실효성 없는 짜깁기 대책… 가을 전세대란 더 커질듯

국토부 "다른 왕도는 없다"

소외층 임대주택 공급 치중 불구 집주인의 리모델링 유인책 부족

정부가 2일 주거안정강화 방안을 내놓았지만, 천정부지로 치솟는 전월세 가격으로 시름하는 서민ㆍ중산층의 고통을 덜어주기엔 역부족으로 보인다. 주거 소외계층을 겨냥한 임대주택 공급 확충 등 고심한 흔적이 없지 않지만, 임대 물량도 많지 않고 실효성마저 떨어져 응급조치 수준도 안 된다는 평가들이 나온다.

작년부터 이어진 9번째 부동산 대책, ‘짜깁기 일색’

9ㆍ2대책은 서민 주거비 부담 완화방안 마련을 담은 4ㆍ6 대책에 이어 근 5개월만에 국토교통부가 내놓은 대책. 작년부터 이어진 9번째 부동산 대책이다.

하지만 당초 정부가 추진하던 재건축 등 정비사업 규제 완화나 뉴스테이 활성화 방안을 제외하면 사실상 독거노인과 대학생 등 저소득 가구에게 임대주택을 추가로 공급하는 대책이 눈에 띄는 유일한 대책이다. 유일호 장관이 평소 “급격한 월세 전환기 상황이 고민이지만 다른 왕도는 없다. 임대주택을 늘리는 방법이 유일하다”고 말해온 것처럼 이번 대책은 철저히 소외계층 임대주택 공급에만 집중했다.

효과는 회의적이다. 이번 대책의 핵심인 집주인 리모델링 임대사업만 봐도 그렇다. 지은 지 15년이 넘은 낡은 단독ㆍ다가구주택 소유자에게 저리(연 1.5%)로 자금을 빌려줘 리모델링을 유도하고, 해당 주택은 저소득 계층에게 최소 8년에서 최장 20년까지 주변 시세의 50~80% 선에서 싸게 임대하도록 하겠다는 것이 골자인데 집주인들이 적극 호응하고 나설 가능성은 많지 않아 보인다. 심교언 건국대 교수는 “저금리 시대에 굳이 정부 자금을 받지 않아도 꽤 낮은 금리로 대출을 받을 수 있지 않느냐”며 “집주인들이 소득 노출을 감내하면서 시세보다 훨씬 낮은 가격에 월세를 놓는 유인책으로는 상당히 부족해 보인다”고 지적했다. 실제 국토부 시뮬레이션 결과 최소 12년 이상 임대를 해야 집주인 입장에서 건축비 등 리모델링 비용을 회수할 수 있는 것으로 나타났다.

중산층을 위한 핵심 대책인 뉴스테이 역시 월 임대료가 주변 시세보다 별로 낮지 않아 정착이 쉽지는 않다. 조명래 단국대 교수는 “전월세 임대 수요자를 분석해 보면 원하는 수준의 임대료가 40만~50만원 선인데 서울의 뉴스테이 경우 예상 월세가 100만원 안팎이라 현실과 괴리감이 크다”며 “정부가 뉴스테이 수요 대상으로 삼는 중산층은 월 소득 400만~500만원의 사람들인데 현실적으로 이들은 대출을 받아 집을 사거나 고가라도 전세를 택할 가능성이 크다”고 말했다.

가을 이사철 전세난은 어떻게

9ㆍ2대책이 기대에 크게 못 미치자 시장에서는 가을 이사철 전세난이 더 극심해질 것이란 우려가 커지고 있다. 부동산114에 따르면 올 들어서만 집주인들이 전세를 월세로 돌리면서 전세 물량이 크게 줄어 전국 아파트 전셋값은 매매(3.9%)의 두 배 수준(7.9%)으로 올랐다. 본격적으로 전셋값이 치솟기 시작한 2008년 말과 비교하면 6년여간 상승폭이 무려 80.38%에 달한다. 2년마다 전세계약을 체결하는 것을 감안하면 재계약 때마다 전세금 상승폭이 20%를 웃돈다는 얘기다. 이러다 보니 올 상반기 현재 전세대출이 있는 가정이 약 80만가구에 달할 정도로 가계부채에도 엄청난 부담이 되고 있다.

더구나 가을 이사 성수기가 다가오면서 대대적인 전세대란이 예고돼 있는 상황. 특히 올 하반기 개포주공3단지(1,160가구), 개포시영(1,970가구), 고덕주공(2,580가구), 송파 풍납우성(545가구) 등 강남 4구에서 총 6,255가구가 재건축으로 이사 채비를 하고 있어 강남 재건축발 전세난이 수도권 전역으로 퍼질 전망이다. 급감하는 전세물량이 빠르게 월세로 대체되면서(7월말 현재 월세 비중 45.5%), 월세 가격 역시도 끌어올리는 악순환이 지속되는 상황이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “올해부터 늘어난 신규 분양 아파트가 본격 입주하는 2018년까지는 전세 물량 부족 현상이 개선되기 어려울 것"이라며 “차라리 정공법대로 전세 매물을 늘릴 수 있는 다양한 인센티브를 고려했어야 했다”고 말했다.

박관규기자 ace@hankookilbo.com

강아름기자 saram@hankookilbo.com