◎공시지가 기준 거래심사/전국중소도시 모든 녹지/올땅값 10% 이상 오른 곳/투기가능성 큰 개발지역정부는 26일 전국 9개도 57개시 51개군의 1만3천9백54.19㎢(42억2천8백54만평)를 28일자로 토지거래 허가지역으로 추가지정했다.
새로 토지거래허가제가 실시되는 지역은 지정 5일뒤인 5월4일 계약분부터 토지거래를 할 때 해당지역 시장군수 구청장의 허가를 받아야 한다.
이번에 지정된 토지거래허가지역은 ▲강원 태백시를 제외한 전국 중소도시의 모든 녹지지역 ▲올들어 지난 10일까지 땅값이 10%이상 오른 지역 ▲대규모 택지개발ㆍ공단조성ㆍ도로건설 및 확장ㆍ관광레저타운 조성등 각종 개발사업으로 투기우려가 높은 지역으로 전국토의 14.06%에 해당하는 면적이다.
이로써 토지거래허가지역은 이미 실시되고 있는 1만4천3백69.28㎢(43억5천4백33만평)를 포함,전국토의 28.54%인 2만8천3백23.47㎢(85억8천2백87만평)로 늘어나게됐다. 또 토지거래신고지역은 일부지역이 허가지역으로 강화됨에 따라 1만2천1백96.17㎢가 감소,전국토의 56.24%인 5만5천8백10.83㎢(1백69억1천2백37만평)로 줄어들게 됐다.
정부는 택지소유상한제 토지초과이득세등 토지공개념 관련제도가 실질적으로 2∼3년후에나 효력을 발생하게 돼 그 사이에 토지매매를 통해 차익을 올리려는 투기를 막고 오는 7월14일부터 시행되는 임야매매증명제 실시에 앞서 나타나고 있는 임야투기를 잡기위해 토지거래허가제도를 확대실시한다고 밝혔다.
정부는 또 토지거래허가제를 효과적으로 운용하기 위해 공시지가를 기준으로 거래가격을 심사하는 한편 허가내용을 국세청에 통보,양도소득세등 각종 조세의 부과자료로 활용할 계획이다.
이와함께 5월1일부터 감사원 내무부 건설부 합동으로 허가받는 토지의 이용실태를 조사,허가목적대로 이용되지 않는 경우 유휴지로 지정하는 한편,허가필증의 부당발급과 위장매입행위 등을 집중단속할 방침이다.
이번에 토지거래허가지역으로 고시된 지역의 지정기간은 오는 93년4월27일까지 3년간으로 지정기간이 끝난뒤 재지정 여부를 결정한다.
◎공개념 효력때까지 투기억제책/거래허가 확대 문답풀이/해당지역내 일정규모 이상 대상/용도 부적합ㆍ가격 비현실등 불허
이번 토지거래 허가지역 확대지정의 배경과 내용,허가지역내에서의 토지거래절차 등을 문답식으로 알아본다.
정부가 토지공개념법을 시행해 놓고도 이처럼 허가지역을 대폭 늘린 배경은.
▲토지공개념법이 시행에 들어가긴 했지만 실질적인 효력이 발생하려면 적어도 1년 안팎의 시간이 필요하다. 토지공개념법의 효력이 본격화할때까지 투기의 성행을 최대한 막기 위한 조치로 허가지역을 더욱 확대케 됐다.
이번의 허가지역 선정기준은.
▲최근 가격이 꿈틀대고 있는 중소도시(태백시제외)의 녹지지역과 올들어 지난 4월10일까지 땅값이 10%이상 오른 지역,주요 개발사업예정지의 주변지역으로 투기가 우려되는 곳 등이다.
특히 녹지지역은 오는 7월14일부터 시행되는 임야매매 증명제 실시를 앞두고 투기적 거래가 성행,거의 모든 지역이 포함됐다.
이번에 선정된 지역은 언제부터 적용되나.
▲건설부장관이 허가지역지정을 관보에 게재한 후 5일이 지난 날부터 효력을 발생하기 때문에 오는 28일 관보 게재를 기준으로 5월4일부터 시행된다.
확대지역 내의 모든 토지가 허가대상이 되나.
▲그런 것은 아니고 일정규모 이상의 토지만 대상이 된다(구체적 기준은 별표참조). 예컨대 도시계획구역내의 전용주거지역의 경우 면적이 3백30㎡(99,8평)를 초과하면 허가를 받아야하고 그 이내의 토지는 허가를 받을 필요가 없다. 따라서 해당 토지가 토지계획구역내에 있는지의 여부,용도지역에 따른 허가기준면적 등을 제대로 확인해야 한다.
그렇다면 허가대상이 되는 일정 규모이상의 넓은 토지를 기준면적보다 작게 여러 필지로 나눠 팔면 어떻게 되나.
▲그렇더라도 허가를 받아야 한다. 땅을 작게 쪼개 허가제를 피하며 거래하는 것을 막기 위해 선정 당시 허가대상에 포함되는 규모의 토지는 그 후에 분할하더라도 허가대상에 포함시켰다. 그러나 분할된 후 한번 거래된 후부터는 허가대상에서 제외된다.
이번에 대거 허가지역으로 선정된 녹지지역이란.
▲도시계획에 의한 도시계획구역내 용도지역의 하나로 보전녹지 생산녹지 자연녹지 등이 있다. 생산녹지는 주로 논밭이고 나머지 녹지는 대부분 임야이다. 이를 확인하려면 시ㆍ군ㆍ구청에서 도시계획 확인원을 발부 받아보면 된다.
허가제가 실시되는 중소도시의 토지중 현재는 녹지가 아닌데 나중에 녹지로 용도변경되면 자동적으로 허가대상에 포함되는가.
▲그렇지 않다. 나중에 녹지로 변경되더라도 별도의 지정이 없는 한,허가대상이 아니다. 반대로 이미 허가대상인 녹지가 다른 용도지역으로 변경될 경우엔 여전히 허가대상이 된다.
거래허가를 받는 절차는.
▲파는 사람과 사는 사람이 공동으로 거래계약허가 신청서를 작성,시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한다. 제출일로부터 25일안에 허가 또는 불허 처분이 내려지는데 만일 25일까지 통보받지 않으면 그 다음달 허가처분을 받은 것으로 간주된다. 허가대상은 토지의 소유권ㆍ지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등이 모두 포함된다.
심사 기준은.
▲매매금액이 공시지가를 기준으로 산정한 금액의 1.2배를 넘지 않아야 하며 토지취득 목적이 본인 주거용ㆍ사업용 등 실제 필요에 의한 것임이 명백해야 한다. 또한 면적이 이용 목적에 비해 쓸데없이 커도 허가되지 않는다.
실제로 지난 85년의 허가제 실시이후 지난 2월까지 전체 거래허가 신청건수 6만6천9백61건중 5.9%인 3천9배50건이 불허 처분을 받았다. 불허중 6백91건은 가격이 적절치 못했고 2천2백89건은 외지인 등으로 실수요자가 아니었으며 1천20건은 면적이 이용 목적에 비해 너무 크거나 이용 목적이 부적합해 허가를 얻지 못했다.
허가를 못얻었을 때의 구제방법은.
▲1개월내에 시ㆍ도에 설치된 토지이용 심사위원회에 이의를 신청,재심받을 수 있고 나중엔 행정소송을 제기할 수 있다. 또한 관청에 매수신청을 낼 수도 있다.
허가제 실시이전에 계약을 했으나 등기하지 않은 경우는.
▲이번 허가지정 지역이 대부분 신고지역이므로 계약시 신고필증을 받았으면 다시 허가받을 필요가 없다. 그러나 신고지역이 아니면 관인 계약서 등으로 계약 사실을 입증해야 한다.【홍선근기자】
□거래시 허가를 받아야하는 대상면적
지 역 기준면적(㎡)
도시계획구역 전용주거ㆍ중심상업ㆍ일반상업ㆍ근
린상업지역 330초과
준공업ㆍ생산녹지지역 600〃
일반주거ㆍ준주거지역,지역지정이없는지역 270〃
전용공업ㆍ일반공업 지역 990〃
보전녹지ㆍ자연녹지 지역 660〃
도시계획구역밖 농 지 1,000〃
임 야 2,000〃
농지및 임야 이외의 토지 500〃
◆DB편집자주:토지거래허가지역 생략.
조선일보 1990년 4월27일자 7면 참조
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