15일부터 2주택 이상인 다주택자는 공공ㆍ민간 보증기관 어디서도 전세보증을 받을 수 없다. 1주택자도 부부 합산 연소득이 1억원 이하(민간 보증기관 제외)일 때만 전세보증을 받을 수 있다.
금융위원회는 이 같은 내용을 골자로 한 ‘전세보증 요건 강화 방안’을 7일 발표했다. 앞서 정부는 9ㆍ13 부동산 대책을 통해 “주택 보유자에 대해 전세보증 공급을 제한하겠다”는 방침을 발표했지만, 시행 시기를 명시하지 않았고 민간 보증사인 서울보증보험(SGI)의 전세보증 개편안도 포함하지 않았다. 이후 SGI 등과 협의를 거친 금융위는 이날 공적 보증사인 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)뿐 아니라 민간 기관인 SGI도 포함된 전세보증 요건 강화안을 마련하고 시행 시기를 이달 15일로 확정했다.
이번 방안은 다주택자가 전세보증을 받아 전세에 살면서 여유자금으로 집을 사들이는 걸 막는 데 방점이 찍혀 있다. 2주택 이상 다주택자는 HF, HUG는 물론 SGI에서도 오는 15일부터 신규 전세보증이 전면 금지된다. 이미 전세보증을 받은 경우엔 보증 자체를 취소하진 않지만 연장할 때 제약이 따른다. 1주택 초과분을 2년 안에 판다는 약정서를 제출하지 않으면 보증이 연장 없이 해지돼 은행에 전세대출금을 갚아야 한다. 3주택자라면 2주택을 2년 내 판다는 약정서를 내야 보증효력을 연장할 수 있다. 보증 연장은 1회만 가능하다.
1주택자의 경우 부부 합산 연소득이 1억원을 넘으면 공공 보증기관인 HF와 HUG에서 신규 전세보증이 금지된다. 다만 민간 보증기관인 SGI는 별도의 소득요건 제한을 두지 않아 전세보증을 받을 수 있다.
다만 바뀐 제도가 시행되는 15일 이전에 체결된 보증 계약은 이번 규제를 적용 받지 않는다. 규제 적용 여부를 가르는 기준은 전세대출 발생일이 아닌 계약 체결일이다. 무주택자는 연소득이 아무리 많아도 전세보증을 받는 데 아무런 제약이 없다.
이번 규제는 임대사업자가 새로 사들인 임대주택에도 적용된다. 정부가 향후 개인임대사업자가 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 임대주택도 원칙적으로 주택 보유 수에 포함하기로 결정했기 때문이다. 국토부 관계자는 “임대사업 등록을 통해 전세대출 규제를 피하는 것을 사전 방지하기 위해 신규 임대주택도 대상에 포함시켰다”고 밝혔다. 다만 9ㆍ13 대책 발표 전 구입한 임대주택(매매계약일 기준)은 규제 대상이 아니다.
전세보증이 제한되는 ‘주택’에는 아파트, 단독주택, 빌라(다가구 주택) 등 일반적 주거 형태는 물론이고, 주거와 상업시설이 혼용된 복합용도 주택(등기상 ‘상가 및 주택’으로 명시된 것)도 포함된다. 다만 주택법상 주택으로 분류돼 있지 않은 오피스텔은 예외여서 주택 수에 산정되지 않는다.
지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택도 적용 대상에서 제외된다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 비 도시지역 또는 면 소재지에 위치한 20년 이상 경과된 단독주택, 전용면적 85㎡ 이하의 단독주택, 소유자의 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속 받은 단독주택이 여기에 해당된다.
분양권이나 조합원 입주권 역시 주택 수 산정 때 반영하지 않는다. 분양권 보유자가 보유주택이 없다면 무주택자로 간주돼 제한 없이 전세대출 보증을 이용할 수 있고, 1주택자라면 소득요건만 따져 부부 합산 연소득 1억원 이하면 전세보증 이용에 제약이 없다.
전세대출을 내준 금융기관은 대출자를 대상으로 1년 주기로 실거주 여부와 보유주택 수 변동 여부를 확인하게 된다. 금융위 관계자는 “실제 거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수하는 등 전세대출 사후 관리도 강화할 방침”이라고 밝혔다.
김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com
정재호 기자 next88@hankookilbo.com
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