국공유지 공공개발해 장기임대 VS. 서울 그린벨트 해제
"무주택 청년에겐 과감하게 주담대 혜택 부여해야"
3일 오후 서울 송파구의 부동산 중개업소 밀집 상가 모습. 연합뉴스
또 한 번의 부동산 대책 발표가 초읽기에 들어갔다. 현 정부의 22번째 부동산 대책인 6ㆍ17대책 발표 후에도 집값이 계속 들썩이자 지난 2일 문 대통령이 직접 나서 "보완책이 필요하면 주저 말고 추가 대책을 만들라"고 지시한 상태다. 대통령이 제시한 방향은 △수도권 주택 공급 △보유세 강화 △무주택 청년 내집마련 기회 확대 등으로 요약된다.
한국일보는 학계와 시민단체 전문가 다섯 명의 의견을 들어봤다. 매매와 전세가격 상승으로 서민들의 주거 불안이 심화되고 있다는 진단에는 이견이 없었지만, 해법을 두고는 시각차가 컸다. 주택공급 대책은 국공유지를 장기임대해야 한다는 주장과 서울의 개발제한구역(그린벨트)을 활용해야 한다는 주장이 맞섰다. 보유세 강화가 경제에 부담을 줄 수 있는 우려가 제기되는가 하면 과세표준을 올려 다주택자들의 부담을 늘려야 한다는 목소리도 만만치 않았다.
수도권 주택 공급 '발굴', 어디에 어떻게 해야 하나
김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장= 서울에도 삼성동 서울의료원 부지나 용산정비창 등 좋은 곳에 위치한 국공유지가 있다. 이를 공공이 개발해서 저렴한 가격에 장기임대해야 한다. 공공택지를 민간에 매각하는 방식은 건설사 등에게만 이익을 안겨줄 뿐 서민들의 주거불안 해소로는 이어지지 않는다. 토지는 공공이 소유하고 건물분양 또는 건물임대로 공급해야 한다.
심교언 건국대 부동산학과 교수= 서울 내 개발제한구역(그린벨트)를 일부 해제하는 것이 가능할 것 같다. 강남구와 인접해 있는 우면산과 구룡산 인근이 대표적이다. 현재는 서울시가 완강히 반대하나, 대통령이 지시하면 충분히 가능성이 있다. 다만 시민단체가 반발할 가능성이 높다. 만일 3기 신도시 틀 안에서 주택을 공급하려면 3단계 사업을 추진해야 한다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장= 재개발ㆍ재건축 등 민간사업에 대한 규제가 완화돼야 한다. 단지 공공택지 확대만으로는 큰 효과를 얻기 어렵다. 일각에선 3기 신도시 주택 공급 확대를 주문하는데, 이미 전체 도시 공간의 약 80%가 주택으로 채워질 계획이다. 유동성이 풍부한 현 상황에선 사람들이 몰리겠으나, 중장기적으로도 그럴진 의문이다.
보유세 강화하면 주택 공급 늘어날까
성태윤 연세대 경제학과 교수= 보유세 증가가 집값을 떨어뜨리는 역할을 하는 것은 맞다. 그러나 동시에 경제에도 부담을 줄 수도 있어 신중해야 한다. 특히 소득흐름이 좋지 않은 저소득 주택 소유자에게는 큰 타격을 줄 가능성이 높다.
심교언 교수= 보유세 증가도 주택 매물 증가에 한계가 있다. 이론적으로 보유세가 가격을 떨어뜨리는 효과가 있으나, 중장기적으로는 그런 효과가 없는 것으로 나타나고 있다. 실제로 정부가 세율을 올렸는데, 집값이 오르는 부작용이 발생하기도 했다. 결국 국가 경제가 악화되는 영향을 미친다.
최은영 한국도시연구소 소장= 6ㆍ17 부동산 대책이 힌트다. 당시 법인이 보유한 주택에 대해 최고세율인 3%(2주택 이하)와 4%(3주택 이상) 단일세율로 적용하기로 했다. 정부가 종부세율을 강화하는 방안으로 간다면, 세율을 올리는 방안보다는 과세표준을 높이는 방향으로 이동할 것이다.
부동산 전문가 제언
무주택 청년이 '내 집 마련' 하려면?
송인호 부장= 과감한 혜택을 줘야 한다. 실수요자라고 확인되면 담보인정비율(LTV) 규제를 해제해, 본인 능력에 따라 주택을 살 수 있도록 해야 한다. 청약제도도 개편을 해서 생애최초 구입자에 대해선 규제를 완화해야 한다. 나아가 무주택자 청년에 한해서는 청약 우선권을 부여하는 방안도 고려해야 한다.
성태윤 교수= 가장 중요한 것은 일자리다. 그 다음으로는 미래에 일정 정도의 소득을 창출할 수 있다고 판단되는 청년에겐 주택담보대출을 받을 수 있도록 해야 한다. 현재는 실수요자가 집을 구매하기 어려운 실정이기 때문이다.
김성달 국장= 정부가 생애최초 특별공급 비중을 늘려도, 지금처럼 집값이 부풀려져 있으면 저소득 청년은 감당이 어렵다. 청년에게 공공주택을 공급하기 전에 가격을 낮추는 것이 우선돼야 한다. 이후에 청년 혹은 무주택자 등 저소득 가구를 중심으로 2차 공급해야 한다.
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