내달 여신심사 가이드라인 발표
자영업 분류돼 LTV, DTI 규제 사각
기준액 넘는 대출, 원리금 동시상환
年임대소득 기준 대출액수도 제한
정부가 가계부채 급증의 주범인 부동산 임대업자의 돈줄을 확 죄기로 했다. 부동산 담보가치의 ‘적정 수준’을 넘는 대출에 제동을 걸고, 수익성이 낮다고 판단되면 대출을 아예 끊는 방안이 추진된다.
29일 금융권에 따르면 금융위원회는 다음 달 이 같은 내용의 부동산 임대업 여신심사 가이드라인을 발표한다.
현재 부동산 임대업은 자영업으로 분류된다. 이 때문에 가계가 금융회사로부터 돈을 빌릴 때 적용되는 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등의 규제를 적용 받지 않고 있다. 앞으로는 임대업자가 무분별한 대출을 받지 못하도록 가이드라인에 담보대출 중 은행들이 정한 ‘유효담보가액’ 초과분은 무조건 분할상환하는 내용이 담길 예정이다. 지금까지 임대업자들은 대출 이자만 갚는 경우가 많았는데 일정 기준을 넘어선 대출액은 원금과 이자를 함께 갚아야 한다는 뜻이다.
가령 5억원짜리 상가에 대해 연 4% 금리로 2억원의 대출(20년 만기)을 받았을 때 담보인정비율이 60%, 보증금이 2,000만원이라면 유효담보가액(담보기준가액*담보인정비율-보증금)은 1억원이 된다. 기존에는 매달 67만원의 이자만 내면 됐지만 가이드라인이 적용되면 1억원에 대해선 원금도 함께 갚아야 하기 때문에 매달 42만원 정도를 추가로 부담해야 한다.
대출 한도도 감소한다. 정부는 임대소득을 기준으로 대출금액을 제한하기로 했다. 연간 이자비용 대비 임대소득의 비율을 보여주는 ‘이자상환비율’(RTIㆍRent To Interest)을 도입해 과한 대출을 억제할 방침이다. 금융위 관계자는 “태스크포스(TF)를 꾸려 논의 중이나 150%(1.5배) 이상이 될 가능성이 크다”며 “임대소득으로 대출 이자도 갚지 못해서는 곤란할 것”이라고 말했다. 150%가 적용되면 임대소득이 최소한 이자비용의 1.5배는 돼야 대출을 받을 수 있다는 뜻이 된다. 이에 따라 월세가 100만원(연간 임대소득 1,200만원) 나오는 상가라면, 대출액은 연 이자가 800만원 이하인 금액만 대출된다. 대출금리가 4%라면 총 대출액은 2억원 이하가 된다. 강아름 기자 saram@hankookilbo.com
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