정부가 2일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’은 예상을 웃도는 강한 규제책을 담았다. 대상 지역을 크게 넓힌 데다 대응 강도도 끌어올린 고강도 종합대책이어서, 단기적으로 시장 과열을 식히는 효과는 충분할 전망이다. 하지만 시중에 유동성이 차서 넘치는 상황에서, 서울 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)를 비롯해 수요 집중 지역에 대한 주택공급 확대 방안이 빠졌다는 점에서는 장기적 약효는 여전한 의문이다.
이날 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회가 함께 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 위한 주택시장 안정화 방안(8ㆍ2 대책)’은 우선 전국 40개 청약조정지역 가운데 서울 전지역(25개 자치구)과 경기 과천시, 세종시 등 27개 지역을 ‘투기과열지구’로 지정했다. 투기과열지구는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화(40%)를 비롯한 금융규제 등 14개 규제가 집중 적용된다. 특히 이번에는 과거의 투기과열지구 규제에는 없었던 새로운 규제도 시행된다. 재건축뿐만 아니라 재개발 조합원의 분양권 전매 금지와 5년 내 재당첨 금지 제한 등이 그것이다. 아울러 투기과열지구 가운데 서울 강남4구와 기타 7구(용산ㆍ성동ㆍ노원ㆍ마포ㆍ양천ㆍ영등포ㆍ강서) 등 11개구, 세종시 전역을 ‘투기지역’으로 중복 지정했다. 중복 지정 지구에서는 주택담보 대출이 가구당 1건으로 제한된다.
다주택자에 대한 양도소득세 중과와 장기보유 특별공제 적용 배제 등 세제 대책도 포함됐다. 내년 4월 1일 이후 2주택 보유자는 양도 차익에 따라 6~40%인 기본세율에 10% 포인트, 3주택 이상은 기본세율에 20%포인트를 더한 양도세를 내야 한다. 청약조정지역 내의 1가구 1주택의 비과세 요건도 현재의 ‘2년 이상 보유’에 ‘2년 이상 거주’ 요건이 추가된다.
가장 눈에 띄는 재건축ㆍ재개발 규제는 현재의 과열이 강남 재건축시장에서 비롯했다는 진단과 무관하기 어렵다. 내달부터 시행될 ‘임대주택 공급 의무비율 하한제’와 내년 1월 도입될 ‘초과이익 환수제’는 과거 탁월한 냉각 기능을 보여 준 바 있다. 그러나 투기수요와 실수요가 함께 몰린 강남4구에 대한 공급확대 방안 없이 재건축ㆍ재개발 사업을 가로막은 결과 수요 초과를 부른 악몽 또한 일깨운다. 노무현 정부가 열두 차례나 부동산 대책을 내놓고도 최악의 집값 상승 사태를 부른 전철을 밟지 않으려면 특정지역에 대한 별도의 ‘핀셋’ 공급 확대 방안을 서둘러 마련해야 한다. 추가적 금융ㆍ조세 대책의 준비에도 만전을 기해야 한다.
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