임대업 이자상환비율 RTI, 1금융권 도입
연 임대수익이 연 이자비용 1.25~1.5배 넘어야
대출금리 상승 맞물려 상환부담 주요국 1위
오는 26일부터 부동산 임대 사업을 목적으로 상가나 주택을 사기 위해 은행에서 담보 대출을 받는 게 이전보다 훨씬 까다로워진다. 연간 임대료로 은행 이자를 얼마나 감당할 수 있는지 따지는 임대업 이자상환비율(RTIㆍRent to Interest) 제도가 새로 도입되기 때문이다.
금융위원회는 26일부터 1금융권에서 부동산 임대업 대출을 받을 때 RTI 제도가 새로 시행된다고 18일 밝혔다. 당국은 2금융권은 추가 검토를 거쳐 도입 여부를 정하기로 했다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것이다. 부동산 가치는 그대로여도 임대수익이 줄거나 대출금리가 오르는 변수가 생기면 대출액이 확 줄어들 수 있도록 설계된 게 핵심이다.
이에 따라 임대업 대출 땐 주택의 경우 연간 임대수익이 연간 이자비용의 1.25배를 넘어야만 대출이 가능해진다. 더구나 상가와 같은 비주택은 RTI 비율이 1.5배 이상이어야 한다. 임대사업자는 그 동안 별다른 규제를 적용 받지 않아 일반 주택수요자(집값 40%ㆍ서울 기준)가 집을 살 때보다 훨씬 많은 대출(집값 80%)을 받는 게 가능했지만 앞으론 제동이 걸린다.
예를 들어 대출 4억원을 받아 연간 1,900만원 안팎의 임대수익을 기대할 수 있는 매매가 3억원짜리 집을 2채 사는 경우 이전엔 최대 4억8,000만원까지 대출 받을 수 있었다. 그러나 앞으론 대출가능액이 3억3,000만원으로 줄어든다. 연간 임대소득(1,914만원)에서 연간 이자비용(1,840만원ㆍ변동금리 3.6% 가정)을 나눈 RTI 값이 1.04배로 기준(1.25배)을 밑돌아, RTI가 기준인 1.25배가 되도록 이자 비용을 낮추기 위해선 대출액을 3억3,000만원으로 조정해야 하기 때문이다. 여기에 임차보증금 등을 뺀 유효담보가액이 2억원이라면 이를 초과한 1억3,000만원은 매년 10%씩 분할상환해야 한다. 다만 RTI 기준을 밑돌아도 은행이 대출서류에 상환능력이 있어 허용한다는 식의 심사의견을 기재하면 예외적으로 대출승인을 받을 수 있다.
아울러 은행권은 주택담보대출 때 모든 대출 원리금 상환액을 연소득과 비교해 대출한도를 정하는 총체적상환능력비율(DSR)을 26일부터 보조지표로 활용한다. 기존 대출이 많아도 당장 대출이 거절되거나 하진 않지만, 관리지표로 활용하는 하반기부턴 신용대출 등이 많은 이들은 주택대출 때 한도가 대폭 줄어들 수 있다.
은행의 대출 조이기가 본격화한 가운데 우리나라의 가계 빚 부담은 세계에서 가장 빠르게 늘고 있는 것으로 조사됐다. 국제결제은행(BIS)에 따르면 한국은 작년 3분기 기준 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 94.4%를 기록했다. 이는 전 분기보다 0.6%포인트 높은 수준으로, 2014년 2분기 이후 14개 분기 연속 상승한 것이다. 조사대상 43개국 가운데 중국에 이어 두 번째로 길었다. 같은 기간 GDP 대비 가계부채 비율은 12.5%포인트 치솟았다. 이는 노르웨이(16.1%p)와 중국(14.0%p)에 이어 세 번째로 컸다. 금융위 관계자는 “은행이 기준에 어긋나게 대출금리를 올리는 건 점검하고 문제가 있으면 바로잡겠다”고 말했다. 김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com
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