강남ㆍ북 주요 아파트 5곳 모두
보유세 인상 상한선 50% 넘겨
다주택자는 최대 107%까지 상승
고령ㆍ장기보유 공제 못받아 직격탄
‘똘똘한 한 채’ 선호 강해질 듯
김현미 국토교통부 장관이 ‘공시가격 현실화’ 방침을 밝히면서 대통령 직속 재정개혁특별위원회의 보유세 개편안과 맞물려 앞으로 집주인의 세 부담이 얼마나 커질 지가 초미의 관심사다. 전문가들은 재정개혁특위의 개편안 중 세 부담이 가장 많이 느는 ‘공정시장가액비율과 세율을 모두 높이는 안’보다 실거래가의 50~70% 수준인 현 공시가격을 80% 정도로 현실화할 경우의 시장 충격이 훨씬 클 것으로 분석했다. 실제로 공시가격을 올릴 경우 세 부담 증가폭은 이론상으로는 최대 107%도 넘었다.
27일 한국일보와 국민은행 WM 스타자문단이 서울 강남ㆍ북 시장을 이끄는 주요 아파트 5곳을 대상으로 공시가격 현실화에 따른 보유세 증감 현황을 분석한 결과에 따르면 공시가격 시세 반영률을 80%까지만 올려도 아파트 5곳 모두 보유세가 인상 상한선(50%)을 상회했다. 재정개혁특위 개편안 중 3안(공정시장가액비율 90%ㆍ최고세율 2.5%로 동시 인상)을 전제로 실시한 이번 분석에서, 공시가격을 시가의 80%로 현실화할 경우 서초구 아크로리버파크(전용면적 84.94㎡ㆍ공시지가 13억5,200만원ㆍ현재 시세 반영률 70%)는 보유세가 540만원에서 704만원으로 30.4% 증가했다. 공시가격이 21억2,800만원(시세 반영률 60%)인 반포자이(244.54㎡)도 보유세가 1,137만원에서 2,147만원(88.8%↑)으로 늘어났다. 공시가격이 시세의 60%선인 23억400만원인 성동구 갤러리아포레(170.88㎡)는 보유세가 1,288만원에서 무려 92.0%가 상승한 2,475만원으로 올라갔다.
더구나 다주택자들은 공시가격 현실화에 따른 타격이 더 컸다. 공시지가 현실화율을 5%포인트만 올려도 5개 대장주 아파트를 복수로 가진 가구주는 모두 50% 이상 보유세가 올랐다. 현재 공시가격의 시가 반영률이 70%인 아크로리버파크와 잠실엘스를 소유(합산 공시지가 25억3,600만원)한 다주택자의 경우, 75%로 현실화 시 2,575만원(54.6%↑)의 보유세를 내야 할 것으로 계산됐다. 특히 90%로 현실화하면 107.8%가 오른 3,459만원까지 보유세가 증가했다. 또 시세 반영률이 60%인 갤러리아포레와 송파구 잠실주공5단지(82.51㎡ㆍ12억8,000만원)를 소유(합산 35억8,400만원)했다면, 80% 현실화 시 보유세가 5,562만원(97.2%↑)까지 치솟았다
다만 보유세 상한제(보유세 총액이 전년 대비 50%를 초과해 인상되지 못하도록 한 규정)가 시행되고 있어 실제로 이들 아파트를 소유한 모든 집주인이 시뮬레이션 상 증가한 보유세 전액을 납부하진 않게 된다. 공시가격이 80%로 현실화해도 반포자이와 갤러리아포레의 실제 보유세 납부액은 전년 대비 50%만 증가한 1,705만원과 1,933만원에 머무른다는 얘기다. 여기에 1주택자의 경우, 추가로 고령자공제(70세 이상 종부세의 최대 30% 감면)와 장기보유공제(10년 보유 이상 최대 40%) 혜택도 받을 수 있다. 송파구 잠실엘스(119.53㎡ㆍ11억8,4000만원)를 10년 이상 소유한 70세 이상 가구주는 공시가격이 90%로 상향돼도 668만원(53.4%↑)이 아니라, 공제된 532만원(37.9%↑)의 보유세만 내면 되는 식이다. 그러나 다주택자는 고령자ㆍ장기보유 공제 혜택을 받을 수 없다.
원종훈 WM 스타자문단 세무팀장은 “공시가격 현실화율이 높아지면 다주택자들은 보유세 부담이 매우 커질 수 밖에 없다”며 “국토교통부가 실제로 공시가격에 시세를 더 반영하는 쪽으로 정책을 수정할 경우 다주택자들은 증여를 통해 가족들에게 명의를 분산하거나 양도소득세를 내더라도 ‘똘똘한 한 채’를 뺀 나머지 주택을 매각해 정리할 가능성이 높다”고 전망했다.
국토부는 전문가 자문 등을 통해 공시가격을 올릴 수 있는 구체적인 방안을 다각도로 검토하고 있다. 정재호 기자 next88@hankookilbo.com
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