“폭리” “합법” 10년 공공임대 분양가 곳곳 갈등

전국 12만 가구 분양전환 앞두고

계약 때보다 시세 3배 급등지역 등

‘분양가 폭탄’ 우려 소송까지

업체 “위험 안고 투자…폭리 아냐”

임차인 “원가 이미 충당해놓고”

지자체 “법적 문제 없어” 팔짱만

지난 7일 오후 경기 성남시 운중동 산운마을 8단지에 부영주택과 성남시를 규탄하는 내용의 현수막들이 걸려 있다. 정준기 기자

‘10년 공공임대주택’인 광주 북구 첨단2지구 부영 사랑으로 아파트에 거주하는 1,772가구는 지난해 9월 관리사무소로부터 분양전환 관련 설문조사를 안내 받았다. 10년 공공임대는 계약 뒤 5년이 지나면 조기 분양전환 요건이 충족된다. 분양가를 내면 임차인들의 ‘내 집 마련 꿈’ 실현도 앞당겨진다.

일사천리로 추진됐던 분양전환 과정은 지난해 12월 분양가 감정평가 결과가 공지되고 돌연 중단됐다. 임차인들은 “예상보다 감정가가 낮자 부영 측이 이의를 제기한 것”이라고 반발했다. 올해 1월 부영주택은 안내문을 붙여 “감정평가 신뢰성에 심각한 문제가 발생, 결과를 수용할 수 없고 분양전환을 진행할 수 없다”고 밝혔다.

부영주택이 건설한 경기 성남 분당구 산운마을 8단지 371가구는 정반대 상황이다. 10년 공공임대주택으로 계약 10년이 지나 분양전환을 앞뒀는데, 계약 시점보다 3배 이상 급등한 주변 시세를 그대로 반영한 ‘분양가 폭탄’이 떨어질 수 있어서다. 국토교통부는 지난해 말 “분양가 산정기준을 바꿀 수 없고, 최대 8년 임대 연장과 저금리 대출 등을 지원하겠다”는 대책을 발표했지만 거주자들의 불안감은 해소되지 않았다. 임차인들은 “매년 5%씩 인상된 임대료를 지불하면서 묶여 있었는데 임대사업자가 시세 차익을 그대로 보게 하는 것은 임대주택 건설 취지와 맞지 않는다”며 부영 측과 맞서고 있다.

[저작권 한국일보]지역별로 다른 부영 10년 공공임대주택 분양전환_김경진기자

전국의 10년 공공임대주택에서 분양가 산정 갈등이 본격화하고 있다. 집값이 폭락한 지방에서는 이익 감소를 우려한 임대사업자가 조기 분양전환을 미룰 수 있고, 시세가 폭등한 지역 임차인들은 당초 계산보다 많은 분양가를 부담해야 하는 상황이다.

10년 공공임대주택은 5년 공공임대의 짧은 임대기간 등을 보완하기 위해 2004년 도입됐다. 임차인들은 보증금과 임대료를 납부하며 임대형식으로 거주하다 10년이 지난 뒤 우선 분양권을 갖게 된다. 5년이 지난 뒤에는 임대사업자와 임차인 간 협의로 조기 분양도 가능하다.

현재 조기 분양전환이 완료된 민간 10년 임대는 3만3,000여 가구다. 이를 제외하면 한국토지주택공사(LH) 6만6,000가구와 민간 5만4,000가구 등 약 12만 가구가 10년 경과에 따른 분양전환을 해야 한다.

하지만 분양전환이 시작되는 시점에 분양가를 둘러싸고 임대사업자와 임차인 간 갈등이 곳곳에서 불거지고 있다. 지난 4일 전국LH중소형공공임대연합회가 국회 정론관에서 “LH공사가 10년 공공임대주택을 통해 폭리를 취했다”고 비판하는 등 분양전환 갈등은 공공과 민간을 가리지 않고 확산 추세다.

이런 결과는 임대사업자가 상황에 따라 유리한 선택을 하기 쉬운 제도 탓이라는 지적도 적지 않다. 현재 10년 공공임대는 10년이 지난 뒤 감정평가금액이 분양가 상한선이다. 통상 주변 시세의 80~90%로 책정되는 감정평가액을 고려하기 때문에 임차인들은 “저렴한 공공택지에 국민주택 기금을 지원 받은 임대사업자가 시세차익을 온전히 가져가는 구조”라고 주장한다. 이와 달리 5년 공공임대는 건설원가와 감정평가금액의 산술평균이 분양전환 시 분양가다. 성남부영 임차인대책위원회 측은 “하자투성이 건물에 임대료만 1억원 넘게 내 왔는데, 이제와 일반 분양 아파트와 같은 가격을 감당하라니 억울하다”고 말한다.

부영은 법적으로 문제가 없다는 입장이다. 부영주택 한 관계자는 “10년이란 장기투자 위험이 있기 때문에 5년 공공임대주택과 이 정도 차등도 없다면 참여할 사업자가 없을 것”이라며 “임차인 쪽에서 높은 분양가를 예상해 협의를 거부하는 경우도 있는데, 임대사업자만 폭리를 취한다고 보는 것은 무리가 있다”고 밝혔다.

지자체들은 “법적으로 문제가 되는 부분은 없어 조치를 취하긴 어려운 면이 있다”고 한발 물러선다. 김동호 바른미래당 아파트특별위원회 부위원장은 “국민주택 기금을 받고 공공택지를 받아 건설하는 공공건설 사업인 만큼 지금처럼 임차인이 임대사업자에게 끌려 다니는 구조를 방치해서는 안 될 것“이라고 지적했다.

정준기 기자 joon@hankookilbo.com