2월 둘째 주 0.53% 상승
겨울 부동산 시장 비수기인 설 연휴에도 서울 아파트값 상승세가 좀처럼 수그러들지 않고 있다. 하지만 전문가들은 설 이후 총체적상환능력비율(DSR) 시행과 보유세 개편, 다주택자 양도세 중과 등이 기다리고 있어 부동산 시장이 전환기를 맞을 것으로 내다보고 있다. 특히 하반기부터는 서울 집값이 약세로 돌아설 가능성이 있다는 전망도 나온다.
18일 부동산114에 따르면 2월 둘째 주(16일 기준) 서울 아파트값은 0.53% 상승했다. 전주 상승률(0.57%)보다는 0.04%포인트 떨어졌지만, 1월 둘째 주부터 시작된 0.5%대 고공행진은 한달 째 이어지고 있다. 거래 자체는 뜸하지만 한두 건 거래가격이 최고가를 경신했다는 소식에 일대 아파트값이 들썩이며 상승세를 떠받치는 형국이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “설 연휴가 지나면 집값이 더 오르지 않을까 하는 수요자들의 불안감이 겹치며 서울 아파트값은 고공행진을 거듭하고 있다”고 분석했다.
그러나 이러한 상승세가 설 이후에도 지속될 지는 미지수다. 봄 이사철이라는 계절적 변수를 제외하고도 ▦다주택자 양도세 중과 ▦재건축 초과이익환수 부담금 부과 ▦재건축 연한 강화 등 추가 대책 ▦종합부동산세 등 보유세 개편 ▦DSR 시행 ▦금리 인상 ▦청약 및 입주물량 증가 등 ‘초대형 변수’들이 줄줄이 대기 중이기 때문이다.
전문가들은 신 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 본격화하는 데다 집값 상승에 따른 피로감이 쌓이고 있어 설 연휴 이후 주택시장이 당분간 숨고르기에 들어갈 것으로 보고 있다. 매물도 없고 매수자들도 관망하는 ‘눈치 보기’ 장세 속에 4월부터 시행되는 양도세 중과를 피하려는 막바지 매물이 출현하며 가파른 상승세에 제동이 걸릴 수 있다는 것이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “다주택자 매물은 이미 상당수 정리됐지만 매도 또는 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 남아 있어 막바지 다주택자 매물이 나올 것”이라고 전망했다.
다만 이러한 매물의 절대량이 많지 않을 것으로 예상되면서 단기간에 서울 집값이 하락할 가능성은 크지 않다고 전문가들은 예상한다. 서울 아파트값이 한동안 고점에서 정체되는 ‘고원현상’을 보일 것이라는 전망도 나온다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “정부 규제로 집값 급등 지역에는 매물 잠김 현상이 나타나고 있다”며 “양도세 중과 회피 매물도 많지 않다는 점을 감안할 때 서울 집값은 한동안 고원현상을 보이며 강보합세를 유지할 것”이라고 말했다. 다만 재건축 초과이익환수 부담금이 공개될 경우 강남권 재건축 시장이 단기적으로 출렁거릴 가능성을 배제할 수 없다.
그러나 하반기부터는 집값 하방 압력이 커질 전망이다. 내달 시범 운영되는 DSR 제도가 10월부터 본격 시행돼 돈줄이 막히는 데다가 추가 금리 인상 가능성도 크기 때문이다. 허윤경 한국건설산업연구원 책임연구위원 “올해부터 내년까지 입주물량이 크게 늘어나는데 정부가 설 이후 모든 대책을 한꺼번에 시행하면서 하반기 이후부터는 그 파장으로 인해 서울 집값도 약세로 돌아설 수 있다”고 내다봤다.
분양시장은 여전히 뜨거울 전망이다. 당장 다음 달 분양 예정 물량은 총 7만5,000여가구로, 서울 강남구 개포 주공8단지 등 인기 지역에서 대거 신규 분양이 이뤄진다. 함 센터장은 “인기 단지는 ‘로또 아파트’로 불리며 청약 과열도 우려된다”며 “분양시장의 청약 결과가 일반 주택시장에도 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.
김기중기자 k2j@hankookilbo.com
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