잔금대출 규제 강화 전 연말 ‘분양 막차’ 타볼까

이달 전국 78곳 5만가구 청약

내년 소득심사강화ㆍ분할상환 등

여신심사 가이드라인 적용

11ㆍ3 대책 발표후 투기 수요 급감

실수요자 당첨 확률 높아져 유리

세대주 아니면 1순위 청약 불가 등

새롭게 바뀐 청약제도 숙지해야

12월 전국에서 쏟아지는 5만여 가구의 올해 마지막 분양 물량에 실수요자들의 관심이 높아지고 있다. 시장에 투기 수요가 사라지면서 청약 당첨확률이 높아진 데다, 이번 분양이 내 집 마련을 원하는 실수요자에게는 내년부터 시행될 잔금대출 규제를 피해갈 수 있는 마지막 기회이기 때문이다. 전문가들은 다만 올해 ‘분양 막차’를 타기 전에, 바뀐 청약제도를 꼼꼼하게 숙지해야 한다고 조언한다.

6일 부동산리서치업체 ‘리얼투데이’에 따르면, 지난 1일 현재 이달 말까지 청약을 접수하는 단지는 전국적으로 78곳, 4만9,777가구에 달한다. 이는 지난달(3만3,566가구)보다 48% 증가한 규모이며, 리얼투데이가 분양 집계를 시작한 2009년 이후 12월 분양 규모로는 작년에 이어 역대 두 번째로 큰 수준이다.

이번 연말 분양에 특히 관심이 집중되는 이유는 실수요자 입장에서 내년부터 시작되는 잔금대출 규제를 피해갈 마지막 기회이기 때문이다. 지난달 24일 정부가 발표한 가계부채 대책에 따라 내년부터는 신규 분양 아파트의 집단대출에도 소득심사를 강화하고 분할상환을 유도하는 ‘여신심사 가이드라인’이 적용된다.

지금은 입주 시점에 중도금 대출을 잔금 대출로 전환해 이자만 지불하는 거치기간을 최대 5년까지 설정할 수 있으나, 내년 신규 분양 아파트부터는 거치기간이 최대 1년으로 축소되고 그 이후부터 매달 이자와 원금을 함께 갚아 나가야 한다. 양지영 리얼투데이 실장은 “내년 이후 아파트를 분양 받으면 입주 이후 원리금 상환 부담 때문에 자금 부담이 대폭 늘어나게 된다”며 “내 집 마련을 원하는 실수요자라면 잔금대출 규제를 피할 수 있는 연말 분양 단지를 노려보는 게 훨씬 유리할 수 있다”고 말했다.

그간 투기수요가 상당했던 분양시장이 최근 안정화 국면에 접어든 점도 실수요자 입장에서는 긍정적인 대목이다. 분양권 전매제한 및 청약자격 강화를 골자로 한 ‘11ㆍ3 대책’ 이후 분양시장 내 투기적 가수요가 사라지면서 청약 경쟁률은 크게 낮아졌다. 금융결제원에 따르면 지난달 30일 1순위 청약을 진행한 서울 5개 분양단지의 1순위 청약경쟁률은 평균 12대 1로 올해 서울 경쟁률(24.3 대1)의 절반 수준에 불과했다.

특히 ‘연희파크 푸르지오’(4.3대1) ‘e편한세상 서울대입구’(6대1) ‘래미안 아트리치’(5대1)는 모두 한 자릿수 경쟁률을 기록했다. 대형 건설사의 한 관계자는 “실수요자의 당첨 확률이 예전보다 훨씬 높아졌다”며 “과거처럼 당첨에 떨어진 실수요자들이 수천만원 웃돈을 주고 투기 세력으로부터 분양권을 매입해야 하는 일이 사라지고 있다”고 전했다.

올해 분양 막차를 타고자 하는 실수요자들은 11ㆍ3 대책으로 바뀐 청약제도를 꼼꼼히 숙지해야 한다. 우선 묻지마 청약은 금물이다. 11ㆍ3 대책에 따라 신규 아파트 청약에 한번 당첨되면 당첨일로부터 5년간 전국 37개 조정지역에서 1순위 청약을 할 수 없기 때문이다. 조정지역에는 서울 25개구 및 경기 과천ㆍ성남의 공공ㆍ민간택지, 하남ㆍ남양주ㆍ고양ㆍ동탄2신도시의 공공택지 등 수도권 주요 지역이 모두 포함된다. 국토부 관계자는 “계약 여부와 관계 없이 청약에 ‘당첨’ 되는 순간, 청약통장을 사용한 것으로 간주해 5년간 조정지역 내 1순위 청약을 제한한다”고 말했다.

만약 여러 분양 단지에 청약을 넣어볼 계획이라면 당첨자 발표일도 꼭 확인해야 한다. 당첨자 발표일이 같은 단지에 중복 청약을 했다가 동시에 당첨되면 모든 당첨이 취소(부적격 당첨)되고 1년간 청약이 금지된다. 다만 청약일이 같고 당첨자 발표일이 다르면 중복 청약이 가능하다. 분양대행사의 한 관계자는 “최근 상담을 해보면 세대주가 아닌 세대원은 1순위 청약이 불가능하고 부부 중 한 명이라도 5년 내 당첨 이력이 있으면 1순위에서 제외된다는 점을 모르는 사람이 생각보다 많다”고 전했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “결국 청약에서 가장 중요한 것은 입지, 분양가격, 주변 학군, 브랜드, 기반시설 등 분양 받을 아파트의 상품가치”라며 “올해 많았던 분양 물량의 입주 시점이 대부분 향후 2년~2년 6개월 사이로 비슷하기 때문에 청약을 신청할 아파트 인근의 2018~2019년 입주 물량이 얼마나 되는지도 미리 따져봐야 한다”고 조언했다.

박준석 기자 pjs@hankookilbo.com