15일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스
서울 민간 아파트의 평균 분양가격이 지난 1년 동안 16.5%나 상승한 것으로 나타났다. 2년 전 정부가 뛰는 집값을 잡겠다며 서울 대부분을 분양가상한제 적용 지역으로 묶었지만, 정부 기대와는 정반대 결과가 나온 셈이다.
분양가상한제에도 분양가 '껑충'
15일 주택도시보증공사(HUG)의 '민간 아파트 분양가격 동향'에 따르면 지난해 12월 서울 민간 아파트의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 3,294만 원으로 1년 전 같은 기간(2,826만 원)보다 468만 원(16.5%) 올랐다. 지난해 서울 아파트값 평균 상승률 7.4%(한국부동산원 기준)와 비교하면 분양가 상승률이 배 이상 높다.
현 정부 출범 직전인 2017년 4월 2,100만 원이었던 서울 민간 아파트 분양가는 지난 5년 동안 56.8% 급등했다. 5년 전 6억 원 안팎이었던 30평대 아파트 분양가가 지금은 9억 원 후반대로 껑충 뛴 셈이다.
민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가. 그래픽=강준구 기자
앞서 정부는 2019년 11월 서울 27개 동을 분양가상한제 적용 지역으로 지정한 데 이어 이듬해 7월 서울 18개 구 309개 동과 경기 3개 시(광명·하남·과천) 13개 동으로 확대했다. 분양가가 인근 집값을 자극하는 걸 막으려고 분양가상한제 대상을 기존 공공 아파트에서 일부 민간 아파트로 넓히는 강수를 둔 것인데, 공시가와 땅값이 워낙 많이 올라 분양가상한제 시행에도 정책 효과가 미미했던 것이다.
업계에선 분양가상한제 이후 오히려 분양 물량이 쪼그라들어 신규 아파트 청약에 당첨된 일부 수분양자에게만 혜택이 돌아가는 역효과만 낳았다는 지적도 나온다. 부동산R114에 따르면 지난해 서울 아파트 분양은 1년 전보다 80% 급감한 6,020가구로 2017년 이후 가장 적었다.
한 건설사 임원은 "도심에서 민간이 아파트를 공급하는 방법은 결국 재개발·재건축인데 모두 원주민이 추가 분담금을 내는 방식이다. 누가 무리하게 분양가를 낮춰가며 사업을 하겠느냐"고 말했다. 분양이 쏟아져야 주변 집값을 끌어내릴 수 있는데, 지금은 분양 물량 자체가 적어 오히려 청약에 당첨된 일부만 혜택을 보는 구조라는 것이다.
대선후보 간 확 엇갈린 분양가 규제
분양가 규제와 관련해 유력 대선 후보들의 입장은 엇갈린다. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 지난달 분양가상한제를 확대하고 분양원가를 공개해 집값을 잡겠다는 공약을 발표했다.
반면 윤석열 국민의 힘 대선 후보는 유튜브 채널 삼프로TV에 출연해 "분양가상한제는 공공 주도로 공급할때 싼값에 나눠주려고 하는건데 일반시장에선 어느 정도 자율화하는 것이 맞지 않느냐"며 규제 완화에 방점을 찍었다.
대구의 한 아파트 건설 현장. 대구=연합뉴스
향후 3년간 전국의 아파트 입주 물량이 계속 줄어 당장 분양가 안정 효과를 기대하긴 어렵지만, 그럼에도 인위적인 가격 통제 정책은 오히려 시장 왜곡 현상을 더 심화시킬 수 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.
윤지해 부동산R114 연구위원은 "아무리 분양가격을 낮춰도 시장가격이 널뛰면 분양가 통제 효과는 사라진다"며 "모든 걸 민간 자율에만 맡겨도 문제가 생기겠지만 그간 시장 흐름을 보면 분양가를 낮춰야 집값을 안정시킬 수 있다는 접근은 잘못됐다는 게 증명됐다"고 말했다.
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