대선 공약으로 다시 주목받는 도시재생 사업

해당 지역 역사 훼손하지 않고 주거ㆍ상업시설을 개선ㆍ정비

정부 46곳ㆍ서울시 30곳 진행중

원주민 정착률 낮고 고비용인 재개발ㆍ재건축 대안으로 거론

“주민 참여 상향식 개발 바람직”

문재인 더불어민주당 대통령선거 후보가 ‘도시재생 뉴딜사업’을 첫 정책 공약으로 꺼내면서 도시재생 사업에 대한 관심이 커지고 있다. 그 동안 도시정비 사업의 대명사나 마찬가지였던 재개발과 재건축 사업이 여러 문제를 드러내고 있어 도시재생 사업이 대안이 될 지 주목된다. 전문가들은 쇠락한 도심에 다시 활력을 불어넣기 위해서는 지역민의 자발적 참여를 유도할 수 있는 방안부터 강구돼야 한다고 주문했다.

11일 국토교통부에 따르면 전국 3,488개 읍ㆍ면ㆍ동 중 도시재생 대상지는 무려 2,241곳(64.2%ㆍ2015년 12월 기준)이나 된다. 지역별로는 서울(333곳)이 가장 많고, 경북(251곳) 전남(246곳) 경기(212곳) 경남(210곳) 등이 그 뒤를 이었다. 이들 지역은 정부가 2013년 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’을 시행하면서 마련한 3가지 쇠퇴지표 중 2가지 이상에 해당된다. 3가지 쇠퇴지표는 ▦최근 30년간 인구가 최대치보다 20% 이상 줄었거나 최근 5년간 3년 이상 연속 감소 ▦최근 10년간 총 사업체 수가 최대치보다 5% 이상 빠졌거나 최근 5년간 3년 이상 총 사업체 수 연속 감소 ▦전체 건축물 중 20년 이상 건축물이 50% 이상인 경우다.

도시재생 사업은 해당 지역의 역사를 훼손하지 않는 범위에서 주거ㆍ상업시설을 개선하는 정비 방식이다. 2010년대로 들어서며 재개발ㆍ재건축 사업의 대안으로 제시됐다. 낡은 시설물을 전면 철거하는 재개발ㆍ재건축은 원주민 정착률이 10% 안팎에 그쳐 마을 공동체를 파괴한다는 지적을 받아왔다. 또한 높은 비용부담 탓에 수익성과 부동산 경기 상황에 따라 사업 진행 여부가 결정되는 단점도 컸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “도시재생은 소규모 지역을 중심으로 점진적 개량을 추구하는 방식”이라며 “원주민이 쫓겨날 일도 없어 서민주거 환경 개선 관점에서 보면 필수적인 사업”이라고 설명했다.

정부 주도의 도시재생 사업은 해방 뒤 실향민이 터를 잡으면서 형성된 해방촌(서울 용산구 용산2동 일대)을 포함해 이미 전국 46곳에서 진행되고 있다. 도시재생특별법 시행 이듬해인 2014년 정부는 서울 종로ㆍ부산 동구 등 13곳을 도시재생 선도지역으로 선정했고, 지난해 33곳을 추가 지정했다. 대상 지역은 ▦공공청사 이전 부지와 노후 산업단지를 활용한 경제기반형 ▦구(舊) 도심을 살리기 위한 중심시가지 근린재생형 ▦낙후된 주거환경을 개선하는 일반 근린재생형으로 나눠 도시재생이 추진되고 있다. 유형별로 50억~250억원 국비가 5~6년 동안 나눠 지원된다.

이와는 별도로 서울시도 자체 예산으로 서울형 도시재생 사업을 벌이고 있다. 서울시 재생정책과 관계자는 “일반 근린재생형 후보지 20곳을 상반기 중 뽑은 뒤 그 중 일부를 최종 대상지역으로 결정할 계획”이라고 말했다. 현재 서울시는 총 30개 지역에서 도시재생 사업을 벌이고 있다.

이제 막 걸음마를 뗀 우리와 달리 도시재생은 이미 해외에선 대표적인 도시 활성화 계획으로 자리잡았다. 일본 요코하마의 ‘미나토미라이 21 지구’는 민관합동으로 낙후된 항만지역을 상업ㆍ문화 중심지로 탈바꿈시킨 성공 사례다. 1902년 지은 요코하마 항구의 창고(아카렌가소고)를 쇼핑과 문화공간으로 새롭게 꾸미고, 화물열차가 다니던 철길(기샤미치)을 보행자 전용 도로로 바꿔 도시의 상징물이자 관광객들의 필수 방문지로 만들었다.

영국 런던 템스 강변에 자리 잡은 ‘코인 스트리트’는 지역 주민들이 마을공동체기업을 만들어 도시재생을 추진한 경우다. 마을공동체기업은 1984년 런던시로부터 코인 스트리트 일대 땅을 공익 목적으로 저렴하게 사들인 뒤 창고를 새로 꾸민 카페와 통조림 공장을 활용한 미술관 등을 선보이며 낙후됐던 지역을 관광명소로 키웠다.

다만 전문가들은 정부ㆍ지방자치단체 주도의 도시재생 사업은 한계가 있다고 지적했다. 심 교수는 “예산만 지원받고 발전 기반조차 마련하지 못한 채 흐지부지 될 가능성이 크다”고 말했다. 정부 주도의 도시재생 사업 방식은 상향식 개발이 아닌 하향식 개발이라는 점에서 이러한 우려가 더 높아지고 있다. 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 “도시재생의 핵심은 주민 참여”라며 “상향식 개발로 갈 수 있도록 주민 역량을 강화할 제도적인 뒷받침부터 마련돼야 한다”고 조언했다. 변태섭기자 libertas@hankookilbo.com