최용화 경기대학교 창의공과대학 교수
“우리 집도 사야 하는데 아기는 다음에 갖자.” 다음 세대를 짊어져야 할 젊은 신혼부부들의 흔한 고민이다. 경제성장 가도를 달렸던 1970~80년대는 열심히 일하면 집을 가질 수 있었다. 그러면서 아이를 낳아 키워도 큰 무리가 없었다.
하지만 1997년 IMF 외환위기 이후 현금성 자산은 부동산으로 몰리기 시작했고, 이는 전국적인 부동산 투자 광풍으로 이어졌다. 1960년대 서울 강남 개발과 1990년대 성남 분당, 안양 평촌, 고양 일산, 부천 중동 등 1기 신도시 200백만호 주택건설 시 아파트 가격 폭등에 대한 모든 국민의 학습효과로 볼 수도 있다.
문제는 이러한 부동산 투기에 건설사들의 입찰 담합, 부실시공 하자 발생, 건설 원가 부풀리기 등 원칙과 기본을 무시한 건설문화가 한 몫 하면서 집값이 좀처럼 안정을 찾지 못하고 있다는 것이다. 상황이 이러니 소위 ‘금수저’를 물고 태어나지 않는 이상 월급쟁이를 하면서 수도권에서 아이까지 낳아 키우고 내 집을 갖는다는 것은 요원한 얘기일 수밖에 없다.
국토교통부가 지난 5월 발표한 ‘2018년도 주거실태조사’에 따르면 수도권에서 첫 주택 마련을 하는데 걸리는 시간은 6.9년이다. 또 한국감정원에서는 8.6년이 걸린다고 전한다. 더구나 급여를 한 푼도 쓰지 않고 고스란히 모을 경우라고 하니 정말로 알뜰살뜰 모아도 그 두 배 이상이 걸린다는 얘기다.
정부에서도 이를 해결하기 위해 다양한 방법을 시도하고 있는데 분양가 상한제가 대표적이다.
하지만 최근 흐름을 보면 정부가 분양가 상한제를 시행하겠다고 하자 재건축사업, 재개발사업이 멈칫하면서 신축 아파트 값이 치솟는 역효과가 발생하고 있다. 건설사들이 이윤을 남겨야 하는데 상한제가 시행되면 그 만큼의 이익을 남길 수 없기 때문이다. 결국 분양가 상한제가 내 집 마련의 명확한 해법이 될 수 없다는 얘기다.
그렇다면 다른 방법을 찾아야 하는데 지난해 8월 이재명 경기지사가 도입한 ‘건설원가 공개’가 하나의 대안이 될 수 있겠다.
건설사들이 흔히 매출이익을 높이기 위해 사용하는 방법이 ‘원가 부풀리기’다. 설계도와 달리 건축물 기초공사 시 일반토사를 암반으로 둔갑시키거나, 자재가격을 뻥튀기 하는 것 등이다. 추가비용은 결국 분양자들의 몫으로 돌아가게 된다.
경기도는 이를 막기 위해 골조공사 완료 시와 공동주택 사용검사 시 2회 실시하던 공동주택품질검수제도를 최근 기초공사 20% 단계에도 추가 도입하면서 소비자들로부터 좋은 호응을 얻고 있다.
경기도는 현재 10억원 이상 공공건설공사에 한해 설계내역서, 계약내역서, 하도급내역서 등 공사 원가를 공개하는 행정적 실험을 하고 있다. 기업의 영업비밀 공개 우려, 공법 차이, 표준품셈 정비 등 관련법규의 보완이 필요 하지만 경기도의 실험이 민간 건설사에까지 적용된다면 서민들의 내 집 마련은 한 결 수월해질 수 있을 것이다.
개발이익 공공 환수제를 도입하는 것도 고려해 볼 만 하다. 이는 건설사가 공공개발에 따른 토지형질 변경 등으로 시세 차익을 얻을 경우 이를 주민들에게 환원하는 것이다. 성남 판교 대장동 개발사업이 좋은 예로 택지 개발 시 얻어지는 이익금 5,000억여원을 공원 조성비용으로 재투자 해 기업의 과도한 수익을 막고 주민의 복지를 늘리려는 조치다.
아직도 부동산 불로소득 지향 토건사회를 벗어나지 못하고 있는 지금 건설원가 공개와 개발이익공공환수제는 토지공개념을 위한 좋은 대안이 될 수 있다.
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