개포ㆍ잠실ㆍ여의도ㆍ아현동 등 포함…강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남4구가 81%
정부, 분양가 5~10% 인하 전망… 고양ㆍ남양주 등은 조정대상지역서 제외
민간택지 분양가 상한제가 발표된 6일 오후 서울 서초구 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축 공사가 한창이다. 고영권 기자

정부가 집값 안정화를 위해 강남4구 22개동 등 서울 시내 집값 과열지역 27개동을 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정했다. 이들 지역을 향후 서울 집값을 자극할 진원지로 보고 ‘핀셋 규제’에 나선 것이다.

정부는 반대로 그간 부동산거래 규제를 받아 온 조정대상지역 가운데 주택시장이 침체한 부산 3개구와 경기 고양시, 남양주시 대부분 지역은 규제 명단에서 제외했다.

◇81%가 서울 강남권에 집중

국토교통부는 6일 정부세종청사에서 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 서울 8개구에 걸친 27개동을 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정했다. 세부 지역을 보면, △강남구 8개동(개포 대치 도곡 삼성 압구정 역삼 일원 청담) △서초구 4개동(잠원 반포 방배 서초) △송파구 8개동(잠실 가락 마천 송파 신천 문정 방이 오금) △강동구 2개동(길 둔촌) △용산구 2개동(한남 보광동) △영등포구(여의도) △마포구(아현) △성동구(성수동1가) 각 1개동씩이다. 전체 대상 지역의 81%는 재건축이 활발한 강남 4구에 쏠렸다.

서울시 민간택지 분양가 상한제. 그래픽=송정근 기자

국토부 자체 집계로는 서울 27개동에서 상한제 적용을 받게 될 단지는 9월말 현재 87개 단지에 이른다. 하지만 부동산 정보업체 부동산114는 정비사업 추진 초기 단계 단지까지 포함할 경우, 상한제 적용 단지가 최대 126개 단지 8만4,000여가구에 달할 것으로 추정하고 있다.

분양가상한제는 지난해 9ㆍ13 부동산 대책 발표 이후 숨죽였던 서울 집값이 지난 7월부터 다시 고개를 들자 정부가 꺼내든 맞대응 카드다. 정부는 이미 지난달 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안’ 발표를 통해 서울 25개 구 모두 분양가상한제 적용 요건을 충족한다고 밝혔다. 이 가운데 “△최근 1년간 분양가상승률이 높거나 △2017년 8ㆍ2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 대상지를 선정하겠다”고 예고했다.

이에 따라 집값이 많이 뛴 강남 4구 중 정비사업이나 일반 분양사업이 많은 강남구 개포 대치 도곡동, 서초구 잠원 반포동, 강동구 둔촌동 등이 적용 지역으로 최종 지정됐다. 또 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남ㆍ보광동, 성동구 성수동1가 등 비강남권은 일부 단지가 후분양을 추진하거나, 임대사업자에 일괄매각(일명 통매각)을 추진하는 등 분양가 규제 회피 움직임이 있어 분양가상한제 지역으로 선정됐다. 실제 한남ㆍ보광동은 최근 건설사들의 수주전이 벌어지고 있는 한남3구역이 걸쳐있고, 여의도의 경우 옛 MBC부지를 개발하는 ‘여의도 브라이튼’이 후분양을 검토 중인 것으로 알려졌다.

분양가상한제 적용 지역 내 재건축ㆍ재개발 단지 현황. 그래픽=강준구 기자
◇동작구ㆍ과천시 등 빠져 논란

그러나 준공 30년 전후의 노후 아파트가 밀집된 목동이나 최근 분양 열기가 뜨거운 동작구 흑석동, 시장이 과열돼 유력 후보지로 거론됐던 경기 과천시와 성남시 분당구 등은 이번 대상에서 모두 제외돼 형평 논란도 일고 있다.

압구정이나 방이동 등은 아직 재건축 추진위원회조차 구성되지 않은 상태에서 적용 대상으로 묶인 데 반해, 흑석11구역이나 과천 별양동 주공4단지 등은 조합설립인가 단계를 통과하는 등 사업 초기 단계에 들어섰는데도 제외됐기 때문이다. 2017년 8ㆍ2 대책 이후 동작구와 과천시의 아파트값은 각각 11.65%, 17.84%로, 강남구(11.27%)보다 더 많이 뛰었다.

극소수 분양물량만으로 적용 지역에 오른 곳도 있다. 마포구 아현동은 향후 5년 내 분양이 가능한 곳은 아현2구역 재건축뿐이다. 1,419가구가 개발되는 아현2구역의 일반분양 물량은 48가구에 불과하다. 이 때문에 시장에서는 정부가 실제 분양가를 낮추는 효과보다 심리적 압박을 통해 ‘주변 집값 잡기용’으로 이번 대책을 내놓은 것으로 보고 있다. 이에 대해 이문기 국토부 주택토지실장은 “과천 등은 상승률은 높지만 정비사업 초기단계로 당장 관리처분인가를 받는 등의 물량은 없는 것으로 파악됐다”고 밝혔다.

시장에선 오히려 규제망을 피한 서울 강남의 비적용 지역과 과천 분당 등에 주택매매 수요가 이동해 제외 지역의 집값 상승세를 더 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “서울 내 신축 아파트와 이번 지정에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용지역은 ‘풍선효과’를 나타낼 우려가 있다”고 지적했다.

◇분양가 5~10% 낮아질 듯

이날 지정된 지역에서 일반 아파트는 이달 8일 이후, 재건축ㆍ재개발 아파트는 내년 4월29일 이후 입주자 모집공고를 할 경우 분양가상한제 적용을 받는다. 전매제한도 5~10년으로 대폭 강화되고 2~3년의 거주 의무기간도 생긴다.

국토부는 이들 분양가상한제 대상 지역의 분양가가 기존 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 가격보다 5~10%씩 낮아질 것으로 보고 있다. 이렇게 되면 이 지역의 분양가는 시세의 70~80% 수준까지 내려갈 전망이다.

향후 시장 모니터링도 강화된다. 우선 지난달 착수한 관계기관 합동조사를 통해 1,536건의 의심사례를 선별했다. 정부는 투기 수요에는 자금출처 조사를 최고 수준으로 실시해 편법 증여나 대출규제 미준수 등 시장교란 행위를 처벌하겠다는 방침이다. 김현미 국토부 장관은 “이번에 지정되지 않은 지역도 정밀 모니터링을 벌여 과열 조짐을 보이면 신속히 추가 지정할 예정”이라고 예고했다.

허경주 기자 fairyhkj@hankookilbo.com

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