지난해 1만7500가구 규모 설립, 5년 만에 5배… 서울 29곳 추진 중
기업 아닌 조합이 주체 '아파트 공구'
사업 진행상 문제는 모두 조합원 몫, 토지와 시공사 재무 등 살펴봐야
#. 서울 동작구 상도동의 ‘동작 센트럴 서희스타힐스’ 지역주택조합 추진위원회는 지난달 조합설립 신청을 위한 1차 조합원 모집을 성공적으로 끝냈다. 전체 공급 가구 수(1,222세대)의 절반이 모이면 구청에 조합설립을 신청할 수 있는데 모집 한달 만에 680가구나 모인 것이다. 최유미 추진위 동작센트럴분양팀 실장은 “곧 2차 조합원 모집에 들어가는데 토지 매입 95%에 성공한 점, 조합원 공급가가 3.3㎡당 1,300만원대로 주변 시세보다 700만원 가량 낮은 점 등이 호응을 얻은 것 같다”고 설명했다.
일명 ‘아파트 공동구매’로 불리는 지역주택조합 아파트가 부동산 시장에서 틈새 상품으로 뜨고 있다. 지역주택조합은 기업이 나서서 사업을 벌이는 일반분양 아파트와 달리 조합이 사업 주체가 돼 토지 매입부터 시공사 선정까지 모든걸 이끌어가는 게 특징. 1980년대 무주택자의 내 집 마련을 위한 방안으로 도입돼 한때 각광받았지만 2000년대 들어서는 뉴타운ㆍ재개발ㆍ재건축 등 정비사업이 급부상하면서 관심에서 멀어졌다. 하지만 최근 들어 분양시장에 훈풍이 불고 관련 규제가 완화되면서 지역주택조합 아파트가 재조명되고 있는 것이다.
1일 국토교통부에 따르면 지역주택조합 설립 규모는 2010년 7건 3,697가구에서 지난해에는 27건 1만7,522가구로 크게 늘었다. 서울에서 현재 추진 중인 곳만도 29곳에 이른다.
조합의 규모도 커지고 있다. 통상 500가구 전후였던 조합이 최근엔 1,000가구 이상 대단지로 꾸려지는 추세다. 같은 지역에서 지역주택조합을 추진 중인 여러 개의 조합이 힘을 키우기 위해 뭉치기도 하고, 난개발을 우려하는 구청의 개입으로 합쳐지기도 한다.
지역주택조합의 가장 큰 장점은 저렴한 분양가다. 일반 아파트는 시행사가 미래가치를 담보로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 토지를 구입하는 탓에 이자 등 금융비용이 많이 든다. 반면 지역주택조합은 ‘내 아파트 직접 만들어 보자’고 뭉친 수요자들이 초기부터 어느 정도 자금을 대고, 직접 토지 매입과 시공사 선정에 관여하기 때문에 금융비용과 각종 부대비용을 절감할 수 있다. 이 덕에 일반 아파트 대비 분양가가 10~30% 저렴하다.
가령 서울 송파구 가락동의 지역주택조합인 ‘가락한양수자인’은 920가구 규모로 지어지는데 분양가가 3.3㎡당 평균 1,900만원대다. 근처 9,510가구 규모로 재건축되는 ‘가락시영’의 일반분양 예정가가 3.3㎡당 2,800만원인 걸 감안하면 시세 대비 30% 이상 싸다.
일반분양에 비해 낮은 문턱도 매력적인 요소다. 작년 말 개정된 주택법 시행령은 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자 뿐아니라 전용면적 85㎡ 이하 1주택자에게도 조합원이 될 수 있는 길을 열어줬다. 동ㆍ호수 배정도 추첨이 아닌 선착순 방식이기 때문에 얼마든지 원하는 ‘로얄층’을 선점할 수 있다.
뚜렷한 장점만큼 고려해야 되는 점도 많다. 무엇보다 사업 진행 과정에서 발생하는 모든 문제가 고스란히 조합원에게 돌아간다. 특히나 조합 설립 이전엔 법적 보호 장치가 사실상 없다. 조합원 모집 단계에서 허위ㆍ과장 광고에 속으면 낭패를 볼 수 있다는 얘기다.
사업 지연 시 부담해야 되는 비용이 기하급수적으로 늘어날 수도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “조합이 사업 노하우와 추진력이 없으면 진척 속도가 늦어져 그만큼 부담할 사업비용이 늘어나 오히려 일반분양에 드는 비용보다 더 커질 수도 있다”고 말했다. 최근 전북 군산시에서는 사업이 지연되면서 불어난 지역주택조합 아파트의 수천만원대 추가 분담금을 둘러싸고 조합원들과 사업추진 대행사, 시공사간 분쟁이 빚어지기도 했다.
이런 피해를 줄이고 성공적으로 지역주택조합에 가입하려면 ▦토지 매입 상황 ▦시공사 현황 ▦조합 운영 실태 등을 따져보라는 게 전문가들의 공통된 지적 사항이다.
심교언 건국대 교수는 “토지확보와 인허가 문제는 구청에 물어보면 확실히 알 수 있다”며 “이 외에도 시공을 맡은 건설사의 재무 상황, 공신력 있는 신탁사가 예금주로 된 계좌에서 사업비가 관리되는 지 등을 살피면 피해를 줄일 수 있다”고 설명했다.
강아름기자 saram@hankookilbo.com
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