개정 주택임대차보호법 시행령 문답풀이

◎최우선변제 초과액은 채권확보순/법원ㆍ공증인의 계약확정일자인 받아야/「2년」강제규정 없고 합의 따라 계약 가능개정된 주택임대차보호법 시행령이 8일 국무회의에서 확정됨으로써 지난해 12월30일부터 발효된 주택임대차보호법이 본격 시행되게됐다.

지난해 정기국회를 통과한 개정임대차보호법은 세입자가 전입신고만하면 후순위저당권자보다 먼저 보호받을 수 있는 우선변제권을 규정하고 있지만,최우선적으로 변제받을 수 있는 소액보증금의 기준과 범위를 시행령에 위임했기때문에 시행령이 어떻게 개정될것인지여부가 세입자들의 관심을 끌어왔다.

이번 법령정비로 세입자들은 전세입주계약을 한뒤 전입신고를 마치고 법원에서 확정일자인을 받기만하면 전세든 집이 저당권이 설정돼 경매처분되더라도 후순위 권리자 및 기타채권자보다 우선해 보증금을 변제받을수있는 제도적장치가 마련된 셈이어서 억울하게 전세금을 떼이는 일이 없게됐다.

개정된 주택임대차 보호법과 그 시행령의 주요내용과 용어를 문답식으로 알아본다.

­최우선변제권이란 무엇이며 어떤 범위내에서 인정받는가.

▲최우선 변제권이란 후순위담보권자는 물론 자신보다 먼저 담보권을 설정한 사람보다도 우선해서 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

개정시행령은 서울 및 직할시에서는 보증금이 2천만원이하,기타지역에서는 1천5백만원이하의 세입자에게 우선변제권을 인정하고 있다.

그러나 최우선변제권은 이 보증금중에서 서울시 및 직할시에서는 7백만원,기타지역에서는 5백만원까지만 인정해주고 있다.

예를들어 2천만원의 전세를 사는 세입자는 7백만원을 먼저 돌려받고 남은 1천3백만원에 대해서는 채권확보 순위에 의한 우선 변제를 받게된다.

­우선변제권이란 무엇인가.

▲개정안에 새로마련된 것으로 세입자가 입주한이후에 설정된 담보물보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

즉 5천만원의 전세를 사는 세입자가 입주한뒤 제3자가 담보물권까지 설정하더라도 제3자보다 우선해 전세금을 되돌려받는 권리다.

그러나 이같이 후순위 담보권자보다 우선해서 변제받기 위해서는 세입자가 주인집에 입주하고 주민등록 전입신고를 마친뒤 임대차계약서에 확정일자인을 받아야한다.

­확정일자인이란 무엇이며 어디에서 하는 것인가.

▲확정일자인이란 그날짜 현재에 문서가 만들어졌다는 것을 증명하기위해 공증인이나 법원서기가 임대차계약서상에 확정일자부의 번호나 일자인을 찍는것을 말한다.

이업무는 법원민사과나 시내공증사무소에서 수수료 3백원을 받고 취급하는데 소급해서 확정일자인을 찍어주지않으며 확정일자부를 작성비치해 두도록 되어있다.

채권변제순위는 확정일자가 기준이되며 날짜가 빠를수록 변제우선순위도 앞당겨지므로 반드시 받아두어야한다.

확정일자인은 집주인의 동의가 필요없기때문에 세입자 혼자서도 가능하며 임대차계약서 자체를 공증했을때는 별도의 확정일자인을 받지않아도 효력이 있다.

­전세기간중 항상 2년 단위로하며 2년안에 전세금은 전혀 인상할수 없는가.

▲임대차기간을 2년으로 한것은 세입자의 보호를 위해 기간이 정해져있지않거나 2년미만일 경우 2년으로 본다는 것일뿐 강제규정이 아니다. 따라서 세입자가 집주인과 합의하면 2년미만 또는 그이상으로 얼마든지 기간을 정할수 있다.

또 집주인은 물가 등을 고려해 1년을 기준으로 전세금을 올릴수도 있다.

개정시행령은 「1년이내에 보증금액의 5%이상을 초과인상할수 없다」고 규정하고 있지만 처벌규정이 없는 만큼 집주인이 많은 전세금을 올려달라고 요구해도 세입자가 현실적으로 이를 거부할수없게 돼있다.

­지난해에 전세계약을 했더라도 시행령확정이후에 확정일자인을 받아두면 우선변제권이 인정되는가.

▲그렇다.

­개정시행령 시행일이전에 담보권을 설정한 담보권자는 어떻게 되는가.

▲종전의 규정이 그대로 적용돼 서울시 및 직할시에는 5백만원,기타지역 4백만원이하의 전세보증금을 최우선변제해준 나머지 돈에서 변제받게된다.<이창민기자>