수도권 주택 공급 확대, 다주택자 보유세 강화 등 추진
청년, 신혼부부 등 혜택 확대 전망
문재인 대통령이 3일 오전 청와대 여민관에서 알베르토 페르난데스 아르헨티나 대통령과 전화 통화하고 있다. 청와대 제공
문재인 대통령의 김현미 국토교통부 장관 긴급 호출에 이른 주택정책 보완 지시로 조만간 초대형 부동산 추가대책이 예고되고 있다. 시장에선 특히 대통령이 콕 짚어 언급한 △공급 확대 △보유세 강화 △청년층 지원 등에서 실제 어떤 변화가 현실화될지 촉각을 곤두세우는 모습이다.
3일 청와대에 따르면 국토부는 전날 문 대통령 지시에 따라 관계 부처와 협의해 빠른 시일 내에 구체적인 대책안을 마련할 예정이다.
발굴해서라도 공급 늘려라? "4기 신도시 가능성은 낮아"
가장 눈에 띄는 지시는 수도권 주택 공급을 늘리라는 것이다. 올해부터 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 입주자를 모집하는 아파트는 총 77만가구에 달한다. 그 중 50% 이상인 44만4,000가구가 2023년까지 공급된다. 여기에 공급물량을 추가 발굴하라는 게 대통령의 주문이다.
문제는 서울이다. 부동산 업계에선 내년 서울의 아파트 공급량이 올해의 절반 수준으로 줄어, 전세난이 본격화할 것이라고 경고해왔다. 여기에 최근 6ㆍ17 대책으로 전세난이 본격화할 조짐을 보이자, 결국 대통령까지 공급 확대 카드를 꺼낸 셈이다.
일각에선 '4기 신도시'도 대안으로 거론된다. 문 대통령의 "발굴" 주문에 주목해서다. 시장에서는 벌써 후보지를 짐작하는 소문까지 흘러나온다. 국토부 관계자는 "관리 중인 공공택지 후보지는 있다"면서도 "청와대 지시를 먼저 구체적으로 파악해야 한다"고 말을 아꼈다.
하지만 전문가들은 가능성을 낮게 본다. 아직 3기 신도시 토지보상도 끝나지 않았는데, 시기상조라는 것이다. 대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 "4기 신도시를 개발할 마땅한 수도권 지역이 없다"며 "기존 도심 공공임대주택을 확대하거나, 철도부지 및 공공용지 개발에 초점을 맞출 것"이라고 예상했다.
이에 내년 3기 신도시 사전청약 물량부터 확대될 거란 전망이 나온다. 사전청약제는 착공 1, 2년 전 미리 청약을 받아 당첨자를 정하는 방식이다. 국토부는 내년 약 9,000가구의 3기 신도시 사전청약을 받겠다고 밝혔는데, 이 물량이 수만가구로 늘어날 가능성이 크다.
3일 오후 서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 송파구 아파트 단지 모습. 연합뉴스
12ㆍ16 대책보다 다주택 보유세율 높아질 수도
부동산 보유세가 더 높아질 지도 관심이다. 우선 지난해 12ㆍ16 대책에서 발표됐던 종합부동산세율 강화 방안은 곧장 국회 통과가 추진된다. 통과시 현행 0.5%~3.2%인 종부세율은 0.6%~4.0%까지 높아진다.
보유세율 추가 상향도 가능하다. 문 대통령이 "다주택자 등 투기성 주택 보유자 부담을 강화하라"고 지시해서다. 업계에선 더 강력한 세금 규제가 나올 가능성이 높다고 보고 있다. 다만 국토부 관계자는 "12ㆍ16 및 6ㆍ17 대책에 따른 세법 개정안 통과가 먼저"라며 "이후 단계는 기획재정부와 협의를 거쳐야 한다"고 역시 말을 아끼고 있다.
재산세 확대도 배제할 수 없다. 김현미 장관은 지난달 29일 방송 인터뷰에서 "실거주 여부에 따라 재산세율을 차등하는 국가도 있다"고 밝혔다. 다만 재산세는 1주택자도 적용받기에 민감하다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "자칫 서민 세부담까지 늘 수 있어 재산세는 이원화 방식이 중요하다"고 말했다.
대통령이 언급한 '투기성 매입'도 주목받고 있다. 먼저 다주택자와 부동산 법인이 꼽힌다. 일각에선 단기 매매로 차익을 노리는 '단타 세력'도 거론된다. 6ㆍ17 대책 이후, 투기세력은 분양권 전매제한이 없는 지방 비규제지역으로 진출하고 있다.
이에 단기 매매에 양도세율을 높일 필요성도 제기된다. 현재는 비규제지역 분양권을 보유 1년 내 전매할 경우 양도세 50%를 적용받는다. 이런 환경에도 투자 수요가 많기에, 세부담을 더 늘려야 한다는 것이다. 최은영 한국도시연구소장은 "투기적 분양권 전매로 지방 집값까지 오르고 있어 규제지역뿐만 아니라 비규제지역의 양도세도 더 높여야 한다"고 말했다.
생애최초 구입자 세부담 완화? "효과 크지 않을 것"
청년과 신혼부부 등 생애최초 주택 구입자 세부담도 완화된다. 취득세 감면 가능성이 제일 높다. 현재는 혼인 5년 이내거나 주택 취급일로부터 3개월 이내 혼인 예정인 무주택 신혼부부가 전용면적 60㎡ 이하면서 시세 3억원(수도권 4억원) 이하 아파트를 구입하면 취득세의 절반을 깎아 준다.
하지만 이 마저도 전년도 부부합산 소득이 7,000만원 이하여야 적용을 받을 수 있다. 이에 전문가들은 감면 조건이 완화될 것으로 본다. 우병탁 팀장은 "현재 50%인 감면률을 높이거나, 주택 취득가액 요건을 완화할 가능성이 높다"면서 "다만 아파트 취득세는 1~3%를 적용하기에, 큰 효과를 기대하기는 어렵다"고 밝혔다.
무주택 청년이 요구하는 대출규제 완화는 고려 대상에서 제외되는 분위기다. 대통령이 "세금부담을 완화해주는 방안으로 검토하라"고 한정했기 때문이다.
생애최초 특별공급 물량은 늘어난다. 우선 민영주택에도 생애최초 특별공급 의무 비율이 생길 가능성이 있다. 수익성이 하락하는 문제가 아니기에 건설업계나 조합도 반대할 이유가 없다. 국토부 관계자는 "현재 국민주택의 생애최초 특별공급 비중은 20%인데, 민영주택은 0%"라며 "비율이 적정한지, 추가 확대 여지가 있는지 들여다 볼 예정"이라고 밝혔다.
특별공급 자격 조건을 완화할 가능성도 있다. 현재는 혼인했거나 미성년자 자녀가 있는 무주택자면서, 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하여야 하는 등 상당히 까다롭다.
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