자영업 분류돼 LTVㆍDTI 규제 안받아
기준액 넘는 대출은 원리금 동시상환
임대소득 기준 대출액수도 제한
내년 3월부터는 가계부채 급증의 주범인 부동산 임대업자들이 빚을 내기 힘들어질 것으로 보인다. 부동산 담보가치의 ‘적정 수준’을 넘는 대출에 제동을 걸고, 수익성이 낮다고 판단되면 대출을 아예 끊을 방침이다.
26일 금융위원회와 금융감독원은 이 같은 내용의 ‘부동산 임대업 여신심사 가이드라인’을 발표했다.
현재 부동산 임대업은 자영업으로 분류된다. 이 때문에 가계가 금융회사로부터 돈을 빌릴 때 적용되는 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등의 규제를 적용 받지 않고 있다.
앞으로는 임대업자가 무분별한 대출을 받지 못하도록 가이드라인에 담보대출 중 은행들이 정한 ‘유효담보가액’ 초과분은 무조건 매년 10분의 1씩 분할상환해야 한다. 지금까지 임대업자들은 대출 이자만 갚는 경우가 많았는데 일정 기준을 넘어선 대출액은 원금과 이자를 함께 갚아야 한다는 뜻이다.
가령 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 은행에서 대출받는 경우 6억원은 이자만 갚다가 원리금을 만기에 일시 상환해도 되지만, 유효담보가액을 넘는 2억원에 대해선 매년 2,000만원을 월납 또는 분기납 형태로 갚아야 한다는 의미다.
대출 한도도 감소한다. 정부는 임대소득을 기준으로 대출금액을 제한하기로 했다. 연간 이자비용 대비 임대소득의 비율을 보여주는 ‘이자상환비율’(RTIㆍRent To Interest)을 도입해 과한 대출을 억제할 방침이다. 주택은 RTI 1.25배(125%), 상가 등 비주택은 1.5배(150%)를 적용한다. 임대소득이 최소한 이자비용의 1.25배 또는 1.5배는 돼야 대출을 받을 수 있다는 뜻이 된다.
이에 따라 월세가 100만원(연간 임대소득 1,200만원) 나오는 상가라면, 대출액은 연 이자가 800만원 이하인 금액만 대출된다. 대출금리가 4%라면 총 대출액은 2억원 이하가 된다. A은행에서 2014년부터 올해 9월까지 대출 받은 부동산임대업자를 대상으로 이 수치를 적용한 결과 28.5%가 기준에 미달한 것으로 집계됐다. 손병두 금융위 사무처장은 “임대소득으로 대출 이자도 갚지 못해서는 곤란할 것”이라며 “부동산 임대업에 대한 리스크 관리가 강화될 것으로 기대된다”고 말했다.
강아름 기자 saram@hankookilbo.com
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