내년 바뀌는 부동산 정책은
신DTI, 다주택자 양도세 중과
오피스텔 규제 강화 등 예고
‘투기세력과의 전쟁’까지 선포한 정부는 지난 6월부터 여섯 차례나 부동산 대책을 쏟아냈다. 투기과열지구ㆍ투기지역 지정과 이들 지역의 분양권 전매 제한 등 이미 상당한 규제가 적용되고 있지만 새해에도 굵직한 규제가 속속 시행된다.
19일 국토교통부에 따르면 우선 내년 1월부터 재건축초과이익환수제가 부활한다. 지난 2006년 참여정부 시절 3ㆍ30대책에 담겼던 재건축초과이익환수제는 두 차례에 걸친 유예기간이 이달 31일로 끝나 새해 1월1일부터 부활한다. 이 제도는 집값 상승 등 재건축으로 얻는 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원 이상일 경우 이를 제외한 초과 금액의 최대 50%까지 정부가 환수하는 제도다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “재건축초과이익환수제로 내년부턴 재건축 사업 추진 속도가 감소해 재건축 아파트 매매 과열 양상도 진정될 것”이라고 말했다.
새해 1월1일 이후 서울 25개 자치구와 경기 과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ광명ㆍ남양주ㆍ동탄2, 부산 해운대ㆍ연제ㆍ동래ㆍ부산진ㆍ남ㆍ수영구ㆍ기장군, 세종 등 전국 40곳 청약조정대상지역에서 거래되는 분양권의 경우 보유 기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 분양권 양도차익이 5,000만원이라면 세금으로 2,500만원을 내야 한다는 뜻이다. 올 연말까지는 분양권 보유기간에 따라 양도세율이 차등 적용(6~50%)된다.
총부채상환비율(DTI)을 강화한 신(新) DTI도 1월 시행을 앞두고 있다. 이전 DTI와 가장 다른 점은 부채를 산정하는 방식이다. 신 DTI는 모든 주택담보대출(주담대) 원리금과 기타대출 이자를 부채로 본다. 신규 주담대 원리금에 기존 주담대를 포함한 기타 대출의 이자만 부채로 보던 기존 방식보다 부채가 늘어나는 만큼 빌릴 수 있는 돈의 양도 줄어들 수 밖에 없다. DTI는 연간 소득 대비 부채 비율로, 청약조정대상지역ㆍ투기과열지구ㆍ투기지역 등에 따라 DTI의 30~60% 기준을 적용 받아 대출을 받을 수 있다.
다주택자를 대상으로 한 양도세 중과는 내년 4월부터 시행된다. 청약조정대상지역에서 2주택 이상 보유한 다주택자가 부동산 거래를 할 경우 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트나 양도세 세율이 올라간다. 내년부턴 기본세율 최대치가 현행 40%에서 42%로 높아지기 때문에 2주택자가 청약조정대상지역에서 주택을 매매하면 내년 1~3월에는 기본세율(6~42%)이 부과되고, 4월부터는 10%포인트 중과된 16~52%의 양도세율이 적용된다. 또 3주택 이상 보유자에 대한 양도세율은 1~3월 6~42%에서 4월 이후에는 26~62%로 높아진다. 다만 8ㆍ2대책 때 투기지역으로 지정된 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 서울 11개 자치구와 세종의 경우 3주택자 이상 보유자의 부동산 거래에 한해 이미 양도세율 10%포인트가 가산된 만큼 이들에겐 올해까진 16~50%, 내년 1~3월엔 16~52%, 4월부터는 26~62%가 적용된다. 다주택자라도 청약조정대상지역 이외의 집을 팔 때는 양도세율이 중과되지 않는다.
양도세 중과를 두고선 평가가 엇갈린다. 서울 마포구의 G공인중개사무소 대표는 “무리하게 빚을 진 투자자들이 양도세 중과 전 급매물을 내놓으면서 시장이 안정될 수 있다”고 내다봤다. 반면 강남구의 D공인중개사무소 관계자는 “양도세는 집을 팔지 않으면 부과되지 않기 때문에 매물이 귀해지면서 오히려 집값이 오를 가능성도 있다”고 말했다.
8ㆍ2대책의 일환으로 나온 오피스텔에 관한 규제도 내년 중 강화된다. 청약조정대상지역ㆍ투기과열지구 등에서 오피스텔 전매가 금지된다. 또 지역 거주자에게 물량의 20%를 우선 분양해 외부 수요로 인한 과열을 막을 방침이다.
이와 함께 신혼부부 특별공급 조건을 혼인 기간 5년에서 7년, 1자녀 이상에서 무자녀로 확대하는 특별공급제도가 개선된다. 만 29세ㆍ총 급여 3,000만원 이하인 청년에게 최고 3.3%의 금리를 제공하는 청년우대형 청약통장(연간 600만원 한도)도 내년 상반기 출시된다.
8ㆍ2대책 등에서 예고한 규제가 속속 시행되며 내년 분양물량(32만 가구 추정)은 올해(37만8,200가구 추산)보다 줄어들 전망이다. 이현수 부동산114 리서치센터 연구원은 “청약 규제가 까다롭고 대출이 어려워질수록 서울 등 상품성을 갖춘 곳에 청약수요가 몰리는 청약 양극화 현상은 더욱 심해질 것”이라고 말했다. 그러나 내년 전국 아파트 입주물량이 2000년 이후 최대 규모인 44만 가구에 달하는 만큼, 일부 지방의 경우 전세가격 하락으로 집주인이 세입자의 전세금을 제때 돌려주지 못하는 역전세난이 벌어질 수도 있다. 변태섭기자 libertas@hankookilbo.com
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0