6일 오후 서울에 위치한 공인중개사무소의 모습. 뉴스1
정부가 새 주택임대차보호법을 시행한 지 두달 반이 지났지만, 전셋값은 여전히 상승세를 지속하는 가운데 극심한 매물 부족 현상도 계속되고 있다.
전문가들은 현재의 전세시장을 어떻게 바라보고 있을까. 5명에게 시장 진단과 해법을 물은 결과, 최근 시장의 혼란상을 반영하듯 제각각 다양한 답변이 쏟아졌다. 당장 매물이 급감한 상황에서 당분간 신규 공급도 기대하기 어렵다는 우려가 대체로 우세했는데, 제한적이라도 정부가 세제 변화, 공급 확대 등으로 어떻게든 장기화를 막아야 한다는 주문이 많았다.
-현재 전세 시장, 어떤 상황인가
권대중 명지대 부동산학과 교수(이하 권)= 매물은 부족한데, 수요는 늘고 있다. 임대차법으로 전세 매물이 나오지 않는 상황에서 입주 물량은 줄고 내년까지 마땅한 공급도 없다.
정세은 충남대 경제학과 교수(이하 정)= 전세난이라 단언하기는 어렵다. 전셋값이 많이 오르지 않았다는 데이터도 있다. 그간의 매매가격 상승이 전셋값에 반영된 측면도 있다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장(이하 송)= 임대차법 등 정책의 영향으로 임대인 우위 시장이 지속되고 있다. 올해 대비 내년 입주 물량이 줄어 전셋값 상승은 지속될 가능성이 높다.
윤지해 부동산114 선임연구원(이하 윤)= 앞으로 문제가 더 심각해질 여지가 크다. 현재 전세 물건은 부족하다 못해 희귀한 수준이다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장(이하 안)= 당장 전셋값 상승 폭은 수그러진 상황이나, 가격은 오를 수밖에 없다.
-원인은 무엇인가
권= 크게 네 가지다. △매물 부족 △등록 임대사업자 혜택 폐지에 따른 매물 잠김 △임대차법 시행 △보유 및 양도소득세율 상향이다.
정= 매매시장 안정화 과정에서 발생하는 부작용이다. 강남 초고가 아파트 전세 수요자도 있지만, 저소득층도 존재한다. 새 임대차법으로 고통을 겪는 이들도 있지만, 이득을 얻는 계층이 더 많다.
송= 임대차법 등 정책 영향이 크게 작용했다. 분양 가격과 입주 물량도 영향을 미쳤다.
윤= 실제 전세 매물이 없지는 않다. 대다수가 재계약 물량인 탓에 시장에 보이는 물건이 적은 것이다. 최소 4년의 임대차 기간을 보장하는 계약갱신청구권 영향으로 임대인이 시세보다 조금 더 높게 받으려는 움직임도 있다.
안= 매물과 신규 입주 물량이 없기 때문이다.
-정부가 할 수 있거나, 해야 하는 대책은 무엇인가
권= 한시적으로 임대사업자에 대한 양도세를 낮춰 매매할 수 있도록 해야 한다. 이렇게 되면 전세 수요가 매매 수요로 건너간다. 그러나 현 정부는 그럴 생각이 없다.
정= 경기도 기본주택처럼 중산층을 위한 안정적 전세제도가 마련돼야 한다. 선진국 사회주택이나 협동조합 주택처럼 공공 공급도 늘어야 한다. 또 정부의 부동산 정책 기조가 바뀌지 않을 것이란 분위기가 잡혀야 한다.
송= 월세를 내는 주거비 부담을 완화해야 한다. 현재는 월세 세액공제로 10~12%를 돌려주는데, 실제 받는 사람은 10% 내외다. 실효적인 공제 혜택을 누리는 세입자를 늘려야 한다.
윤= 현재로선 대책이 없다. 이전에는 등록 임대사업자 관련 대책을 내놓을 수 있었지만, 혜택 대부분이 말소된 지금은 어렵다. 신축을 통한 공급은 시간이 필요하다.
안= 주거 여건이 좋은 신축 빌라나 깔끔한 다가구주택 등 아파트의 대안이 될 주택이 공급된다면 전세시장에 변수가 될 수 있다. 정부도 서울권에 이런 방안을 고민하지 않을까 생각한다.
-전세시장 안정, 언제쯤 가능할까
권= 적어도 2025년은 넘어야 한다. 계약갱신청구권 영향으로 작년, 재작년에 등록된 임대주택의 전월세 계약 만기가 2024~2026년이다. 여기에 3기 신도시가 입주를 시작해야 가격이 안정화될 것이다.
정= 조심스럽지만, 보유세율과 양도세율이 내년 6월에 인상되기에 내년 상반기에는 안정되지 않을까 한다.
송= 내년까지는 상승세가 유지되지 않을까 한다. 내년 하반기부터 3% 이상 경제성장률이 예상되기에, 이때부턴 전세 수요가 매매로 이동할 가능성이 높다.
윤= 예측이 어렵다. 등록 임대주택 혜택이 축소되면서, 임대사업자로 시장에 머물러야 할 유인이 별로 없어졌다. 가격이 더 오르지 않을까 우려되는 상황이다.
안= 3기 신도시 입주가 시작돼야 한다. 수도권은 계획대로 재건축 및 재개발 사업이 진행되면 내년 이후부터 입주를 시작한다. 이렇게 되면 전세 시장이 나아질 것이다.
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