정부?지자체 정비기본계획 수립 지원…주민 대상 본격 컨설팅도 나서
공공 이주단지 최대한 확보…100년 장수명 주택 도입해 낭비도 없애
경기 성남시 분당신도시 전경. LH 제공
#1기신도시 노후화로 리모델링을 추진하던 일산신도시 A단지는 노후계획도시정비법 시행을 앞두고 주민 간 갈등이 확대되고 있다. 기존 리모델링을 계속 추진하자는 쪽과 인센티브가 많은 재건축으로 방향을 틀자는 쪽이 각자 장단점을 들며 다투고 있기 때문이다. 결국 리모델링조합장 K씨는 LH의 고양권 미래도시지원센터를 방문해 리모델링조합의 재건축조합 전환 등을 상담하고 방향을 정할 수 있었다. 미래도시지원센터는 정비사업과 관련된 각 부문 전문가들로 자문단을 꾸려 법률·세무·회계·자산평가 등에 대한 주민들의 궁금증을 풀어주고 있다.
LH가 노후계획도시정비법(1기신도시특별법) 4월 시행을 앞두고 갈수록 뜨거워지는 1기신도시 재정비 지원에 두 팔을 걷어붙였다. 정부와 지자체의 정비기본계획 수립 지원은 물론, 추진단지를 상대로 각종 법률 상담∙설명회 지원에 이어 가이드라인이 정해지는 올 하반기부터는 본격적으로 정비사업 컨설팅에도 나서 노후도시 정비에 관한 모든 사항을 원스톱으로 지원한다는 계획이다.
LH에 따르면 성남분당, 고양일산, 안양평촌 등 5곳의 1기신도시들은 선도지구 공모가 5월로 예정되면서 최근 잇따라 주민설명회를 개최하는 등 관심을 쏟아내고 있다. 정부가 1기신도시 30만 가구를 짧은 기간 내 기존 제도와 방식으로 정비하는 데 한계가 있다고 보고 통합정비, 역세권의 고밀복합개발, 용적률 상향조정(150%), 건폐율 및 아파트 동 간 간격완화, 안전진단 면제 등 파격적인 지원 방안을 특별법에 담았기 때문이다. 그동안 리모델링을 망설였던 단지들이 이 법 시행으로 재건축에 한꺼번에 관심이 쏠린 것은 당연지사다.
선도지구로 지정되면 제일 빨리 재건축 추진이 가능하기 때문에 각 단지들은 너도나도 설명회를 열고 주민동의율, 통합재건축 등 우선순위 확보에 열을 올리고 있다. 성남시, 고양시, 부천시 등 지자체들도 주민 요구에 발맞춰 통합설명회를 개최하고 있다. 평일 설명회인데도 자리가 모자랄 만큼 주민들의 관심도 뜨겁다. 그도 그럴 것이 리모델링∙재건축 중 어떤 방식이 유리할지, 사업분담금은 얼마나 될지, 이주는 어떻게 할지 등 1기신도시 주민들이 궁금한 것이 한둘이 아니기 때문이다. 위에 든 사례처럼 이미 리모델링을 추진 중인 1기신도시 26개 단지들도 사업 지속이냐 변경이냐를 두고 전문가들의 도움을 절실히 필요로 하고 있다.
LH는 지자체별 선도지구에 대한 구체적인 기준∙배점∙평가절차 등이 공개되면 1기신도시 단지들의 참여 경쟁이 본격화할 것으로 보고 지자체와 공동으로 재정비 컨설팅 준비에 박차를 가하고 있다.
LH 고양미래도시지원센터 관계자들이 재건축 관련 상담을 하고 있다. LH 제공
먼저 LH는 2022년 말부터 1기신도시 지자체 5곳과 실무협의체를 구성해 정비계획 수립을 함께하고 있으며, 지난해에는 광역재정비 전담부서를 만들어 재정비전략, 사업모델을 검토했다. 이어 올해는 1∙10 부동산대책에 따라 1기신도시 5곳에 미래도시지원센터를 열고, 주민들을 대상으로 정책 설명 및 정비사업 컨설팅을 해오고 있다. 지금까지 센터가 자문한 곳만 130여 건인데 갈수록 방문자가 늘고 있다. 센터는 재건축 사업 전반에 관한 기본적인 내용뿐 아니라, 현재 추진 중인 리모델링 사업에 대한 자문까지 제공하고 있다. LH는 더 나아가 정비사업 컨설팅에도 착수한다. 미래도시지원센터가 일반적인 컨설팅이었다면 정비사업 컨설팅은 좀더 기술적∙법적∙전문적인 자문인 셈이다.
선도지구 공모절차가 시작되면 응모 단지나 지자체, 건설사들의 문의가 폭증할 것으로 보고 LH는 관련 전문가 풀을 확대해 대응한다는 방침이다. 법률 자문을 받아 주민들 간 벌어질 수 있는 분쟁을 사전에 방지하고, 기술∙비용 분석에도 도움을 줄 계획이다. 조합의 전문성 부족, 조합원 간 분담금 갈등, 조합과 시공사 간 공사비 분쟁 등으로 지연과 중단을 반복하는 정비사업 현실에 비춰, 누구보다 경험이 풍부한 LH의 도움이 절실하다는 것을 잘 알기 때문이다.
LH는 상담 과정에서 돌출되는 주민들의 건의 사항을 정리해서 국토교통부에 전달하고, 향후 지자체별로 세부적인 계획이 수립되면 보다 심층적인 사업분석과 사업방식에 대한 컨설팅을 진행해 주민들의 궁금증을 시원하게 해소해 줄 방침이다.
군포권 미래도시지원센터 관계자는 “정비법 시행을 앞두고 주민들과 지자체에서 설명회 및 컨설팅에 대한 요청이 증가하고 있다”면서 “사업이 본격 궤도에 오르면 분야별로 전문가 풀을 더욱 넓혀 심층 컨설팅 수요에 대응할 예정”이라고 밝혔다.
시각물_노후계획도시정비법 추친 체계
LH는 무엇보다 첫 단추인 선도지구 사업과 이주대책 수립을 우선 지원한다는 방침이다.
선도지구 공모결과가 연말쯤 나오면 선도지구 사업을 총괄 관리하거나 개별 사업시행자로 참여하고, 순환형 이주단지도 지원할 예정이다.
순환형 이주단지는 정비가 진행되는 동안 주민들이 거주하는 임시 주거단지로, 일시적으로 증가하는 대규모 이주수요를 분산하고 인근 지역 전∙월세 시장에 미칠 영향을 최소화하는 재정비 사업의 선결조건이다. LH는 순환형 이주단지 후보지로 공공주택, 사업 인접지 또는 유보지, 신도시 내 공공임대주택단지 재정비 등을 검토하고 있다.
이와 함께 LH는 1기신도시 재정비를 장수명(長壽命) 주택과 연계해서 검토한다는 방침이다. 입주 후 30년마다 재정비 논의가 이뤄져 국가적 자원 낭비가 되풀이되는 악순환은 종지부를 찍겠다는 것이다. 이에 따라 LH는 100년여 가는 장수명 주택을 적극 도입해 도시를 보다 지속 가능하게 정비한다는 계획이다. 또 노후계획도시 재정비가 원도심 정비사업과 연계될 수 있도록 공공의 역할을 모색할 예정이다.
중앙대학교 송하엽(건축학부) 교수는 “1기신도시 재정비는 단지 한 곳을 재건축하는 것과 달리 다양한 지역주민의 의견을 담아 새로운 도시모델을 제시하는 수준이 될 것”이라면서 “사업을 체계적으로 추진하기 위해서는 계획수립 단계부터 사업시행 능력을 갖춘 LH와 같은 공공기관의 적극적인 참여가 필요하다”라고 말했다.
이한준 LH 사장은 “단순한 재정비가 아니라 인구구조 변화, 기술혁신, 문화복지, 미래상 등을 총체적으로 담아낼 것”이라면서 “정비지원기구 및 총괄사업관리, 개별 사업시행에 이르기까지 지역 주민과의 소통을 통해 새로운 개념의 재정비사업을 차질 없이 추진해 나가겠다”고 말했다.
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