현금 대신 신도시 내 땅으로… ‘대토보상’이 뜬다

드론으로 촬영한 경기 남양주시 왕숙지구의 모습. 오른쪽은 왕숙천 뒤편 끝은 다산지구 신도시다. 한국일보 자료사진

정부가 지난해 말 남양주 왕숙ㆍ하남 교산ㆍ인천 계양ㆍ과천지구 등 수도권 4곳에 3기 신도시 조성 계획을 발표했다. 폭등하는 서울 집값을 잡고, 젊은 세대와 무주택자들에게 내 집 마련 기회를 주는 등 주거안정성을 높이려는 취지다.

하지만 3기 신도시 개발을 위한 땅을 확보하는 과정에서 원주민들은 본인 의사와 관계 없이 그 땅을 떠나야 한다. 자칫 원주민들 사이엔 헐값에 땅이 강제수용 돼 터전만 잃고 쫓겨날 것이라는 인식이 퍼질 수도 있다. 반면 정부는 토지보상금이 한꺼번에 풀리면서 주변 부동산 시장을 자극하지 않을까 우려한다. 3기 신도시 개발을 놓고 정부와 원주민 모두 깊은 고민에 빠진 것이다.

정부가 이에 원주민의 재정착률을 높이고, 토지보상금의 적정한 관리를 위한 ‘대토보상’ 활성화 카드를 꺼내 들었다. 대토보상은 토지를 수용 당하는 원주민에게 현금 대신 신도시 내 땅으로 보상하는 방식이다. 현금 보상의 부작용을 막고, 택지개발 이익도 원주민들과 공유할 수 있다. 정부는 3기 신도시뿐만 아니라 향후 주택공급 정책에 따른 대규모 택지조성 시 대토보상을 활성화할 계획이다.

◇‘미래가치 고려’ 대토보상 증가 추세

공공택지 조성을 위한 토지를 수용할 때는 현금보상이 원칙이다. 다만 토지 소유자가 원할 경우, 사업지에 조성된 땅으로 대토보상을 선택할 수 있다.

하지만 2007년 도입된 대토보상은 아직 활성화되지 못했다. 현재 대토보상은 한국토지주택공사(LH) 등이 부지 조성 절차를 진행하면서 공급 계약을 체결하고 있기 때문에 원주민으로선 부지 조성 공사 전 대토 면적을 알지도 못한 채 대토보상을 선택할지를 결정해야 한다. 대토보상보다 현금보상이 많았던 이유다.

하지만 갈수록 부동산의 미래 가치에 대한 기대감이 높아지면서 신규 택지 토지 수용 때 현금 대신 땅으로 보상받으려는 사례도 늘고 있다. 특히 미래 가치가 뛰어난 수도권 인근 지구일수록 이런 현상이 뚜렷하다. LH에 따르면 2008~2014년 전체 공공택지 조성 사업지구의 대토보상 비율은 1~3%를 넘지 못했지만 2015년엔 15%, 2016년 6%, 2017년 17%, 지난해 29%까지 대토방식 보상이 늘고 있다.

땅 소유주 입장에서는 현재 감정가 수준의 보상금으로 땅을 넘기기보다 미래 가치를 고려해 용지를 받는 게 합리적이라는 판단 때문이다. 실제 지난해 수도권 일부 사업지구의 경우에는 주민들 간에 대토보상 계약을 하기 위해 경쟁이 발생하기도 했다. 경기 고양시 장항지구의 경우 총 토지보상액의 약 35%를 대토보상 했다.

[저작권 한국일보] 연도별 공공택지 조성사업 대토보상현황 ㅡ 송정근 기자/2019-02-19(한국일보)

◇개발이익 원주민과 공유

하지만 대토 공급계약 전까지 보상 면적을 알 수 없는 ‘깜깜이 보상 면적’은 여전히 대토보상 활성화의 걸림돌이다. 이 때문에 정부는 3기 신도시의 경우 주민이 대토보상 계약을 체결하는 시점에 보상 면적을 확정해주기로 했다. 또 해당 신도시에 인접한 토지개발 지구에서도 대토보상을 받을 수 있도록 대상지역도 확대도 검토할 예정이다.

국토교통부 관계자는 “3기 신도시 개발에 대한 정부의 기본 대책은 ‘선 이주 대책, 후 개발’ 방식”이라며 “대토보상 계약 시점에 대토 면적을 확정해 불확실성을 제거할 계획”이라고 설명했다.

3기 신도시에는 공공택지 조성 개발 이익을 원주민과 공유하기 위해 대토보상리츠도 도입된다. 대토보상리츠는 대토보상 방식을 선택한 토지 소유주들이 보상받은 땅을 부동산투자회사(리츠)에 현물 출자해 리츠가 개발한 뒤 분양 시 소유주들에게 개발이익을 나눠주는 제도다. 일반적인 리츠처럼 운영 수익을 소유주에게 배당하는 방식이다. 원주민 1인당 받을 수 있는 대토 면적이 넓지 않은 점을 감안해 대토 부지를 모아 개발사업을 한다. 때문에 대토 보상과 이후 개발에 대한 자문 역할을 할 수 있는 민간 컨설팅 업체들도 속속 등장하고 있다.

국토부 관계자는 “토지소유자 과반수의 추천을 받은 감정평가사와 함께 보상액을 산정하는 등 보상에 대한 원주민의 우려를 불식시키기 위해 철저한 준비를 할 예정”이라면서 “주민정착과 생계지원을 위한 이주자택지 공급 등 다양한 공익사업으로 원주민들의 상실감을 보상하도록 최선을 다할 계획”이라고 말했다.

김기중 기자 k2j@hankookilbo.com

[저작권 한국일보] 대토 리츠 구조 ㅡ 송정근 기자/2019-02-19(한국일보)