지난해 제정된 토지공개념 관련법률이 금년부터 본격가동되고 있음에도 불구하고 전국의 땅값은 계속 오름세를 보이고 있다.특히 내년중에는 각종 선거와 관련,정부의 공공개발투자가 늘어나고 통화공급이 방만해지는 등 안정분위기의 이완으로 다시 부동산가격이 꿈틀댈 것이라고 우려하는 사람도 많다.
「망국병」으로 불리는 부동산투기는 과연 잡혀가고 있는 것인가. 정부와 학계관계전문가의 견해를 듣는다.<편집자주>
◎토지ㆍ주택 수급안정돼 억제기대/종토세 본격시행… 가수요 감소/고유가시대 경기둔화도 한 몫
페만사태로 유가가 오르면 토지ㆍ주택 등 부동산가격이 재상승할 것이라고 생각하는 사람이 많다. 그러나 실제 나타나는 현상은 이와는 정반대다.
실제로 지난 1차 오일쇼크가 발생했을 때 그 이후 부동산가격은 오히려 안정을 보였다. 79년 2차오일쇼크때도 배럴당 13달러하던 국제원유가가 35달러 수준으로 크게 뛰었을 때 30%이상 상승해오던 지가는 5∼7% 상승에 그쳤고 급상승하던 집세도 한자리수로 안정됐었다.
내년에 부동산가격이 극히 안정되리라고 보는 것은 비단 이런 과거의 경험 때문으로만 미루어 생각하는 것이 아니다. 과거 어느 때보다 강력한 부동산투기억제대책의 실효성이 내년부터는 보다 본격적으로 나타날 것이기 때문이다.
먼저,내년도 토지 및 주택은 수급면에서 안정을 보일 것이다. 토지는 대기업이 보유한 비업무용 부동산이 매각시한인 내년 봄에는 5천여만평 이상이 토지시장에 공급될 것이며,반면 기업의 생산활동에 필요한 용지이외의 토지취득은 상당기간 금지되었기 때문에 토지수요가 억제되어 토지시장은 공급과잉이 예상된다. 주택은 어떠한가? 금년에는 예년의 30∼40만호의 배에 가까운 65만호가 허가를 받아 공급되었다. 내년에도 예년 수준보다 많은 50만호가 공급될 것이다.
특히,분당ㆍ일산 등 5개 신도시 공급물량은 금년 8만여호를 상회하는 9만여호가 공급될 계획이다. 또한 연초부터 조기에 분양함으로써 분양경쟁이 진정되고 내년가을 실제 입주가 시작되면서부터는 서울의 가구이동이 생기면서 집값하락이 발생하고 신도시 일부지역에서는 미분양이 발생할 것으로 보는 전문가도 많이 있다.
또한 연초에 급상승하던 전ㆍ월세가격은 연말까지 20만호를 넘는 다세대ㆍ다가구 주택이 공급됨에 따라 7월이후 하락하고 있고 내년도에는 이러한 양상은 더욱 뚜렷하게 나타날 것으로 본다.
내년도 부동산가격이 안정될 것으로 보는 또 하나의 이유는 가수요억제를 위한 제도적 장치가 내년에는 본격적으로 시행될 것이라는 점이다.
세제면에서도 토지나 주택을 보유하는데 따른 세부담으로 불이익이 많아진다는 인식이 높아질 것이다. 이번 종합토지세제가 그 예이다.
토지초과이득세부과 대상지역으로 지정된 1백84개 읍ㆍ면ㆍ동 지역의 유휴토지 보유자는 내년하반기에 지가상승분의 50%를 세금으로 내야한다. 특히 과표현실화에 따라 과다토지보유,1가구 2주택 이상 보유자에 대한 과세는 한층 강화될 것이다.
결국 부동산정책은 중장기적으로 보유에 대한 과세를 강화하여 기업은 가급적 토지절약적인 경영을 하고,주택은 자산가치를 기대하는 소유개념에서 주거라는 이용개념으로 전환하도록 유도해갈 것이다.
금년에 야기되었던 건축자재문제도 시멘트 경우를 보면 이번 가을에 6백10만톤 증설과 내년도 2백만톤 신설에 따라 수요가 평균수준이상으로 늘어나더라도 내년에는 공급과잉상태가 될 것으로 예상된다. 건축인력부족과 노임상승문제도 PC공법 등 노동절약적 건축기법을 적극적으로 개발ㆍ보급하고 직업훈련등 인력수급대책으로 대처해 나갈 수 있다.
또한 선거에 따른 안정분위기 이완으로 부동산가격의 재상승을 예상하는 일부 사람도 있으나,정부는 이에 상응하는 제도적 장치를 미연에 강구하여 그러한 심리적 요인을 철저히 봉쇄해 나갈 것이다.
외국의 예나 우리의 경우를 경험적으로 관찰해 보면 부동산가격의 상승은 국제수지가 일시적으로나 과도하게 흑자를 보이는 경우 해외부문을 통한 통화증발로 연유되는 경우가 많다. 고유가시대에는 전반적으로 경기둔화 특히 소비ㆍ건설 등 내수가 진정되면서 해외부문도 국제교역둔화로 통화증발이 아닌 통화환수요인으로 작용되고 부동산가격은 안정된다. 하물며 어느 때보다 강도높은 엄격하고 실효성있는 제도적 장치와 수급대책이 마련되어 있기 때문에 내년도 부동산가격은 극히 안정될 것으로 본다.<이기호 경제기획원 기획국장>
◎「공개념」 적용미약… 근원봉쇄 안돼/대규모 공공개발땐 “열풍” 재연/세제개편으로 불로소득 환수
국제적으로 볼때 특수하게 우리나라서 주기적으로 도래하는 토지투기바람은 소득 및 부의 분배를 악화시켜 사회적 갈등을 심화시키는 최대의 요인이며,순조로운 경제발전의 걸림돌이다. 건설부의 자료에 따르면 전국 평균지가상승률은 1987년에는 14.7%,1988년 27.5% 그리고 1989년에는 31.9%를 기록하였다. 그 결과 주거 및 생산활동을 위해 땅을 필요로 하나 땅 한평 못가진 서민들의 저금통장 및 미래의 월급봉투로부터 소수의 땅부자들에게 매년 천문학적 규모의 소득이 이전되었다.
정부는 작년 부동산투기를 근절시키기 위한 근원적인 대책이라고 선전하며 토지공개념 3개법을 입법하여 금년부터 시행에 들어갔다. 그러나 금년초 토지투기가 다시 전국을 휩쓸어 토지공개념제도의 허구성이 폭로되고 말았다. 토지공개념 3개법이 대단한 것 같지만 그 적용대상이 워낙 협소하기 때문에 투기꾼들의 활동무대는 아직도 광활하게 열려 있다는 사실을 투기꾼들은 잘 알고 있었던 것이다.
이러한 사태진전에 대해 정부는 토지공개념제도가 아직 정착되지 않았기 때문이라는 구차한 변명을 늘어놓곤 하였다. 토지공개념제도의 효과는 앞으로 3∼5년 후에 나타날 것이라고 주장하기도 하였다. 그러나 이러한 변명은 투기의 본질을 간과한 것으로 정책당국의 무지를 폭로한 것에 불과하다. 투기란 본질적으로 미래에 대한 기대에 근거하는 것이므로 투기꾼은 예상되는 상황변동에 대단히 민감하다. 이러한 현상은 증권시장에서 아주 명료하게 관찰된다. 어떤 정책이 주식가격에 미치는 효과는 그러한 정책이 실시될 것이라는 소문이 퍼지는 단계에서 이미 주식가격에 반영되어 버린다. 그리고 막상 그 정책이 실시되는 단계에서는 주식가격이 변동하지 않는 것이 일반적이다. 마찬가지로 토지공개념의 효과는 토지공개념 3개법의 입법이 확실시된 지난 가을 땅값에 이미 대부분 반영된 것이다.
금년초 토지투기가 재연되자 정부는 다시 「4ㆍ13조치」와 「5ㆍ8조치」를 단행하였다. 그러나 이들 조치는 토지투기를 근원적으로 봉쇄할 수 있는 실효성있는 제도개혁이 아니고 그 효과가 일회적일 수 밖에 없는 행정규제조치들에 불과하다는 점을 주의 하여야 한다. 토지거래신고 및 허가제의 확대실시,임야매매증명제 등 행정적 규제조치들로는 토지의 수요와 공급에 영향을 미치지 못하므로 토지투기를 근절할 수 없다는 것은 토지경제학의 기초이며,우리는 1978년과 1982∼83년 투기붐때 이미 실제로 경험한 바 있다.
요즈음 땅투기열풍이 다소 누그러진 것은 사실이다. 그러나 내년에 팽창예산을 편성하여 대규모적인 공공개발투자가 시행되거나 기업의 자금난을 이유로 통화공급을 방만하게 늘릴 경우 부동산투기붐이 재연될 소지가 높다. 이미 그런 조짐을 보이고 있다. 지가상승률은 금년 3ㆍ4분기에 대도시를 중심으로 다시 상승세로 돌아서고 있다.
심각할대로 심각해진 우리나라의 토지 및 주택문제를 해결하기 위해서는 거품처럼 비정상적으로 부풀어 있는 땅값을 정상수준으로 떨어뜨리기 위한 제도개편이 필요하다. 우선 금년도 정기국회에서 심의될 예정인 「제3단계 세제개편」에서 토지로부터의 불로소득을 환수하기 위한 토지세제의 개편이 필요하다. 양도소득세의 비과세ㆍ감면제도의 철폐,법인에 대해서도 개인과 마찬가지로 토지양도소득의 분리과세,종합토지세과표의 공시지가로의 현실화와 세율인상이 필요하다. 종합토지세의 실효세율은 작년에 비해 두 배로 인상되었지만 아직도 0.04%에 불과해 미국의 25분의 1,일본의 3분의 1 수준에 불과하다. 우리나라 토지세제를 복잡하게 만들어 투기억제기능을 무력화시키고 있는 업무용ㆍ비업무용의 구분은 철폐되어야 한다. 동시에 부족한 도시용토지의 공급을 확대하는 방향으로 토지이용규제제도를 개편하여야 한다. 이와 같은 제도개혁이 단행되어야만 비로소 망국적인 토지투기가 사라져 성실한 사람이 잘사는 사회가 될 수 있다.<이진순 숭실대교수ㆍ경제학>
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