◎저렴한 택지공급 청약예금가입자 우선권/목동 신도시 첫작품… 성공사례로 손꼽혀/특정조합 이익노려 원칙 일탈수서지구 택지 특별분양사건이 감사원의 감사,검찰의 본격수사 착수로 의혹의 베일이 벗겨지기 시작한 가운데 택지의 「공영개발」 방식과 「특별공급」에 새삼 관심이 쏠리고 있다.
공영개발이란 법률용어나 학술용어로 개념이 정립된 것이 아니고 행정기관에서 과거의 「토지구획정리사업」 등 택지개발방식과 구별하기 위해 사용해온 용어이다.
일반적으로 공영개발이란 공공기관(국가·지방자치단체·주공·토개공)이 개발예정지의 토지를 전량 매수(또는 수용)한 뒤 택지를 조성,공공기관 또는 택지개발촉진법에 따라 택지를 공급받은 건설업체가 주택을 지어 무주택자에게 공급하는 제도로 정의되고 있는데 택지개발권 및 개발이익을 모두 국가가 환수,이익의 사유화를 방지한다는 것이 골자이다.
우리나라에 공영개발의 개념이 제도적으로 처음 도입된 것은 지난 80년 12월 택지개발촉진법이 제정되면서부터.
택지개발촉진법이 제정되기 이전에는 주로 민간인들이 토지구획정리사업이나 아파트개발사업,주택단지 조성 등의 방식으로 대규모 아파트단지를 조성했다.
토지구획정리사업은 사업시행자가 지주들의 소유권은 그대로 둔 채 개발완료 후 개발된 땅의 일부를 떼어준다는 조건으로 지주들로부터 택지개발허가를 얻어 사업을 벌인 후 지주들에게 일정한 감보율(환지로 인해 줄어든 면적을 종전보유 토지면적으로 나눈 것)에 따라 환지해주는 것이다.
그러나 이 방식은 환지문제 등을 둘러싸고 분쟁이 잦고 지가상승으로 인한 개발이익이 고스란히 지주에게 돌아가는가 하면 땅투기 등 부작용이 심했다.
이 때문에 80년 국보위에서 개발이익을 모두 국가가 환수한다는 목적으로 당시로는 혁명적이라 할 수 있는 공영개발방식을 도입하게 됐다.
이에 따라 81년부터 공공기관이 택지개발사업을 맡아 저렴한 가격으로 택지를 공급하기 위해 토개공,주공,지방자치단체 등이 공영개발방식으로 택지개발을 서둘러왔다.
공영개발을 위해서는 특정지구가 택지개발예정지구로 지정을 받아야 하는데 사업시행자는 택지개발예정지구 후보지를 조사한 뒤 건설부 장관에게 지구지정을 건의하면 건설부 장관은 농림수산·국방·내무부·환경처·산림청 등 관계기관과의 협의 및 주택정책심의회(위원장 부총리) 의결을 거쳐 지구지정을 한다.
83년 개포지구를 끝으로 구획정리사업을 마무리한 서울시는 같은 해 4월 공영개발방식에 의한 첫 「작품」으로 목동 신도시를 개발하기 시작했다.
안양천변의 상습침수지역 1백31만평을 택지로 조성,2만6천6백가구의 아파트를 건립,인구 12만명을 유치한 목동 신도시사업은 사업 진척속도·주거환경 등 모든 면에서 놀랄 만한 성과를 거뒀을 뿐 아니라 서울시가 택지조성에서 아파트 건립·분양을 모두 전담했다는 점에서 공영개발의 성공사례로 꼽히고 있다.
그러나 목동의 경우처럼 공공기관이 택지조성 및 주택건설을 전담한 결과 도시개발차원에서 바람직스럽지 못한 측면이 노출되기 시작했다.
방대한 택지에 국민주택 규모 이하의 아파트만 들어서게 돼 주택단지 전체가 슬럼화할 우려가 있는 데다,민간건설업체의 참여배제로 가뜩이나 부족한 아파트 건립 부지에 고층아파트 등이 들어설 수 없어 아파트 공급에 차질을 빚게 됐다.
이같은 개발 약점을 보완한 방식이 이번 수서지구에서처럼 특정 건설업체가 택지의 일부를 시로부터 공급받아 아파트를 건립,분양하는 합동개발방식.
이러한 합동개발방식도 「택지는 공영개발한다」는 원칙을 전제로 민간이 건립한 주택도 반드시 청약예금가입자에게만 일반분양할 수 있도록 못박고 있다.
수서지구 택지 특혜공급이 일파만파의 회오리를 일으키고 있는 것은 서울시가 조합원들의 토지연고권을 인정,수의계약방식으로 택지를 공급함으로써 국가가 환수,재투자해야 할 개발이익을 고스란히 특정 조합에 넘겨줬기 때문이다.
특히 이번 결정은 택지개발촉진법상 수의계약으로 택지를 공급할 수 있는 7개 항목에도 해당되지 않는 구조적인 탈법으로 특별공급 과정과 결정에 직·간접으로 관련된 기관 및 여야 정치권이 국민의 심판대에 오르게 된 것이다.<김상우 기자>
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