부동산 전문가들 조언 “고수는 교통ㆍ정부정책ㆍ시기ㆍ수익성 등 두루 보고 결정”
전문가들은 부동산 투자를 고민하고 있는 2030 사회 초년생들에게 구체적 계획을 가지고 장기적인 관점에서 투자에 임해야 한다고 조언한다. 부동산 투자를 ‘투기’로 바라보는 현 정부의 성향상 선택의 폭이 제한적이기 때문이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "현 정부의 부동산 정책에서는 유통 통로가 크게 축소됐다”며 “짧은 시기에 사고 팔아 자본 이득을 보기에는 시세 차익이 크지 않은 상황”아라고 말했다. 불과 3~4년 전만해도 전세가와 매매가의 차이가 수천만 원에 달하는 아파트들이 서울에도 많았다. 대출을 통해 집 값의 70%를 빌리는 경우도 있었다. 이 틈을 비집고 수억 원으로 수십 채의 아파트를 수시로 팔고사는 ‘갭투자’가 유행이었다. .
하지만 문재인 정부는 이러한 세력들이 부동산 가격을 지나치게 높여 놓았다는 인식 하에 강력한 규제책을 연이어 내놓고 있다. 대표적으로 8ㆍ2 대책을 통해 2017년 8월 3일 이후 서울, 수도권 등 조정 대상지역에서 신규로 취득한 주택은 양도 시까지 2년을 거주해야만 비과세를 적용받을 수 있게 되면서 ‘단타 갭투자’가 어려워졌다. 대출 규제 역시 강력해졌다.
이에 서울, 수도권 아파트 투자가 어려운 2030들은 재건축, 경매 등 새로운 투자처에 주목하고 있다. 하지만 높은 수익성만큼 위험성도 뒤따른다. 함 랩장은 "재개발 지역에는 지분이 작은 것도 있고, 오래된 빌라에 실제 거주하면서 나중에 입주권을 받을 수 있어 소액 투자처 중 하나로 꼽힌다”면서도 “다만 분양가상한제 때문에 너무 초기 단계의 사업장은 완공까지 기간이 길어질 수 있어 피하는 것이 좋다”고 말했다.
현재 정부가 추진 중인 분양가상한제란 새 아파트의 분양가를 땅값(택지비)과 건축비를 더한 기준금액 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 그 동안 공공택지에만 적용됐는데, 민간에도 적용한다는 계획이다. 분양가를 제한하면 시공사 입장에서 일반분양의 수입이 감소되는 효과를 가져온다. 결국 조합원이 부담해야 하는 분양가가 올라갈 수밖에 없어 재건축 사업의 속도가 늦어지게 된다.
경매도 소액 투자가 가능한 분야지만 진입장벽이 높다는 문제가 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "싸게 입찰받아서 시세만큼 팔아도 남는 구조이기 때문에 최근 젊은 층을 중심으로 스터디 열풍이 부는 등 경매 시장도 폭발적으로 성장했다”면서도 “하지만 기존 세입자가 있는 등 복잡한 문제가 얽힐 수 있기 때문에 전문가나 멘토가 될 만한 사람들의 강의를 듣고, 여러 차례 연습 투자를 경험해 본 다음 접근하는 것을 추천한다”고 말했다.
청약통장을 적극적으로 활용하는 방법도 있다. 서울 등 규제지역의 청약 경쟁률은 이미 수백 대 1 수준이다. 게다가 청약가점 60점 이상의 고득점자 외에는 당첨이 불가능하다. 이에 비규제지역의 저평가된 아파트를 청약받아 수익을 내는 식의 투자도 가능하다.
권 팀장은 "비규제지역은 비교적 대출이 쉽게 나올 뿐 아니라 분양 후 6개월만 지나면 전매가 가능하기 때문에 그런 식으로 투자하는 젊은 사람들도 늘고 있다”며 “투자 가치를 정확히 따지는 것이 핵심”이라고 말했다.
안정적인 투자 성향을 가진 사람들에게는 정공법을 추천한다. 함 랩장은 “현정부 정책이 보내는 시그널은 무주택 기간이 길거나, 아이를 낳아 부양 가족을 늘어나거나 한다면 신혼부부 특별공급이나 3기 신도시를 통해 아파트를 살 수 있게 해줄 테니 부동산 투자를 자제하라는 것”이라며 “사회 초년생에게 역세권 임대주택 등 임대주택 갈아타기로 기다리면서 신도시 새 아파트를 노리는 장기 전략을 추천한다”고 말했다.
결국 전문가들은 각자 투자 성향에 맞게 방향을 결정해야 한다고 말한다. 하지만 어떤 투자 상품을 고른다 할지라도 투자의 기본 원리는 숙지해야 한다고 조언한다.
이웅희 부동산 자산관리가는 "2030들은 가격과 수익성만 보고 조급한 마음에 소액 토지, 오피스텔 등을 투자하다가 실패하는 경우가 많다”며 “하지만 고수들은 교통, 정부정책, 시기, 지역, 상품, 수익성, 안전성, 환금성을 모두 보고 천천히 결정한다”고 말했다.
안하늘 기자 ahn708@hankookilbo.com
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