이훈성 기자

등록 : 2018.04.17 04:40

주택가격 순환주기는 말한다, 지금이 집값 꼭대기라고

등록 : 2018.04.17 04:40

[신성호의 투자의 기초] <6> 서울 집값 상승 가능성 살펴보니

최근 언론 보도에 따르면 서울 주택가격 상승률이 둔화되고, 전세 시세도 하락하는 것 같다.그간 가파르게 상승하던 아파트를 중심으로 한 주택가격이 진정되는 조짐이라 하겠다. 특히 큰 관심이 쏠렸던 재건축 대상 아파트 시세도 혼란스럽다. 예컨대 올해 들어 개포주공 1단지 아파트의 경우 동일 전용면적이어도 낮은 층보다 높은 쪽 가격이 더 낮게 거래되기도 했다. 또 전용면적 큰 쪽이 적은 쪽보다 낮은 시세에 거래되기도 했다. 거래란 매수ㆍ매도측 간 향후 시세 전망이 달라야 형성되는 것인데, 매도 쪽은 이번이 좋은 처분기회로 여겨 다급하게 매도한 데 반해 매수 쪽은 매입 기회로 판단했지 않았나 싶다. 그러나 앞서 거론한 바와 같이 혼란스러운 가격 체계는 향후 상황이 불분명하기 때문일 것이다.

이와 관련해 개인적으로는 향후 서울 주택 시세의 빠른 상승 가능성은 엷을 것으로 본다. 무엇보다 서울에서도 주택 공급이 늘기 때문이다. 큰 구도로 보면 서울에서도 2015년부터 인허가 기준 주택 공급이 늘어났다. 특히 2017년에는 2003년 이후 최대치인 11만3,000호가 인허가 되었다. 올해도 1월에만 5,694호가 인허가 되었는데, 이는 1월 기준으로 2007년 이래 최대이다.

인허가 물량의 준공까지는 시차가 있지만 이런 물량이 쏟아지면 결국 주택가격은 안정되기 마련이다. 물론 멸실 주택을 감안하면 실질 주택 공급은 줄겠지만 지속적으로 늘어나는 주택 공급 물량은 서울 주택가격을 안정시켜 줄 것이다. 이미 지방에서 공급물량 과다로 인해 깡통주택이 출현하기도 했다. 더구나 2015~2017년에는 소득증가율보다 서울 주택가격 상승률이 높았다. 기간 중 도시 가계소득 증가율은 0.5~2.1%인데 반해 서울 아파트 가격 상승률은 4.2~5.6%나 되었다. 때문에 아파트 매입에서 부족한 자금은 대출로 메워야 했다. 이는 곧 향후에도 주택가격이 빠르게 상승하려면 주택 구입자가 더 많은 대출을 해야 함을 시사한다. 이런 점에서 보면 지속적으로 소득 증가보다 더 높은 주택가격 상승은 가능할 것 같지 않다. 더구나 당국은 주택 등 부동산 가격상승 억제를 위해 세금 중과세, 대출억제 등 여러 조치를 취하고 있다. 통상 당국의 조치는 부동산 시장이 충분히 진정될 때까지 지속되었다. 당국이 부동산 관련 규제를 풀 때는 부동산시장이 빈사 상태일 때인데, 이때까지는 매우 많은 시간이 소요된다.

향후 주택 시세에 대한 부담은 거래 동향에서도 찾아진다. 통상 주택가격은 네 단계를 밟는다(그래픽 참조). 첫 단계는 시세 바닥권에서 거래증가, 둘째 단계는 거래가 증가하는 가운데 가격 상승, 셋째 단계는 거래가 감소하는 가운데 시세 상승, 그 이후에는 거래가 감소하면서 시세 하락이다. 이는 부동산뿐만 아니라 주식, 채권시세, 상품(Commodity) 등 모든 자산 가격이 겪는 과정인데, 지난해 4분기부터 거래는 감소했지만 시세가 올랐다. 이런 양태로 보면 현재의 주택 시세는 상승 끝자락일 가능성도 높다. 이제는 주택 등 부동산 쪽보다 금리상품 등 금융상품에 관심을 가졌으면 한다.

전 IBK투자증권 사장

신성호 전 IBK투자증권 사장

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