분당·일산·평촌·중동·산본... 최대 3만9000호는 먼저 재건축

1기 신도시 선도지구 기준 발표
2만6000호에 최대 50% 더 선정
주민 동의율이 핵심 평가 기준
분당 등 이주 대책 과제로 남아

박상우(왼쪽 두 번째) 국토교통부 장관이 22일 정부서울청사에서 지방자치단체장들과 1기 신도시 정비 선도지구 선정 기준을 발표하고 있다. 김민호 기자

중층 아파트가 밀집해 재건축이 어려운 분당과 일산 등 1기 신도시 정비사업이 속도를 낼 전망이다. 정부가 재건축 규제가 대폭 완화되는 ‘1기 신도시 정비 선도지구’ 지정을 위한 평가 기준을 공개하고 내달부터 공모 절차를 밟기로 했다. 경기 분당·일산·평촌·중동·산본에서 최대 3만9,000호가 선도지구로 지정된다.

22일 국토교통부에 따르면 지방자치단체별로 배정된 선도지구 기준 물량은 분당 8,000호, 일산 6,000호, 평촌·중동·산본 각 4,000호 등 모두 2만6,000호다. 여기에 지자체 재량으로 최대 50%까지 추가로 선도지구 지정이 가능하다. 1기 신도시는 주거 환경이 노후하고 일찍부터 선도지구 지정을 준비한 지역이 있어 선도지구 물량은 최대치를 채울 전망이다. 이는 전체 정비 대상 물량의 10~15% 수준이다.

선도지구에는 안전진단 면제와 용적률 상향 혜택이 주어진다. 종 상향까지 이뤄지면 용적률은 최대 500%까지 높아진다. 이렇게 정비사업 사업성을 높이면 주택 순증 물량이 선도지구 물량의 최소 30%에 이른다는 게 정부 계산이다. 정부는 선도지구 이외에 매년 일정 물량을 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 적용 대상으로 선정해 정비사업을 촉진할 방침이다.

국토부는 공정한 평가를 위해 정량평가 중심의 ‘표준 평가기준’을 마련해 지자체에 제공했다. 정비사업 유형은 물론이고 연립주택이나 아파트, 주상복합 등 주택 유형도 구분하지 않고 단일 기준으로 평가하고 고득점 구역부터 선도지구로 지정한다. 평가 항목은 △주민 동의 여부(60점) △정주환경 개선 시급성(10점) △도시 기능 활성화 필요성(10점) △정비사업 추진 파급 효과(20점) △사업 실현 가능성(5점 가점)이다.

당락 관건은 주민 동의 여부다. 표준 평가기준은 선도지구 공모에 찬성하는 특별정비구역 내 토지 등 소유자의 비율이 95%가 넘는 구역에 60점을 준다. 공모에 접수하기 위한 동의율 최저선인 50%만 만족한 구역에는 10점이 돌아간다. 여기에 지자체 상황에 따라 이 비율을 공모 신청 구역들의 최소값과 최대값으로 대체할 수 있다. 예컨대 동의율 60%에 10점, 80%에 60점 배점도 가능하다.

1기 신도시 선도지구 선정 계획안. 그래픽=신동준 기자

지자체는 표준 평가기준을 바탕으로 선도지구 선정 기준, 동의서 양식 등을 확정한 공모 지침을 다음 달 25일 공고한다. 이후 구역별 선도지구 제안 접수(9월) 평가 및 국토부 협의(10월)를 거쳐 지자체가 선도지구를 최종 선정(11월)한다. 국토부는 각종 규제를 완화해 2027년 첫 착공, 2030년 첫 입주가 가능하도록 선도지구를 관리한다는 입장이다. 정비사업 추진위원회 단계를 거치지 않고 조합 설립을 허용하는 방안도 검토한다.

다만 국토부 전망만큼 정비사업이 빨라질지는 미지수다. 정부는 공모에 참여하는 주택 단지가 많은 구역에 높은 점수를 부여해 ‘통합 정비’를 장려할 계획인데 통상 구역이 넓을수록 주민 간 이견, 분쟁이 많다. 고금리와 높은 공사비 역시 규제 완화로 해결하기 어렵다.

정비구역 주민의 이주 대책도 문제다. 지자체가 정비사업 관리 주체인 만큼, 이주 대책도 지자체가 세워야 하는데 일부 지역은 뾰족한 수가 없다는 입장이다. 일산처럼 주변에 신규 택지가 충분한 지역도 있지만 분당처럼 도심이 포화한 곳은 전세난 등 부작용이 우려된다. 신상진 성남시장은 “성남시는 소규모 주택이 턱없이 부족하다”며 “남은 부지는 전부 개발제한구역으로 묶여 있어 국토부의 협조가 필요한 상황”이라고 밝혔다.

김민호 기자 kmh@hankookilbo.com