늘어나는 '깡통전세'... 비규제 김해·구미로 몰려간 갭투자

규제 '풍선효과'로 비규제지역 갭투자 활발
수도권 끝 평택도 갭투자, 외지인 매입 증가

게티이미지뱅크

대도시에 인접한 지방도시의 아파트가 '비규제지역 효과'로 인해 부동산 큰손들의 '쇼핑' 대상이 된 것으로 나타났다. 이들이 매물을 빨아들이면서 전셋값이 매매가를 앞서는 '깡통전세' 확산 우려도 커지고 있다.

8일 부동산 정보업체 '아실'에 따르면 지난 6월부터 8월까지 3개월간 경남 김해시에서 '갭투자'로 의심되는 아파트 매매는 총 484건이다. 이 기간 전체 아파트 매매(4,109건) 중 11%를 차지했다. 전국 128개 시·군·구 중 가장 많은 갭투자 의심 건수다. 갭투자는 전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 투자 방식이다. 보통 매매가와 전세가의 차이가 적은 주택이 갭투자 대상이 된다.

김해시는 조정대상지역인 부산과 가까우면서도 비규제지역이라 외지인 투자가 몰리고 있다는 분석이다. 비규제지역은 대출 규제가 규제지역보다 훨씬 덜하다. 주택담보대출을 받을 때 생기는 입주 의무도 없다.

상대적으로 집값이 낮아 다주택자에게 적용되는 각종 세금의 중과 규제도 피할 수 있다. 정부는 지난해 다주택자의 주택 보유를 막기 위해 다주택자 취득세율을 최대 12%까지 올렸는데, 공시가격 1억 원 미만 아파트는 1.1%의 취득세만 내면 된다. 여기에 3억 원 미만 아파트는 양도세 중과도 예외다. 지난 6월 기준 김해시의 평균 아파트가격은 1억7,313만 원으로, 대출에 대한 부담도 크지 않다.

한국부동산원에 따르면 지난 7월 김해시 아파트 외지인 매입 비율은 41.7%나 됐다. 아파트를 산 10명 가운데 4명은 김해시나 경남에 거주하지 않는다는 의미다.

최근 3개월간 김해·구미·평택 아파트 갭투자 의심 건수. 그래픽=송정근 기자

이런 비규제지역 효과는 김해시만의 일이 아니다. 대구와 인접한 경북 구미시의 최근 3개월간 갭투자 의심 아파트 매매는 293건으로, 전체 매매의 13.3%에 이른다. 지난 7월 외지인의 아파트 매입 비율도 37.5%나 됐다.

규제지역 중 투기과열지구보다 낮은 단계의 조정대상지역인 경기 평택시도 같은 기간 갭투자로 의심되는 아파트 매매가 382건(전체의 10.5%), 외지인 매입 비중은 35.8%로 전국 평균(30.5%)을 상회했다. 평택시의 경우엔 수도권 무주택자가 '영끌' 성격으로 갭투자를 했을 가능성도 있다.

김해·구미·평택 ‘외지인’ 아파트 매입 비율. 그래픽=송정근 기자

투자가 몰리자 아파트값은 덩달아 오름세다. 특히 전세가격 상승률이 집값 상승률을 앞서 전세가가 매매가보다 1,000만~2,000만 원 높은 깡통전세도 나타나고 있다. KB국민은행 리브부동산에 따르면 김해시의 지난달 아파트 평균 매매가격은 1.65%, 전셋값은 2.42% 뛰어 경남에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난해 7월부터 1년간 상승률은 각각 11.43%, 15.97%에 달한다. 경남에서 유일하게 조정대상지역으로 묶인 창원시 성산구와 비슷한 수준이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "갈 곳을 못 찾는 유동성 자금이 투기수요로 바뀌어 세제 규제가 적고 집값이 낮은 비규제지역으로 몰리고 있다"면서 "동두천시처럼 규제지역으로 묶지 않는 이상 갭투자 증가가 한동안 계속될 것"이라고 설명했다.

이승엽 기자 sylee@hankookilbo.com