택지소유상한ㆍ개발이익환수법 시행령안 문답풀이

◎나대지/건물이 없거나 무허가경우 건물과표 토지10% 안될때/당정협의ㆍ관계부처 차관회의 절차 남아/초과분 5월말까지 신고 안할땐 2백만원내 과태료/92년 2월말까지 처분ㆍ개발 안하면 초과소유부담금/처ㆍ어린 자녀는 주민등록 달라도 1가구… 택지 합산/아파트 사업자 3년내 분양안하면 부담금ㆍ과태료/개발 제한구역ㆍ자경농민소유 택지는 부담금 없어건설부가 마련한 택지소유상한법 시행령안등 토지공개념관련법 시행령안은 앞으로 당정협의ㆍ관계부처 차관회의 등의 절차가 남아있지만 큰 줄거리엔 변화없이 예정대로 3월부터 시행될 것으로 보인다.

주요내용을 문답으로 풀이해본다.

▷택지소유상한법시행령◁

­나대지를 판정하는 구체적인 기준은.

▲대지위에 건물이 없거나 있더라도 건물가격이 택지가격의 10%미만인 경우와 무허가 불법건축물이 들어선 대지가 우선 해당된다. 이때 건물과 토지가격은 내무부의 과표를 기준으로 한다.

또 지목이 「대」인 토지에 지어진 업무용 건축물중 건물가격이 대지가격의 10%이상이라 하더라도 부속토지가 너무 넓은 경우에는 일정부분이 나대지로 간주된다.

이때 나대지가 되는 면적은 ▲건축물의 바닥면적에 용도지역별로 일정배수(3∼7배)를 곱한 면적과 ▲건축물의 연면적을 그 지역에 해당되는 용적률로 나누어 5를 곱한 면적중 작은 것이 된다.

용도지역별 적용배율은 ▲전용주거지역이 5배 ▲상업지역과 준주거지역 3배 ▲일반주거지역과 공업 지역은 4배 ▲녹지지역은 7배 ▲지정이 없는 지역은 4배이다.

용적률이 1천3백%인 2천평의 대지위에 바닥면적 1천평의 4층짜리 업무용빌딩인 경우 바닥면적(1천평)에 상업지역의 배율(3)을 곱한 면적은 3천평이고,연면적(4천평)을 용적률로 나눠 5를 곱한 면적은 1천5백38평이 된다. 따라서 대지면적 2천평중 1천5백38평만이 이 건물의 부속토지로 인정되고 나머지 4백62평은 나대지가 돼 상한면적 2백평을 넘는 2백62평은 초과소유부담금 부과대상이 된다.

한편 주택부속토지나 나대지라 해도 수용되는 토지는 상한제가 적용되지 않으며 도로ㆍ공원ㆍ운동장등 도시계획시설로 결정된 공공장소는 나대지에서 제외된다.

­택지소유상한제가 시행되는 3월1일현재 2백평이상의 택지를 소유하고 있는 사람은 어떻게 해야하나.

▲3월1일 이후 5월31일까지 자신의 택지보유현황을 상한선초과분 택지에 대한 사용계획서와 함께 관할구청에 신고해야한다. 신고하지않을 경우 2백만원이하의 과태료를 물어야한다.

­현재 2백평을 넘는 소유택지는 어떻게 해야하나.

▲시행일인 3월1일부터 2년이내에,즉 오는 92년2월말까지 초과분을 처분하거나 사용계획서에 따라 일정기간내에 증축등 이용ㆍ개발하면 된다. 이를 이행하지 않을경우 주택부속토지는 연4%(2년경과후에는 연7%),나대지는 연6%(〃연11%)의 초과 소유부담금을 내야한다.

­원칙적으로 1가구당 2백평을 초과하는 택지를 보유할 수 없다는데 배우자나 자녀가 분가해있는 경우는 어떻게 되나.

▲배우자나 18세미만의 직계비속이 같은 주민등록표상에 없더라도 같은 가구로 본다.

따라서 서울에 본인명의로 대지 1백50평의 집을 갖고있으며 부인명의로 대구에도 1백20평의 집이 있을 경우 이가구가 보유한 택지는 2백70평이므로 70평이 초과소유택지가 된다.

­1가구는 어떤경우라도 2백평을 초과하는 택지를 보유할 수 없는가.

▲그렇지는 않다. 예외적으로 허가를 받아 상한선을 초과보유할 수 있다. 예를들어 유치원 학교 병원등 업무용건물 건축이나 주차장등도 계획시설 등을 위한 경우에는 택지를 새로 취득할 수있다. 그러나 이 경우 택지사용계획서를 제출해서 그대로 이용ㆍ개발해야하며 2년내에 이를 이행하지 않을 경우 공시지가를 기준,연11%의 초과소유부담금이 부과되며 정부가 대리개발을 명령할 수 있게된다.

사업자가 종업원용 기숙사 등을 건축하거나 주택건설사업자가 주택건설을 위해 택지를 취득하는 경우도 택지사용계획서를 제출,계획대로 이용,개발해야한다.

­어느 회사나 기숙사용지를 취득할 수 있는가.

▲아니다.10인이상의 근로자를 상시고용하는 제조업 광업 운수업 금융 보험업 전기업 가스 수도사업자들만이 원칙적으로 할 수 있고 기타ㆍ사업자는 해당업종을 관장하는 주무부처 장관의 추천을 받아야한다.

­종업원기숙사 건축을 위한 택지면적의 한계는.

▲사택의 경우는 한가구당 85㎡(25.7평)가 기준면적이며 기숙사는 기숙사에 거주하는 종업원 1인당 14.3㎡(4.3평)가 기준면적이다.

­주택사업자로서 대지 2천평을 구입,아파트를 건축ㆍ분양하려 할때의 절차는.

▲택지취득허가 신청서와 사용계획서를 시청(구청)에 제출해야한다. 그러나 이때 택지의 처분ㆍ이용ㆍ개발의 무기간이 3년이므로 3년이내에 아파트를 지어 분양하지 않으면 초과 소유기간에 대해 초과소유부담금이 부과되고 과태료도 내야한다.

­한 건물이 주거용과 점포등 비주거용으로 같이 쓰일 때 택지면적은 어떻게 산정하나.

▲주거용과 비주거용으로 사용되는 건축연면적의 비례에 따라 택지면적을 결정한다.

예를들어 5백평의 대지에 바닥면적 2백평의 5층건물을 지어 1층은 상가,2∼4층은 사무실,5층은 주거용으로 사용하고 있을 경우 주거용의 면적이 연면적의 20%이므로 대지면적중 20%인 1백평이 택지로 계산된다.

­같은 대지에 주택과 주택이외 건물이 각각 들어서 있을 경우는.

▲역시 각 건축물별 연면적에 따라 택지면적을 계산한다.

­초과 소유부담금이 부과되지 않는 택지도 있는가.

▲도시계획법 건축법등 관계법령에 의해 건축이 금지되거나 개발제한구역처럼 건축이 사실상 불가능한 택지,자경농민의 소유택지는 부담금이 부과되지 않는다.

즉 보존지구내 택지,한옥 보존을 위한 미관지구내택지,종교ㆍ자선 및 기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접사용하는 주택이 건축된 택지등이다. 또 야구단등 운동경기부를 설치한 사업자가 선수들을 위해 건립한 기준면적이내의 체육시설토지,자동차운수사업법 등에 의해 면허ㆍ허가를 받은자가 사용하는 주차장과 차고도 부담금이 부과되지 않는다.

­개발제한구역내라 하더라도 별장과 고급주택은 부담금이 부과된다는데 그 기준은.

▲지하층을 합산해 건물연면적이 1백평이상이고 이에 부속된 토지면적이 2백평이상이거나 주택내부에 엘리베이터 에스컬레이터 또는 20평이상의 수영장이 설치되었을 경우 택지나 주택면적과 관계없이 고급주택으로 간주된다.

­예를 들어 서울에 택지를 1백평을 갖고 있으며 역시 서울도시계획구역내의 그린벨트에 2백평의 대지를 갖고있을 경우는 어떻게되나.

▲그린벨트내의 택지에는 초과소유부담금이 부과되지 않으나 보유택지에 합산은 되기 때문에 다른 택지를 새로 취득할 수는 없다.

­부산에 대지 1백50평짜리 주택을 갖고있으며 부산도시계획구역내 그린벨트내에 보유한 2백평대지위에 별장을 지었을 경우 초과소유부담금이 부과되나.

▲그린벨트내라 하더라도 「호화와별장」은 초과소유부담금이 부과되므로 보유택지 3백50평중 나중에 구입한 1백50평에 대해 부담금이 부과된다.

­자영농민의 주택부속 택지는 어떻게 판정하나.

▲농지소재지와 동일하거나 인접(접속)한 시군에 부과기준일현재 6개월이상 주민등록이 되고 사실상 거주하는 18세이상인 자로서 부과기준일로부터 소급하여 2년이상 계속 영농에 직접 종사한 사람이 소유한 택지는 부담금이 면제된다.

­본인이 서울의 대지 1백10평짜리 집에 살고 있으며 대구에 거주하는 아버지도 대지 1백평짜리 집과 나대지 2백평을 갖고 있는 사람의 경우 아버지가 별세,상속받게 되면 어떻게 되나.

▲상속일 경우 2백평을 초과해 소유할 수는 있다. 그러나 상속후 60일 이내에 시청이나 구청에 상속사실을 신고해야하며 이때 초과택지에 대한 사용계획서도 함께 제출해야한다. 사용계획서에 처분하겠다고 했을 경우 처분의무기간은 3년,나대지를 상속받아 주택이외의 용도로 개발하겠다고 했을 경우 개발의무기간은 2년이며 이기간동안은 초과소유부담금이 면제된다.

기간내에 처분하지 않으면 국가가 택지를 강제매수할 수 있으며 기간내에 개발하지 않으면 국가가 대리개발자를 지정해 개발할 수 있다.

­임대주택사업자가 보유하고 있는 택지는 어떻게 되나.

▲전용면적 25.7평이하의 주택을 항상 5채이상 임대하고 있을 경우 임대사업자로 분류한다. 이들은 상한면적을 초과하더라도 임대용에 한해 택지의 신규취득이 허용되나 취득후 5년이내에는 되파는 것이 금지된다.

▷개발이익환수법 시행령◁

­개발부담금부과를 위한 정상지가상승분은 어떻게 계산하나.

▲건설부장관이 매년 3월31일까지 토지평가위원회의 심의를 거쳐 공고하는 정상지가 상승률에 사업착수당시의 지가를 곱하여 산출한다. 정상지가상승률은 원칙적으로 전국평균지가변동률로 하되 변동률이 정기예금이자율보다 현저히 높거나 낮은 경우에는 전국지가변동률의 30%범위내에서 가감하여 조정한 율을 고시하게 된다.

­개발부담금 부과대상사업은.

▲택지개발 공단조성사업산업기지개발 관광단지조성도심재개발 유통단지조성 온천개발 자동차정류장 골프장건설등 모두 26개 사업이다.

­용도지역해제나 변경후 이뤄지는 개발사업도 부과대상이 되는가.

▲용도지역해제나 변경으로 발생하는 개발이익은 해당토지가 유휴지상태인 경우 토지초과이득세로 환수하게 되며 용도지역이 변경된 토지상에 일정규모이상의 개발부담금 부과대상사업이 시행되는 경우 개발부담금을 부과하게 된다.

­이미 시행중에 있는 사업에 대해서는 어떻게 부담금을 부과하는가.

▲법시행일 즉 3월1일을 사업착수시점으로 보고 그이후 완료시까지 발생한 개발이익에 대해 부담금을 부과한다.

­개발부담금의 납부를 연기 또는 나누어 낼 수 있는가.

▲건설부장관의 사전허가를 받으면 가능하다. 또 현금대신 부담금에 해당하는 토지로 납부하는 것도 가능하다.<정숭호기자>