「지가급등지역」 선정경위ㆍ과세규모를 보면

◎75% 상승 15억 차액땐 5억2천만원/넉달새 15%ㆍ평균의 1.5배로 투기예상지/주택지ㆍ업무용제외… 실제과세는 내년 9월○…토지공개념 법안중 가장 무섭다는 토지초과이득세의 과세대상 지역이되는 지가급등지역 1차분이 21일 지정고시됐다.

전국 4천6백71개 읍ㆍ면ㆍ동 중 3.9%인 1백84개 지정지역에 땅을 갖고 있는 사람은 토지초과이득세를 언제 얼마만큼이나 납부해야 되는지,지가급등지역 선정은 어떻게 이루어졌는지,토초세는 어떤 세금인지를 알아본다.

○…국세청은 이번 지가급등지역 선정의 기준은 우선 지난 1월∼4월사이에 지가가 15%이상 상승한 지역이 주대상이라고 밝혔다.

다음으로 건설부의 지가동향조사결과 3월말현재 전국평균지가 상승률은 7%로 나타나 토초세의 과세대상이 되는 정상지가상승률의 1.5배(10.5%)이상 상승하고 투기가 우려되는 지역도 포함 시켰다.

또 정상지가상승률의 1.5배는 되지않더라도 앞으로 지가의 급등이 예상되어 지가안정과 투기분위기 진정을 위해 지정된 지역도 있다고 설명했다.

국세청은 이들 지가급등지역은 주로 지가상승과 함께 거래가 활발했던 지역으로 ▲서울을 비롯한 대도시에 새로 형성되는 중심상가지역 ▲전철역 건설예정지주변 ▲분당ㆍ일산 등 신도시건설 및 통일동산 건설예정지주변 ▲서산ㆍ당진ㆍ광양ㆍ대불등 신공단 건설지역 ▲신설고속도로(서해안ㆍ중앙)주요경유지 및 신국제공항 건설예정지주변 ▲고성ㆍ속초등 위락ㆍ레저시설 건설예정지등이라고 밝혔다.

○…국세청의 지가급등지역 지정으로 이지역에 땅을 갖고 있는 사람은 얼마나 많은 세금을 내게 될까.

우선 3월현재의 전국평균 지가상승률이 7%이므로 올해 평균상승률을 15%로 가정하고 고시지역인 서울 강남구 테헤란로 주변 역삼동의 경우를 보자.

역삼동의 상가지역은 올해초 평당 2천만원하던 땅값이 5월말현재 3천5백만원 수준으로 75%상승한 것으로 알려졌다.

따라서 이지역에 유휴토지를 1백평 소유한 사람은 지난 5개월동안 20억원짜리 땅이 35억원으로 뛰어 15억원의 불로소득을 얻게 된다.

이런 사람의 경우 연말까지 이지역 땅값이 더이상 오르지않는다해도 약5억2천5백만원의 토초세를 내년 9월에 물어야 한다.

지가상승에 따른 불로소득 15억원중 토초세공제액 4억5천만원을 제외하고 남은 10억5천만원의 50%를 토초세로 납부해야 되기때문이다.

토초세 공제액은 전국평균 지가상승률(15%)의 1.5배(22.5%)로 정하고 있는데 이경우엔 당초 땅값 20억원의 22.5% 4억5천만원이 되는것이다.

여기서 실세와 차이가나는 것은 땅값이다. 이 예에서는 실거래가를 기준으로 계산했지만 실제과세가 될때 기준은 실거래가가 아니라 공시지가가 된다.

즉 올해연초 가격(20억원)은 오는 8월말 건설부가 발표예정인 올해분 공시지가가 적용되고 35억원으로 예상한 올연말 가격은 내년 6월 발표예정인 내년도분 공시지가가 그대로 적용되는 것이다.

그러나 공시지가는 시가의 80∼90%에 달할 것으로 예상되고 있어 실제의 세부담은 조금은 줄어들 수 있지만 크게 차이는 없을것이다.

또다른 고시지역인 통일동산 조성지역주변에 있는 경기고양군 원당읍의 경우 지난 5개월간 땅값이 평당 1백50만원에서 2백만원으로 33% 상승한 것으로 알려졌다.

이지역에 과세대상이 되는 땅1천평을 가지고있는 부재지주는 올해분 토초세부담액은 8천1백만원이나 된다는 계산이 나온다.

15억원에서 20억원으로 상승,남는차액 5억원중 공제액(정상지가상승분의 1.5배)인 3억3천7백만원을 제외한 1억6천2백만원의 50%가 8천1백만원이기 때문이다.

이같은 실제의 예를 단순화 시킨 국세청의 「토초세 세부담계산표」를 보면 쉽게 얼마만큼의 토초세를 물게되는지 알수 있다.(표참조)

올해 정상지가 상승률이 15%이고 토초세공제액을 다 계산했을때 올 1월1일의 공시지가가 5천만원에서 내년초 1억원으로 1백% 상승하면 이땅의 주인은 차액 5천만원중 1천9백여만원을 토초세로 물게된다.

○…이번에 지가급등지역으로 지정고시됐다고 해서 이지역내 땅주인이 모두 토초세를 내야되는 것은 아니다.

지가급등지역안에 있는 토지라하더라도 주택이 들어서있는 대지나 업무용토지는 제외되고 다만 유휴토지(개인)나 비업무용토지(법인)만 과세되며 여기에 해당유휴지등이 정상지가상승률보다 1.5배이상 상승해야만 과세되는 것이다.

결국 토초세는 쓸데없는 땅을 투기목적으로 많이 갖고 있는 사람이 땅을 팔아 아예 세금을 물지말든지 아니면 지가상승에 따른 불로소득일부를 사회에 환원하라는 취지의 법이라 할 수 있다.

이번에 고시된 지가급등지역의 실제과세는 내년 9월에 이뤄진다.

과표의 기준이 되는 공시지가가 올해분은 오는 8월말∼9월초에,내년분은 내년 6월에나 고시되기때문이다.

공시지가가 고시되면 전국의 지목별지가를 알수 있게 되는데 국세청은 이를토대로 내년 7월 지가급등지역내 해당토지 주인에게 토초세납세 예정통지서를 발송하고 8월에는 고지전 심사라하여 땅주인의 이의신청을 받은뒤 9월한달간 자진납부를 받게된다.

납부후 1년이내에 해당땅을 팔경우 양도세와 토초세가 이중과세되는것을 방지하기 위해 이미 납부한토초세의 80%를 양도소득세를 낼때 공제해주는등 각종 공제제도도 마련돼있다.<이백규기자>