정부는 9ㆍ13 대책에서 2주택 이상 보유 세대의 경우 규제 지역 주택 구입을 위한 주택담보대출을 전면 금지했다. 1주택 세대도 원칙적으로는 금지하되 이사ㆍ부모 봉양 등의 불가피한 경우에만 예외를 허용하기 했다. 이러한 예외에 자녀 교육, 근무지 이전, 질병 치료 등이 추가됐다. 이런 경우 실거주 조건으로 2주택 보유도 허용된다. 또 전세보증금 반환 용도라면 기존 주택을 담보로 한 대출은 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도까지 받을 수 있다. 은행 등 금융회사 여신심사위원회가 승인하면 기존 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출도 1억원 넘게 빌리는 게 가능하다.
◇불가피한 경우 신규 주택대출ㆍ2주택 보유 허용
19일 은행연합회는 정부의 주택시장 안정대책 발표 후 시중은행 창구에서 관련 대출 문의가 폭주함에 따라 자주 묻는 질문 등을 정리한 자료를 배포했다. 자료에 따르면 1주택자가 규제지역 공시가격 9억원 이하 주택에 거주해야 하는 불가피한 사유가 있고, 기존 주택과 신규 취득 주택에 가족들이 각각 거주하겠다는 약정을 체결한 경우엔 기존주택을 보유하면서 신규 주택 취득 목적의 대출이 가능하다. 규제지역 내 20평대 아파트 거주자가 같은 단지 30평대 아파트로 이사 가기 위해 주택대출을 신청하는 경우엔 처분조건부 대출을 받으면 된다. 매수 희망자가 없으면 일단 전세를 놓고 2년 안에 처분하는 방식이다. 이 경우 신규 주택으로 본인이 실제로 전입했는지 여부와 기존 주택 추후 처분 등의 확인 절차가 수반된다.
근무지가 바뀌어 부부가 장기간 별거를 할 수 밖에 없어 주택을 추가 매수할 때도 기존주택을 보유하면서 신규 주택대출을 받을 수 있다. 맞벌이 부부가 미취학 또는 초등학생 자녀를 돌볼 수 없어 이들 부부의 부모님이 손자녀 육아 목적으로 집 근처에 거주할 주택을 매입하는 경우도 2주택 보유가 인정된다. 자녀 교육환경 개선을 위해 규제 지역에 자녀들이 장기간 거주할 주택을 추가 매수하는 경우도 2주택 보유가 허용된다. 질병으로 인해 장기간 정기적으로 통원 치료가 필요한 사람이 규제지역의 병원 근처에 거주하면서 치료를 받고자 주택을 추가로 매수하는 경우도 가능하다.
단 실거주 약정을 어긴 사실이 적발되면 즉시 대출 원금을 모두 상환해야 한다. 처분조건부 대출을 받은 뒤 기존 주택을 처분하지 않은 경우엔 향후 3년간 금융권 주택 대출을 받을 수 없게 된다.
◇전세금 반환용 생활자금대출 1억 이상 가능
보유 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출은 당초 1억원으로 제한하기로 했지만 1억원 이상이 허용되는 경우도 뒀다. 우선 1주택자가 임대를 주던 주택에 본인이 들어가거나 새로운 전입자와 계약하면서 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 목적이라면 1억원을 넘어도 LTVㆍDTI 한도까지 대출받을 수 있다. 다만 임대를 놓은 집이 고가주택(공시가격 9억원 초과)이면 본인이 해당 주택에 전입할 때만 임차보증금 반환용 주택담보대출을 받을 수 있다. 또 해외 근무 등 불가피한 사유로 입주가 어려울 때에도 임차보증금 반환용으로 1억원 넘게 대출받을 수 있다.
대책 발표일(13일) 전 임차보증금 반환 관련 계약을 체결했다면 고가주택이나 다주택자도 해당 계약에 한해 임차보증금 반환용 대출을 받을 수 있다. 기존에 받은 주택담보대출을 대환하는 경우에도 1억원 이상 대출이 가능하다.
또 은행 등 금융회사 여신심사위원회가 승인하면 기존 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출이라도 1억원 넘게 빌릴 수 있다. 그러나 생활안정자금 대출을 받으면 대출 상환 전까지는 추가로 주택을 구입할 수 없다.
◇2주택자 비규제지역 주택담보대출 제한 없어
무주택자라도 공시지가가 9억원이 넘는 고가주택을 사려고 대출을 받고서 2년 안에 해당 주택에 들어가 살지 않으면 대출이 회수된다. 단, 해외파견 등으로 2년 이내 전입할 수 없는 사유가 입증되면 예외로 인정된다.
2주택자가 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역)이 아닌 곳에서 주택을 구입하려고 주택담보대출을 받을 때는 대출 제한을 받지 않는다. 규제지역에서는 기존주택 1채를 처분하는 조건을 내세워도 주택구입 목적의 주택담보대출은 받을 수 없다.
재개발ㆍ재건축에 따른 이주비 대출도 주택구입 목적의 대출로 간주되며, 분양권도 주택을 보유한 것으로 본다.
◇13일까지 계약금 냈으면 이전 규정 적용
부동산 대책이 발표된 지난 13일 당일까지 주택매매계약 계약금을 냈다면 강화된 규제를 적용받지 않고 이전 규정에 따라 대출을 받을 수 있다. 계약서를 쓰지 않았더라도 매매 의사를 타진해 13일 안에 계약금을 보낸 것이 확인되면 이전 규정을 적용받는다. 13일 이전 주택매매계약을 체결했지만 계약금은 13일 이후 납부했다면 새로운 규제가 적용된다.
무주택자가 대출을 신청한 뒤 주택을 상속받은 경우엔 이를 차주의 주택 보유 수에 포함하지 않기로 했다. 종중재산 등 사실상 처분이 불가능한 주택도 차주의 보유 주택 수 산정 때 넣지 않는다. 박민식 기자 bemyself@hankookilbo.com
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