성 및 지가통제의 수단으로 활용한다.
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