주택정책 개선안 주요내용 문답풀이

◎단독주택 49.9평 넘으면 1순위 제외/「20배수 제한」 모든 신도시 적용/채권입찰 상한액 분양­시가차 30∼70%/「조합」 탈퇴자 향후 5년간 재당첨 금지/재당첨 제한대상지역 시급 이하 확대/전국 일반택지에 「조합」 못지어○신도시 채권 확대

정부가 21일 발표한 주택정책개선방안의 주요내용을 문답식으로 풀어본다.

­이번에 확대실시될 채권입찰 상한액은 어떻게 정해지는가.

▲40.8평 초과의 경우 시가에서 분양가를 뺀 차액의 70%를 상한액으로 정했는데 채권입찰대상을 확대하면서 평형별로 반영비율을 조정했다. 40.8평 초과는 그대로 차액의 70%로 하고 31.8평 초과에서 40.8평 이하까지는 차액의 50%,25.7평 초과에서 31.8평 이하까지는 차액의 30%를 상한액으로 정하게 된다.

­시가와 분양가의 차액은 어떻게 조사하나.

▲건설부가 분양 직전 주변의 아파트 시세를 조사해 차액을 산출한다. 정확한 채권입찰 상한액은 분양공고와 함께 밝힌다.

­신도시에서 채권입찰제를 실시하면서 20배수 청약제한도 하는가.

▲채권입찰시 청약을 무제한으로 받아준 결과 청약과열 및 아파트 가격상승을 부채질했기 때문에 이를 막기 위해 두 제도를 동시에 실시한다.

­언제부터 적용되는가.

▲앞으로 분양될 모든 신도시아파트에 적용되고 당장 오는 4월 예정인 신도시아파트에 적용된다.

○주택공급규칙 개정

­지난 1월24일 입법예고할 때 민영주택청약 1순위에서 제외하는 소유주택의 기준을 40.8평 초과로 발표했는데 이번에는 무엇이 달라지나.

▲입법예고시에는 공동주택이나 단독주택의 구분없이 전용면적이 40.8평을 초과하는 주택을 소유한 청약예금가입자를 청약 1순위에서 제외시키기로 했으나 일률적인 적용은 불합리하다는 여론이 높아 주택종류별로 제한대상 주택규모를 재조정했다.

­조정된 내용은.

▲아파트 등 공동주택은 40.8평 초과주택소유자로 그대로 두고 단독주택은 49.9평(1백65㎡) 초과인 경우 1순위에서 제외키로 했다.

­전용면적이 49.9평을 넘는 다가구주택을 소유한 사람도 1순위에서 제외되나.

▲그렇지 않다. 다가구용 단독주택은 가구별 주거면적 중 가장 큰 규모를 기준으로 49.9평을 넘지 않으면 1순위는 그대로 유지된다. 이때는 설계도서를 제출하거나 필요한 경우 건축허가관서에 조회하여 산정하게 된다.

­구체적으로 면적은 어떻게 산정하나.

▲아파트는 공부상 표시된 전용면적을 기준으로 하고 단독주택은 공부상 면적에 의하되 지하실,본건물과 분리점 창고·차고·화장실 등의 면적을 제외시킨다. 공부상 전용면적이 표기되지 않는 공동주택의 경우에는 건축물 설계도서,기타 입주자모집공고안 등에 의해 입증할 수 있어야 한다.

­청약제한대상 주택소유자는 어떻게 가려낼 것인가.

▲당첨자를 건물재산세 과세자료에 전산입력하여 주거용 면적이 49.9평을 넘으면,일단 청약제한대상 주택소유자로 분류,본인에게 통보해 소명기회를 주게 되는데 이때 건축물관리대장,건축물 준공도서 등으로 49.9평을 넘지 않는 것이 확인되어야만 당첨이 인정되고 그렇지 않으면 당첨이 취소된다.

­청약제한대상인 소유주택의 규모를 앞으로 청약예금에 가입하는 사람부터는 25.7평(85㎡) 초과로 확대한다고 하는데 이 제도 실시의 배경은.

▲당초에는 전용면적 40.8평(아파트 기준)을 초과할 때만 청약을 제한하려 했으나 민영주택도 무주택자를 우선하든지 최소한 국민주택 규모의 소유자까지 청약을 제한해야 한다는 의견이 많아 25.7평 주택소유자까지 제한키로 했다.

­단독주택의 경우는.

▲역시 주택유형별로 규모를 조정,단독주택은 31.8평(1백5㎡) 초과로 했다. 다가구용 단독주택을 소유한 사람도 가구별로 가장 큰 규모를 기준으로 31.8평을 초과하면 1순위에서 제외된다.

­1순위 청약제한은 언제부터 적용되나.

▲법제처의 심의를 거쳐 관보에 게재되는 날로부터 적용되는 데 대체로 3월말께가 될 것 같다. 따라서 40.8평 초과 주택을 소유한 청약예금가입자는 주택공급규칙 개정 공표 전까지는 1순위 청약이 가능하나 그 이후에는 1순위 자격이 상실되며 규칙 개정 공표 이후에 신규로 청약예금에 가입하는 사람은 소유주택이 25.7평을 넘으면 1순위가 될 수 없다.

­1순위 청약제한 대상주택은 전국 어느곳에 소재하든지 모두 해당되는가.

▲그렇지 않다. 1세대 2주택 소유자를 1순위에서 제외할 때 적용하는 범위와 마찬가지로 청약제한 대상주택의 소재지 범위도 공급대상 주택의 건설지역이 속하는 수도권,직할시 또는 도 등 동일행정구역에 소재하는 주택을 소유하고 있을 때 대상이 된다. 즉 수원에 청약제한 대상주택을 갖고 있으면 서울을 비롯,수도권 어디에서도 1순위가 주어지지 않는다.

­부산 등 직할시에 집이 있으면 서울에서 청약제한을 받는가.

▲지금으로선 부산에서 청약을 하면 1순위가 안 되지만 서울이나 다른 직할시나 도에서 청약을 하면 1순위가 될 수 있다. 그러나 필요할 경우 시장·군수가 서울이나 직할시 또는 도를 대상지역범위로 지정할 수 있기 때문에 지정이 되면 다른 지역에서도 1순위 자격을 얻을 수 없다. 즉 서울시장이 부산시를 대상지역으로 정해버리면 부산에 청약제한 대상주택을 소유한 사람은 서울에서 1순위가 될 수 없다. 다만 현재는 전산확인이 가능한 수도권과 직할시에서 시행이 가능하며 앞으로 주택전산화 진행에 따라 시행지역을 확대할 방침이다.

­청약제한 대상주택을 소유했더라도 처분하면 1순위가 주어진다는데 처분을 인정하는 시점은.

▲아파트를 청약하는 시점 이전에 건물 등기부상 명의가 변경되어 있으면 1순위가 주어진다.

­20배수로 청약을 제한하는 이유는.

▲현재 경쟁과열구역에서는 20배수로 제한할 수 있으나 투기과열지구는 경쟁이 더 치열한데도 채권입찰제만 실시하고 20배수 제한은 못 하게 돼 있다. 이런 모순을 시정하고 장기가입자에게 당첨기회를 높여주기 위해 투기과열지구에서도 채권입찰제와 함께 20배수 제한을 할 수 있도록 개정했다.

­경쟁과열구역과 투기과열지구는 어떻게 다른가.

▲경쟁과열구역은 과열경쟁이 예상될 때 건설부 장관이 지역 전체를 지정하도록 돼 있고 투기과열지구는 분양가격과 인근주택의 시가가 30% 이상 차이날 때 시장·군수가 한시적으로 특정지구를 개별지정하는 것이다. 현재 서울·안양이 경쟁과열구역으로 필요할 때마다 그때그때 지정할 수 있다.

­구체적으로 신도시에서 어느 지구에 시행되는가.

▲특정지구의 아파트 분양 공고 때 투기과열지구로 지정하면 20배수 청약제한이 시행된다. 만약 신도시아파트라 해도 투기과열의 우려가 없을 것으로 판단될 경우 투기과열지구로 지정할 필요가 없기 때문에 20배수 제한은 실시하지 않을 수도 있다. 현재로서는 분당·일산·평촌·중동 등 모든 수도권지역 도시가 적용될 것으로 보인다.

­투기과열지구에서 무주택자 우선 공급분이나 지역주민 우선공급분도 20배수의 적용을 받나.

▲20배수 적용은 임의규정이기 때문에 적용할 수도 있으나 지난해 경쟁률이 20 대 1 이하로 낮았기 때문에 시행치 않을 계획이며 다만 종전에는 우선 공급에서 탈락하면 자동적으로 일반공급에 포함시켰으나 앞으로는 20배수 범위 안에 들어야 일반공급대상에 포함돼 재추첨 기회가 주어진다.

­이번에 재당첨 제한대상지역을 시급에서 기타지역으로 확대한 이유는.

▲현행규정은 재당첨 제한대상지역을 청약예금제도가 실시되는 지역(현재는 시급 이상)으로 한정하고 있는데 고양군 등 재당첨 제한이 적용되지 않는 수도권 인접지역에서 투기가 일 우려가 있기 때문에 실수요자 보호차원에서 대상지역을 확대한 것이다. 앞으로는 시급이 아니라도 도지사가 지정하면 재당첨 제한규정이 적용된다.

○주택조합제도 개선

­주택조합지침 개정에 따라 앞으로 모든 주택조합이 총건설량의 50% 이상을 전용면적 18평 이하로 지어야 하는가.

▲개정 이전에 이미 설립인가를 받은 조합은 종전대로 25.7평 이하의 아파트를 지을 수 있다. 이번 조치는 새로 설립되는 조합부터 적용된다.

­그러면 조합원들은 평형을 어떻게 선택하나.

▲추첨으로 하든 다른 방법으로 하든 조합 자체에서 조정해야 한다.

­조합설립인가 후 조합원의 추가가입을 금지시켰는데 이미 설립인가를 받은 조합의 경우 무자격자 탈퇴에 따른 추가가입을 금지시키면 사업추진에 혼란이 예상되는데.

▲추가가입을 금지한 이유는 무자격자가 탈퇴하면서 입주권을 프리미엄을 받고 양도하는 불법사례를 막기 위한 것이다. 그러나 6월말까지는 경과조치로 조합원 탈퇴에 따른 추가가입을 허용,조합원을 보충토록 하고 7월1일부터 금지된다. 그러나 주택건설사업승인(건축허가)이 난 후에 탈퇴한 사람은 경과조치없이 22일부터 주택을 분양받은 것으로 간주,5년 동안 재당첨이 금지된다.

­조합원 탈퇴로 남는 아파트는 어떻게 처리하나.

▲남은 물량이 19가구 이하일 땐 조합원에 준하는 사람에게 임의분양하고 20가구 이상일 땐 일반분양해야 한다.

­현재 서울에서만 주택사업자가 보유한 토지를 주택조합이 매입한 경우 사업계획승인을 제한할 수 있는데 그 적용범위를 전국으로 확대한 취지와 적용시점은.

▲원래 조합주택은 도시내의 자투리땅을 활용해 건설하는 것이 그 취지인데 최근 주택건설업체들이 조합주택 건설이 일반분양주택 건설보다 수익성이 높아 일반분양택지를 조합주택에 매각하는 사례가 많아 일반분양주택의 공급을 감소시키는 결과를 초래,주택사업자 보유토지에는 조합주택을 못 짓도록 전국적으로 제도화했다. 그러나 22일 이전에 이미 설립인가를 받는 조합은 이같은 적용을 받지 않고 이후에 설립된 조합은 적용된다.

­그 밖에 설립인가 요건을 강화했다는데.

▲조합설립인가 때 건설예정지에 실제로 아파트를 지을 수 있는지 사전에 확인·심사를 하도록 했다. 따라서 아직 설립인가가 나지 않은 조합은 건설예정지가 건축 가능지역일 때에 한해 설립인가가 가능하고 이미 설립인가를 받은 조합은 사업계획승인 신청 때까지 건축 가능택지를 구입해야 사업을 시행할 수 있다.

­이미 가입한 사람 중에 무자격자는 언제부터 어떻게 색출하나.

▲주택전산화가 이뤄진 서울과 경기도는 이미 무자격자 색출작업이 진행되고 있으며 3월말부터 6대 도시에서 무자격조합원을 색출한다. 전산조회 결과 무자격자로 판별되면 조합원자격이 박탈됨은 물론 재당첨 제한대상이 되어 앞으로 5년간 민영주택을 당첨받을 수 없다. 무자격자로서 이미 입주한 사람에 대해서는 주택공급질서 교란혐의로 고발할 수 있으나 현재까지는 고발할 계획은 없다. 오는 93년까지는 무자격자 색출을 전국을 대상으로 확대할 예정이다.<방민준 기자>