탄력 붙은 '2·4 대책'…강북·동대문 13곳 고밀개발 후보지 추가

공공주택 복합사업 후보지 2차 발표
미아역·수유역·삼양역·용두역 등 인근 포함

김수상 국토교통부 주택토지실장이 7일 정부세종청사 국토부 기자실에서 '위클리 주택공급 브리핑'을 하고 있다. 국토교통부 제공

정부가 '2·4 주택공급대책'에 포함된 ‘도심 공공주택 복합사업’ 2차 후보지 13곳을 추가로 공개했다. 지난달 31일 발표한 1차 후보지(21곳)에 이어 2차 후보지도 모두 서울에서 선정했다.

국토교통부는 서울 강북구와 동대문구에서 총 13곳을 도심 공공주택 복합사업 2차 후보지로 선정했다고 14일 밝혔다. 자치구별로는 강북구 11곳(역세권 7곳·저층주거지 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳·저층주거지 1곳)이다. 미아역세권과 용두동 역세권, 수유동 저층주거지 등이 후보지에 포함됐다. 2차 후보지 개발을 통한 공급 물량은 약 1만3,000가구다.

1차 후보지처럼 2차 후보지도 지자체들이 제안한 23곳(역세권 15곳·저층주거지 8곳) 가운데 입지요건(범위·규모·노후도 등)과 사업성 요건(토지주 추가수익·도시계획 인센티브) 등을 검토해 선정했다. 이 지역들은 양호한 입지에도 저밀개발로 역세권 기능이 미약하고, 장기간 개발이 정체돼 노후화가 상당히 진행됐다는 게 국토부의 설명이다.

도심 공공주택 복합사업 2차 후보지 중 주요 지역 개요. 국토교통부 제공

국토부가 2차 후보지 13곳에 대한 사업 효과를 분석한 결과, 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 제공하면 기존 자력개발 추진 대비 용적률이 평균 56%포인트 높아진다. 공급 가구 수도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 251가구(34.0%) 증가한다.

우선분양가액은 공급 물량 증가에 따른 사업성 개선으로 시세 대비 평균 66.3% 수준으로 추산됐다. 이에 따라 토지주 수익률은 평균 28.2%포인트 향상되는 것으로 나타났다.

국토부는 후보지를 대상으로 지자체 등과 협의해 오는 7월까지 세부 사업계획안을 수립한 후 토지 등 소유자 동의(10%)를 거쳐 예정지구 지정을 추진한다. 예정지구로 지정된 뒤 1년 내에 토지주 3분의 2 이상 동의를 받아 지구지정 확정·고시가 이뤄져야 사업이 본궤도에 오른다.

속도를 내기 위해 국토부는 올해 중으로 지구지정이 되면 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발 대비 30%포인트 증가)을 보장하고 도시·건축규제 완화 등 인허가도 우선 처리해줄 계획이다.

특히 국토부는 민간 재개발사업 대비 불리하지 않도록 토지주에게 우선 공급되는 여러 주택 지원 방안을 마련할 예정이다. 우선 공급 받는 기존 토지주에 대해 등기 후 전매를 제한하지 않고, 실거주 의무도 부과하지 않을 방침이다. 또한 토지주의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형도 공급한다. 종전 자산 규모가 큰 경우에는 종전 자산가액 또는 종전 주택의 주거 전용면적 범위에서 ‘1+1(60㎡ 이하) 주택 공급’도 허용할 계획이다.

투기 수요 차단을 위해선 예정지구 지정 시 이상 거래를 조사하고 필요시에는 국세청에 통보하거나 경찰청에 수사 의뢰도 할 방침이다. 공급대책 때 발표한 대로 올해 2월 5일 이후 해당 지역 내 주택을 매수한 경우에는 현금청산 대상이다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “지난달 31일 1차 발표한 후보지에서 주민동의서가 벌써 제출되는 등 호응이 매우 높다"며 “선도 후보지들에는 정부 지원을 집중해 조속히 가시적인 성과를 창출하겠다”고 말했다. 국토부에 따르면 현재까지 1차 후보지 21곳 중 은평구 증산4, 수색14, 도봉구 쌍문 등 3곳에서 주민 10% 이상이 동의서를 제출했다.

세종 김지섭 기자 onion@hankookilbo.com