정부가 최근 아파트투기억제책의 하나로 유주택자에 대한 청약제한조치를 검토하고 있다고 전해지자 많은 국민들의 관심이 집중되고 있다.유주택자에 대한 청약제한조치의 기본취지는 주택에 대한 투기및 가수요를 억제하고 무주택자에게 내집마련의 기회를 넓혀준다는 명분을 가지고 있으나 한편으로는 기존가입자에 대한 소급적용 여부와 함께 또다른 부작용만 초래할 것이라는 반대의견도 만만치 않다.
정부방침의 확정에 앞서 이 문제에 관한 관계전문가들의 견해를 듣는다.<편집자 주>
◎예금가입자 선의피해 우려/소급입법 정책불신감 더 할뿐/「무주택자」가려내는데도 무리
주택을 필요로 하는 많은 가구가 주택을 구입할 수 있는 재정적 능력을 갖고 있지 못하기 때문에 모든 가구에게 자가든 임대든간에 충분한 공급을 하여 국민주거안정을 도모하는데 초점을 맞추어 최선을 다하는 것이 당면한 주택정책의 중요 과제이다. 최근 주택공급제도 문제로 논란이 되고 있는 「한채라도 집을 소유하고 있는 청약예금가입자에게 1순위 자격을 박탈하여 청약우선순위를 제한하자」는 제안에 대해 몇가지 문제점을 제시하고자 한다.
첫째 소급입법을 통해 국민들에게 재산상의 불이익을 가한다는 것은 정부 스스로가 법질서를 위배하는 동시에 정부의 공신력을 떨어뜨려 정책에 대한 불신감을 더욱 강하게 만들 것이기 때문이다. 아무리 명분이 좋더라도 정부가 한 약속을 믿고 청약예금에 가입한 선의의 수요자들에게 피해를 주어서는 안된다.
둘째 주택수요자의 청약우선순위제한을 강행할 경우 이에 반대하는 민원이 클 것이지만 그것보다도 더 중요한 것은 청약예금자체를 포기할 가능성이 많다.
셋째 실수요자를 위한다는 명분이 있지만 우선 순위가 바뀌어 혜택을 볼수 있는 실수요자는 고액의 전세금을 내고 사는 부유층의 무주택자뿐일 것이다.
넷째 무주택자라는 개념이 제대로 정립되어 있지 않아 이른바 무주택자를 정확히 가려내 본래의 의도대로 혜택을 줄 수가 있을지 의문이다. 즉 주택소유전산화작업이 개인별로 그리고 가족별로 완성되어 주민등록이 분리되더라도 직계가족전체의 주택소유여부가 판정되지 않는 한 시행하는데 무리가 따르게 마련이다.
다섯째 주택분양을 받으려고 과열경쟁을 벌이는 것은 정부정책에 의한 통제가격과 실제가격과의 차이때문에 생기는 프리미엄이 있기 때문이다. 주택시장이 안정되고 분양가격이 현실화되어 프리미엄이 사라지면 대부분의 가수요들은 주택시장에서 떠나갈 것이고 그때 가면 오히려 미분양을 걱정해야 할 정도로 분양이 어려워질 것이다.
따라서 분양정책 자체를 재평가하는 작업,즉 투기의 근원이 되는 불로소득의 발생을 제도적으로 억제하는 것이 실수요자를 위한 주택공급방법이 될 것이다.
그리고 주택문제는 단기안목에서 문제를 해결하고자 하는 주택정책을 지양하여야 한다. 그러므로 앞으로 주택정책방향에 대하여 강조하고 싶은 것은 2000년대의 국민소득은 최소한 1만달러에서 1만5천달러 이상이 예상되며 주택수요도 지역간에 다양하게 급변하게 되어 무엇보다도 공급물량을 대량 확대하지 않는한 부동산투기는 지속될 것이고 주택가격안정은 별도의 개선책이 강구되지 않으면 유지하기 어렵다고 본다. 앞으로 지방자치제의 실시와 고속전철 및 도로의 확대로 전국의 생활권은 2시간 내외로 단축되므로 주택정책도 사회구조가 변화되는 여건에 맞추어 지방도시의 균형개발촉진으로 대도시의 인구분산 유도를 위한 도시주택단지 개발의 적극적인 시책전환이 시급하다. 그리고 지방도시의 균형개발 촉진을 위해서는 국토이용 및 도시계획의 현행제반규제와 복잡다난한 인ㆍ허가 행정절차를 시ㆍ군ㆍ도 단위의 지방자치단체에 대폭 위임 완화하여 민간투자개발이 원활하게 유치되도록 하는 특별법의 제정이 필요하다.
그러므로 주택정책방향도 도시의 저소득층과 중산층 이상 그리고 대도시와 지방도시 또는 전원주택단지 등 다양한 주택수요 격증에 대비하여 대도시는 재개발사업으로 주거복합의 고층화로 직주근접을 도모케 하고 지방도시 또는 전원주택단지는 고속전철과 도로를 중심으로 지방특성에 맞는 자립도시와 전원주택단지를 민자유치로 민간과 공공이 합동으로 또는 민간사업시행자가 직접 간접으로 분담 참여하는 방식의 민자유치개발투자가 촉진되어야 한다.<이종민 한국주택사업협회 사무국장>
◎실수요자 향한 분양정책 당연/주택소유자는 2순위로 해야/현제도 가수요 투기욕만 채워
주택은 공공적 성격이 강한 재화이기 때문에 무조건 시장기능에만 맡길 수는 없고 수요자에 대한 보호를 위해 정부가 개입하는 것은 불가피한 일이다. 그동안 정부가 분양가를 통제해 온 일이나 주택건설업체들에 국민주택 규모이하의 주택을 일정비율이상 짓도록 간섭해온 것도 다 이러한 취지로 이해할 수 있다. 그런데 이 과정에서 정부의 개입으로 발생한 프리미엄 즉 분양가격과 실거래가격과의 차이를 누가 갖게 되는가하는 문제가 생기게 된다. 최근의 논쟁의 초점인 1가구 1주택 소유자에 대한 청약자격제한 문제의 핵심도 바로 이 프리미엄을 누가 갖느냐의 문제이다.
주택분양제도는 원칙적으로 모든 국민에게 주택마련의 기회를 공평하게 제공한다는데 근본의 도가 있어야 함에도 불구하고 정부의 주택정책은 처음부터 이러한 의도를 갖고 있지 않았으며 오히려 프리미엄을 갖기 위해 뛰어드는 가수요자를 부추겨서 아파트 미분양사태를 막고 민간주택공급을 촉진시키자는 데에 그역점이 주어져 왔다. 따라서 처음부터 실수요자 위주의 주택공급은 배제되어 왔으며 이로 인해 10년 가까이 아파트 분양기회만을 기다리고 있는 무주택자의 한은 그만큼 깊어져만 갔다.
이러한 분양정책 하에서는 프리미엄을 누가 차지할 것인가를 놓고 실수요자와 가수요자,그리고 주택건설업체간의 줄다리기는 불가피해지게 마련이다. 현재까지는 주택상환사채제도에서 보여주는 바와 같이 프리미엄은 주로 여유자금을 가진 가수요자에게 주로 집중되어 왔다. 그리고 주택건설업자들로서는 기회있을 때마다 분양가 자율화를 주장하며 이 프리미엄을 자기들의 몫으로 하기를 원하고 있다. 이 사이에서 무주택 실수요자들만 내집마련의 기회를 크게 제약받는 불이익을 당하고 있는 것이다. 결국 무주택 실수요자에게 주택을 공급한다는 주택정책의 제1목표가 부동산투기를 부추겨서 자금을 조달한다는 정부의 안일한 정책수단 때문에 여유계층 가수요자들의 투기욕구를 채워주는 것으로 전락하고 만 것이다.
이렇게 처음부터 잘못된 주택분양제도를 이제와서 뜯어 고치는 것은 거의 불가능에 가까운 일이다. 그럼에도 불구하고 정부는 실수요자 중심의 분양정책방향으로 전환해 가야 한다. 무주택자의 분노는 당첨확률이 낮은데 있는 것이 아니라 이미 주택을 소유한 사람이 또다시 당첨되는 잘못된 제도와 정책을 향해 있음을 정부는 알아야 한다. 물론 실수요자 위주의 정책을 택하는데 소요되는 대가도 적지 않을 것이다. 우선 정부의 재정지출구조를 상당히 개편하여 줄어들 민간자금 부분을 감당해야 하고 무주택자를 분류해 낼 수 있는 컴퓨터작업도 사전에 완비되어 있어야 한다. 그러나 이 대가는 현행제도의 투기적 풍조조장이 끼치는 엄청난 해악과 비교하면 아무 것도 아니다. 정부는 우선 당장이라도 앞으로는 유주택자는 2순위가 되도록 만들 수 있다. 그리고 이미 한번이라도 분양받은 사람은 분양시장에서 제외시킬 수 있을 것이다. 그리고 현재 1순위자로서 35세 이상 5년이상 무주택자에게 적용하는 우선분양제도를 좀더 무주택자 일반에 확대시키는 방안을 모색해 볼 수도 있을 것이다. 지난 2년간 땅없는 사람의 손에서 땅있는 사람에게 약 5백40조원이 이전 되었다. 올해에도 최소한 2백조원은 이전되었을 것이다. 이로 인해 무주택자는 최소한 자기재산의 반은 빼앗겼고 유주택자는 재산이 거의 배증되었다. 그렇기 때문에 주택분양제도는 이러한 무주택자의 한을 달래줄 수 있는 방향으로 운용되는 것이 다른 어떤 문제보다 더 중요하다고 할 것이다. 그리고 이와 더불어 1가구 2주택 이상자에게 재산세를 중과하는 제도도 꼭 시행되어야 한다. 그리고 재산세 중과 가주택공급을 제약하지 않도록 하기 위해서는 주택임대사업을 육성시키면 될 것이다.<서경석 경실련 사무총장>
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