'역전세' 집주인, 7월 말부터 1년간 반환대출 한도 늘어난다

[하반기 경제정책방향]
'DSR 40%' 대신 'DTI 60%'로 완화
대출 시 '집주인 반환보증' 가입 의무화

지난달 5일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 앞에 매물 안내문이 게시되어 있다. 뉴시스

이달 말부터 1년간 집주인의 전세보증금 반환용 대출 한도가 늘어난다. 정부가 대출 기준·비율을 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%로 완화하면서다.

4일 정부는 이러한 내용을 담은 '2023년 하반기 경제정책방향'을 발표했다. 올해 하반기부터 내년 상반기까지 신규 전세보증금이 기존보다 낮아지는 역전세가 심화할 것으로 예상되자 대책 마련에 나선 것이다.

핵심은 전세금 반환 대출에 현행 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용한다는 것이다. DSR, DTI 규제는 큰 틀에서 연소득(분모) 대비 연간 상환액(분자)으로 대출 한도를 결정한다. 규제 비율이 올라갈수록 대출 한도도 늘어나는 식이다. 현재 DSR 규제 비율은 은행 40%·비은행 50%이다. 여기서 DTI 60%로 전환하면 비율상 10~20%포인트 정도 대출 한도가 늘어나는 효과가 나타난다.

더구나 DSR과 DTI는 계산법이 다르다. 신용대출 등 주택담보대출 외 기타대출의 연간 상환액을 계산할 때 DSR은 '원금+이자'를, DTI는 '이자'만 계산한다. 결과적으로 DTI와 DSR 규제 비율이 똑같이 60%라면, DTI가 더 많은 대출을 받을 수 있다. 금융당국 관계자는 "DSR 대비 한도 상향 효과뿐만 아니라 DTI 60%를 기준으로 설계해 연초 출시한 특례보금자리론이 현재까지 문제없이 운용된 것으로 파악됐기에 그대로 적용했다"고 설명했다. 개인이 아닌 임대사업자는 이자상환비율(RTI, 임대소득/이자비용) 규제 수준이 현행 1.25~1.5배에서 1배로 완화된다.

이번 규제 완화로 연소득 5,000만 원 차주가 대출금리 4%·만기 30년의 전세보증금반환대출을 받을 경우, 대출 증가분은 1억7,500만 원 수준이라는 게 당국 설명이다. 즉 신규 전세금과 기존 전세금의 차액이 1억7,500만 원 미만이라면 대출만으로 보증금을 돌려줄 수 있는 것이다. 해당 금액을 넘어서면 집이나 다른 자산을 팔아야 한다.

이형주 금융위원회 금융정책국장은 "한국은행 분석 결과, 역전세로 인해 집주인이 추가로 돌려줘야 하는 금액이 평균 7,000만 원"이라며 "1억7,500만 원 정도가 증액되면 역전세 문제 해소에 도움이 될 것 같다"고 말했다.

대출금 한도는 차액만큼만 가능

정부는 역전세라는 극히 예외적 상황에 시행하는 규제 완화인 만큼 엄격하게 적용할 방침이다. 지원 대상은 보증금 반환기일이 도래했을 때 신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속 세입자를 구하지 못하는 집주인(임대사업자 포함)으로 한정한다. 대상 주택은 △아파트 △연립·다세대 △주거용 오피스텔이다.

대출금액은 보증금 차액 내 지원이 원칙이다. 다만 다음 세입자를 구하지 못하는 경우엔 후속 세입자 보증금으로 반환대출금을 우선 상환한다는 특약을 해야 대출이 가능하다. 반환대출을 받을 시 집주인은 전세금반환보증에 의무적으로 가입해야 하고 보증료도 부담해야 한다. 당국은 규제 완화 시행 전까지 집주인이 가입할 수 있는 반환보증 상품을 만들겠다는 방침이다.

당국은 이번 대책이 갭투자를 위한 정책이 아님을 적극 해명했다. 당국 관계자는 "대출 규제를 완화했다고 해서 집주인의 빚 부담이 사라지는 것은 아니다"라며 "가장 큰 목적은 일시적 규제 완화를 통해 역전세에 놓인 세입자가 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있게 하는 것"이라고 강조했다.

김정현 기자 virtu@hankookilbo.com