「수서특혜」 사건에서 우리가 배운 교훈은 무엇인가. 세상이 온통 한보 로비와 정치적 배후에만 매달려 있다 보니 행정으로 본 수서특혜의 과오를 반성할 기회가 없었다. 수서특혜에 관한 주택건설정책에서 우리가 잘못된 집단이기주의와 직장주택조합의 제도가 개선되고 보완돼야 한다는 것만 확인했다면 우리 사회는 쓸데없이 너무 많은 것을 낭비한 셈이 될 것이다. 그러나 그것이 아니라면 우리는 제2,제3의 수서사건을 막기 위해서라도 「수서특혜」에서 귀중한 것을 배울 수 있다고 본다. 예컨대 수서특혜사건이 일어난 원인 중에는 그 사건의 배경인 택지공영개발방식도 전혀 무관하다고만은 볼 수 없기 때문에 차제에 그 개발방식을 재검토해볼 필요가 있는 것이다.먼저 그와 관련해 지적할 수 있는 것은 택지공영개발방식이 지닌 제도의 한계성이다. 일단의 택지개발예정지구내의 토지를 정부나 지자체가 모두 보상가를 지불하고 수용한 후 직접개발해서 택지로 공급하며,그로 인해 생기는 개발이익을 누구도 과점하지 못하게 하고 사회에 환원하는,더 자세히 말해 무주택서민들의 주택난 해소에 되돌린다는,이 제도는 83년부터 서울과 수도권에서 처음 시행됐다.
88년 6월 국무총리 지시 각서로 6대 도시에 확대됐으며 그 후 전국적으로 시행되기에 이르렀던 것이다. 그로 인해 구획정리방식은 폐지됐고 공영개발만이 획일적으로 의무화 돼버렸던 것이다. 자연녹지를 사놓았다가 구획정리로 택지개발이 될때 공사비로 충당(감보율)되고 남는 토지만으로도 엄청난 개발이득을 독식하게 된다는 구획정리방식의 제도상 허점 때문에 「구획정리방식=자연녹지내의 토지투기 조장」이란 등식이 성립된다는 점은 경험에 비추어 누구도 부인하지 못한다.
따라서 그 고질적인 부작용을 없애기 위해 공영개발방식을 도입하게 된 정책배경을 모두가 이해한다. 그러나 구획정리방식을 전면폐지하고 택지공영개발방식만을 획일적으로 강제규정화한 것도 문제는 있다. 현실을 파악치 못한 외눈 행정의 극명한 사례라고 아니할 수 없는 측면을 안고 있는 것이다. 택지공영개발방식은 이론상으로 매우 이상적이다. 그러나 토지수용가격이 현시가로 평당 50만원을 넘어서면,저가격 택지공급이란 근본취지에 어긋나는 결과를 빚는 맹점을 가진 제도다. 사유토지를 모두 수용하는 과정에서 협의보상이 어렵고 시일이 너무 많이 소요돼 계획기간 안에 택지공급을 하지 못하는 결점도 있다. 이러한 제도적 허점은 수서지구 개발이 확정고시(89년 3월21일)된 후 2년이 다 되도록 개발사업 자체를 착수치 못한 것만 봐도 입증된 셈이다.
따라서 우리는 서울과 수도권이든,전국 어디서든간에 택지개발을 하는 데는 ▲이미 상당한 지역에 주민이 거주하는 주거지역이 있고 사유지가 60% 이상인 지구에서는 구획정리방식으로 ▲토지용도 지역변경을 수반해야 하는 자연녹지가 대부분인 지역에서는 택지공영개발방식을 적용하는 융통성있는 2중개발방식을 택하는 등 정책전환을 할 필요가 있음을 지적하는 것이다. 아무리 이상적인 제도라 해도 현실에 맞지 않아 택지를 제때에 공급할 수 없다면 그것을 금과옥조처럼 고집할 이유가 있겠는가.
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