전세금 90% 낀 갭투자 주택, 전세대출 한도 확 줄인다

부채비율 90% 초과 주택
전세대출 80%→60%로 축소
31일부터 지정 감정평가 시행

9일 서울 강서구 화곡동의 빌라 밀집 지역. 뉴스1

'안심전세 80%·90%'.

인터넷에서 빌라 전세 매물을 찾다 보면 하나같이 이런 문구가 달려 있다. 해당 빌라 등기가 깨끗해 주택도시보증공사(HUG)의 전세금안심대출보증을 받는 데 전혀 문제가 없다는 뜻이다. 전세금반환보증과 대출을 동시에 해주는 상품으로 HUG 승인만 떨어지면 시중은행에서 전세보증금의 80%(청년·신혼부부는 90%)까지 대출받을 수 있다.

그간 보증 문턱이 높지 않아 세입자는 손쉽게 전세대출을 받았지만 최근엔 이 상품이 전세사기의 빌미가 된다는 지적이 많았다. 수월하고 넉넉한 전세대출 덕분에 전세금으로 집값 대부분을 충당하는 이른바 갭투자 방식의 전세사기가 판을 쳤기 때문이다. 더구나 집값 하락기에 접어들면서 전세대출이 과도한 주택 중심으로 전셋값이 집값을 웃도는 깡통전세도 쏟아지고 있다.

정부가 이처럼 제도 허점을 이용한 빌라 전세사기를 막기 위해 과도한 갭투자 주택에 대해선 전세대출 한도를 확 줄이기로 했다. 국토교통부 산하기관인 HUG는 16일부터 부채비율이 90%를 초과한 주택은 전세금안심대출 보증 한도를 전세금의 80%에서 60%로 줄인다고 밝혔다. 이날부터 시중은행에서 전세대출을 신청한 건부터 적용되며, 이미 앞서 HUG 승인을 받아 시중은행에서 대출 한도가 결정된 경우는 예외다.

부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정 금액과 전세보증금을 합한 금액이 집값에서 차지하는 비중을 일컫는다. 집주인에게 다른 대출이 없다고 가정하면 '부채비율 90%'는 집값의 90%를 전세금으로 충당하는 주택이다. 이런 주택에 대해선 전세대출 한도를 보증금의 80%(청년 90%)에서 60%로 줄이겠다는 것이다.

가령 집주인이 매맷값 2억 원인 신축 빌라를 1억8,000만 원에 전세를 놓아 빌라 분양대금을 치를 예정이라고 가정해 보자. 이 상황만 놓고 보면 이 주택은 부채비율이 90%에 이르는 깡통전세 우려 주택이지만, 기존엔 세입자가 HUG 보증을 토대로 은행에서 전세금의 80%인 1억4,400만 원까지 대출받는 게 어렵지 않았다.

하지만 이날부터 집주인이 이런 조건(부채비율 90%)으로 전세를 놓으면 세입자가 받을 수 있는 전세대출 한도는 1억800만 원(보증금 60%)으로 기존보다 20% 줄어든다. 전세대출 한도가 최대 60%밖에 안 나온다는 건 해당 주택이 그만큼 부채비율이 높아 깡통전세로 전락할 가능성이 높다는 뜻이라, 예비 세입자로서도 경각심을 가질 수 있다. 반대로 집주인은 깡통전세란 낙인이 찍히지 않으려면 전셋값을 낮추고 자기자본을 보태 부채비율을 줄여야 한다.

아울러 31일부터는 HUG가 지정한 감정평가기관 40곳에서 받은 감정평가 결과만 인정된다. 분양업자가 감정평가사와 짜고 빌라 가치를 높여 전셋값을 부풀리는 사기 행위를 막기 위한 조치다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com