2011년 주택 구입하며 관심
교육ㆍ부동산 접목 재테크로 유명
“신도시 학군 형성에 10년 걸려
부자 유입 많아질 동네 선점해야
서울선 마포ㆍ고덕 등도 주목”
“교육정책이 정권마다 오락가락하지만 근본적으로 명문대에 자녀를 보내고 싶어하는 교육열은 변하지 않는다. 바뀌는 입시 정책을 5,6년 전에 미리 습득해 신도시나 재개발지의 신흥 명문 중학교 인근 신축 수요에 투자해야 실패하지 않는다.”
지난해 11월 교육부가 자율형사립고와 외국어고 등 특수목적고 입시를 일반고와 동시에 치르겠다고 발표한 이후 서울 강남 대치동 학원가 인근 집값은 치솟았다. 특목고에 대한 특혜를 줄이고 고교 공교육을 강화한다는 정책적 취지와는 거꾸로 강남 학군과 사교육의 가치는 외려 폭등한 것. 실제로 지난해 12월 15억5,000만원 선에 거래됐던 대치삼성아파트 전용면적 97㎡의 경우 최근 호가는 19억원까지 나왔다. 같은 기간 래미안 대치팰리스 전용 84㎡도 3억원 이상 상승했다.
서민들은 딴 나라 이야기 같은 대치동 집값을 바라보며 한숨이 깊어질 수 밖에 없다. 지난 19일 한국일보 사옥에서 만난 이주현 월천재테크 대표는 “한국 사회에서 직업에 대한 귀천이 사라지지 않는 한 학군과 학벌은 유지될 것”이라며 “‘에듀푸어(Edu Poorㆍ집은 있지만 원거리 통학과 학원 수강 등 무리한 교육비 지출로 빈곤하게 사는 사람)’의 길로 빠지지 않기 위해선, 신도시의 미래 학군과 도시재생을 통해 부자들 유입이 많아질 동네에 미리 투자해야 한다”고 주장했다.
이 대표는 네이버에서 1만7,000명 이상이 구독하는 ‘월천재테크’ 카페 운영자로, 같은 이름의 부동산ㆍ재테크 투자 기업도 운영하고 있다. 교육과 부동산 투자를 접목한 ‘에듀 재테크’ 고수로 인정받고 있는 그는 강남 영어 학원 강사에서 부동산 투자자로 성공한 이야기를 담은 ‘나는 부동산으로 아이 학비를 번다’라는 책으로 지난 해 상반기 경제ㆍ경영 베스트셀러에 오르기도 했다.
영어강사였던 이 대표는 2009년 결혼 이후에도 저축과 재테크와 전혀 무관하게 틈만 나면 여행을 즐기던 이른바 딩크족(Double Income, No Kidsㆍ자녀를 두지 않는 맞벌이 부부)이었다. 그러나 2년 뒤 아이가 생기며 새 집을 구해야 하는 처지로 내몰렸다. 2011년 대출을 끼고 첫 주택을 구입하며 본격적으로 부동산 시장에 뛰어들었다. 관련 서적을 탐독하고 전국의 수많은 부동산 강의를 빠짐없이 참석하며 기초 지식을 쌓은 뒤 임장(현장으로 부동산 매물을 보러 가는 것)에 집중했다. 서울과 수도권 지역을 일주일에 3번 이상 임장하며 자신만의 ‘평당 1,000만원 지도’를 만들었고, 전공을 살려 학군과 집값의 연동성에 대한 현장 데이터를 축적했다.
이 대표는 “투자하는 데 쫄지 말라“며 “입지는 절대 배신하지 않는다”고 강조했다. 그는 향후 학군 관련 투자의 키워드로 ▦신도시 명문 중학교 ▦수시 관리 우수 고교 ▦재개발 예정지 ▦재건축 유보 단지 등을 꼽았다. 다음은 이 대표와의 일문일답.
-학군 투자가 유망한 신도시는 어떤 곳인가.
“신도시는 학군 형성에 10년은 걸린다. 똑같아 보이는 신도시지만 광교나 위례, 미사, 송도의 경우 임장을 가보면 보육 기능을 하는 태권도 학원부터 수학ㆍ영어ㆍ수영 등 각종 학원이 이미 다 들어서 있는 것을 알 수 있다. 초등학교 하교 시간 학교 앞 이 지역 모자(母子)들은 옷차림과 표정부터 여유가 있다. 기본적으로 소득이 어느 정도 되는 사람들 중심으로 신도시가 구성됐고, 집값도 상승하는 지역이다 보니 마음 편히 교육에 투자하는 것이다. 특히 광교는 이런 교육열로 벌써 중학교 입시 성과가 나타나고 있다.”
-서울에서 학군을 고려해 집을 산다면 어디가 좋을까.
“마포의 경우 현재 염리초등학교까진 우수한데 중학교부터는 조금 수준이 떨어진다. 그러나 마포는 전세가가 매매가를 70%에 육박할 정도로 세입자들 대다수가 소득 수준이 높다. 현재 이 지역 학원가와 교육열이 엄청 나 금명간 신흥 명문 학군으로 거듭날 가능성이 높다. 강동ㆍ고덕ㆍ성동 등의 도심재생 및 재개발 사업지도 지켜볼 필요가 있다. 특히 고덕은 서판교 느낌이 들 정도로 고급을 지양한다. 부자들이 마을을 이루면 명문 학군 형성은 시간 문제다. 아이가 아직 어린 가구는 재건축 안전진단 강화로 절차가 지연된 단지를 10년 이상 바라보고 역으로 매입하는 것도 방법이다.”
-재개발과 도심재생, 재건축 모두 사업 불안전성이 높다. 주의해야 할 점은.
“투자자들은 이제 공격적 움직임을 멈추고 유동자금에 신경을 쓰면서 매물 하나하나에 집중해야 한다. 반면 실수요자라면 신축을 노리되 자산을 넘어서는 투자는 삼가해야 한다. 재개발 지역 중에서 주민 비상대책위가 활발히 활동하는 곳은 피하고, 나머지 경우도 입지를 꼼꼼히 따진 뒤 대출 없이 들어가야 자산이 휴지조각이 되는 최악의 경우를 막을 수 있다. 우회적으로 재개발 지역 등의 옆 동네로 우선 이사를 가 매물이 도는 상황을 지켜본 뒤 2020년 이후 들어가는 것도 좋다. 10년 이후를 내다보는 계획을 가졌다면 재건축 불발단지에 용감하게 도전해라. 100년 아파트는 없다. 흔들리지 말고 가격 조정될 때까지 버텨라. 반드시 보상 받는다.”
-입시제도 변화와 관련해 부동산 선택은 어떻게 하는 게 효과적인가.
“자녀 교육의 최종 목표인 좋은 대학 보내기는 5,6년 전부터 준비가 필수다. 아이가 중학교 들어갈 때 대입 전략을 미리 확인하고 그에 맞는 부동산 계획을 세워야 한다. 대치ㆍ목동ㆍ중계 학원가는 불변할 것이다. 그렇게 대규모로 인프라를 갖추고 주변 지역을 흡수하는 학원가가 또 생기는 것은 현실적으로 어렵다. 이들 지역을 중심으로 거주하거나 수시관리를 잘해주는 고교를 중심으로 부동산을 고민해야 한다. 특히 특목고 때문에 상위권 학생을 뺏겼던 학군 중 이과중점학교에 주목하라. 이왕이면 전통 명문고 주변 동네를 선택하는 것도 좋다. 아무래도 이들 학교는 학생 관리가 잘되고 선배들의 평도 좋아 입학사정관들이 전반적으로 높은 점수를 주는 경향이 있다.”
-정부의 부동산 압박 정책으로 ‘똘똘한 한 채’가 유행이다.
“똘똘한 한 채 전략은 현명한 선택이다. 다만 이 경우도 사려는 매물에 사람들이 많이 살았는지 반드시 점검해야 한다. 이주 수요가 많았던 곳이었다면 그 곳을 사거나 남겨라. 학군 투자는 기본적으로 상위 10% 그룹 아이들과 부모, 그 범주가 되길 바라는 30%가 만드는 시장이다. 학군을 고려해 똘똘한 한 채를 남기려면 반드시 동네 부모들이 중산층의 경제적 여력을 대부분 갖췄는지, 그에 따른 교육열이 동반하는지, 학생수는 충분히 유입되는지 등을 살펴야 한다. 소수를 위한, 이 세 조건이 갖춰졌다면 양질의 학원가는 반드시 생긴다. 이후 이 지역 집값은 무조건 오르게 돼 있다.” 정재호 기자 next88@hanookilbo.com
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