아파트 계약 후 세입자가 돌연 갱신청구권 행사
잔금 미지급 두고 소송... 대법원, 매수인 손 들어
게티이미지뱅크
임대차 3법 국회 통과(2020년 7월 30일) 후 아파트 가격이 치솟던 2021년 1월. A씨는 인천의 한 아파트를 11억 원에 사들이는 계약을 체결했다.
A씨(매수인)가 원래 집주인(매도인) B씨와 맺은 계약 내용은 이랬다. 이 아파트엔 세입자 C씨가 살고 있었는데, △2021년 4월 22일 매수인 A씨가 잔금 1억9,000만 원을 치르면 아파트 소유권을 넘겨주고 △일단은 A씨가 보증금(5억 원)을 매매대금으로 승계하며 △세입자 C씨의 전세계약 기간이 10월 끝나는 점을 감안해 12월 6일에는 A씨가 입주할 수 있도록 집이 비워져 있어야 한다는 내용이었다.
잔금을 치른 지 8개월 후에 A씨가 입주하기로 한 것은, C씨가 개정 임대차 3법에 따른 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 했기 때문에 가능했다. A씨와 B씨는 공인중개사를 끼고 "계약갱신청구권을 사용하지 않고 12월 6일 아파트를 명도(비워줌)한다는 내용을 C씨로부터 확인받았다"는 중개 대상물 확인 설명서까지 작성했다.
문제는 세입자 C씨가 잔금 지급일 이틀 전인 4월 20일 계약갱신청구권을 사용하겠다고 입장을 바꾸면서 터졌다. 매수인 A씨는 매도인 B씨가 '전세계약 기간 연장으로 인한 입주 불능' 상태를 해결하지 못했기 때문에, 잔금을 줄 수 없다고 주장했다. 그러자 B씨는 잔금을 주지 않으면 아파트 소유권도 넘겨줄 수 없다고 맞섰다. A씨는 B씨를 상대로 소유권 이전 소송을 제기했고, B씨는 매매계약을 해제했다.
이 소송. 법원은 어떤 결론을 냈을까. 1심은 매수인에 유리하게 판단했다. A씨가 잔금을 지급하면 B씨가 아파트 소유권을 넘겨주라고 한 것이다. C씨가 계약갱신청구권을 사용했더라도 거주할 수 있는 상태로 아파트를 양도할 의무는 B씨에게 있으므로, B씨의 매매계약 파기 또한 성립하지 않는다는 취지였다.
2심은 이를 뒤집었다. A씨가 보증금을 포함시킨 상태(임대차 계약 승계)로 아파트를 넘겨받은 것이므로 잔금 미지급도 부당하다고 봤다. 이 판결이 확정되면 C씨의 계약갱신청구권 사용으로 인한 입주 문제는 A씨가 해결해야 했다.
그러나 이번에 대법원은 B씨 손을 들어준 원심 판결은 잘못이라고 봤다. 대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 A씨가 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다.
대법원은 B씨가 기존 임차인(C씨)과의 계약을 마무리하고 A씨에게 아파트를 인도할 의무가 있다고 봤다. 대법원은 "매매계약에 따르면 B씨의 소유권 이전 등기절차에 협력 의무뿐 아니라 부동산 인도일과 명도일까지 정해져 있다"며 "B씨가 잔금 지급 등과 함께 아파트를 이전하기로 합의한 것으로 보는 게 계약 내용과 상식 등에 부합한다"고 밝혔다.
대법원은 A씨가 잔금을 안 준 것에 정당성도 있다고 봤다. 대법원은 "C씨의 계약갱신청구권 행사 때문에 B씨가 아파트를 인도할 의무를 이행하기 어려운 사정이 생겼다"며 "A씨에게 잔금을 지급하게 하는 건 부당하다"고 설명했다. 대법원 관계자는 "매수인이 아파트를 거주 가능한 상태로 인도받기 어려운 상황에서 매도인이 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제한 것이 부당하다는 판결"이라며 "다만 A씨가 실제 소유권을 이전 받기 위해선 잔금을 지급해야 할 것"이라고 설명했다.
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