기존 대출 원금 합산한 한도 ‘신DTI’ 시행
‘총체적 상환능력 비율’ 심사 내년 8월 도입
내년 1월부터 신(新)총부채상환비율(DTI) 도입에 따라 다주택자가 수도권과 세종, 부산 해운대구 등에서 추가로 집을 사기 위해 은행 대출을 받을 때는 대출 한도가 절반 가까이 줄어드는 것으로 나타났다. 이미 기존 집을 살 때 한도를 꽉 채워 대출을 받았다면 사실상 추가 대출은 불가능해진다. 내년 8월부턴 대출한도를 계산할 때 자동차 대출, 신용대출 등 모든 대출 원리금을 반영하는 ‘총체적 상환능력 비율’(DSR) 심사까지 도입된다. 이들 규제가 차례로 도입되면 다주택자가 투기 목적의 은행 대출을 일으키는 게 사실상 원천 봉쇄된다.
금융위원회ㆍ기획재정부ㆍ국토해양부는 24일 신DTIㆍDSR 도입과 금리 인상기 빚 부담이 커질 취약차주들을 지원하는 것을 골자로 한 첫 가계부채 종합대책을 발표했다. 정부는 우선 내년 1월부터 서울ㆍ수도권을 비롯해 세종, 부산 해운대구 등 청약조정대상지역으로 지정된 40곳을 대상으로 주택담보대출 신청자의 상환 능력을 이전보다 훨씬 엄격하게 따지는 신DTI를 시행한다. 본보가 기존 주택대출 2억원을 갖고 있는 연소득 7,000만원인 사람이 투기지역(LTV·DTI 30%)에서 5억원짜리 아파트를 사는 것을 가정해 시뮬레이션을 해본 결과, 지금은 최대 1억5,000만원까지 대출을 받을 수 있지만 내년 1월부턴 대출 가능 금액이 8,260만원으로 뚝 떨어진다.
주택담보대출 때 적용하는 DTI는 총소득에서 연간 대출 원리금을 나눈 값으로, 연간 갚아야 할 돈이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 제한하는 장치다. 신DTI는 현재 DTI와 달리 기존 주택대출 원금까지 합산해 대출한도를 매긴다. 기존 주택대출을 보유한 다주택자일수록 DTI가 높게 나오도록 설계된 것이다. 정부는 이와 함께 두 번째 주택대출에 대해선 대출만기를 15년까지만 반영해 DTI를 계산할 수 있도록 규제를 강화했다. 대출만기를 지나치게 늘려 줄어든 한도를 메우는 걸 막기 위한 조치다.
다만 정부는 신DTI 도입으로 실수요자들이 피해를 보는 일이 없도록 바뀐 제도는 신규 대출부터 적용하고, 기존 주택대출의 단순 만기 연장 시엔 이를 적용하지 않기로 했다. 또 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 바로 처분하겠다고 하면 DTI 계산 때 이전 방식을 적용하기로 했다. 2년 안에 집을 처분할 경우엔 15년 만기 규정을 적용하지 않는다는 이야기다. 정부는 일단 기존 DTI 적용 지역에 대해서만 신DTI를 시행하고, 추후 적용 범위를 확대하는 방안을 검토하기로 했다.
가계빚의 숨은 뇌관으로 꼽히는 자영업자 대출은 강화한다. 정부는 자영업자 대출심사 때 내년 3월부터 소득 외 업종별 업황, 소득대비 대출비율(LTIㆍLoab To Income)을 반영하도록 했다. 이렇게 되면 경기에 취약한 소매업이나 음식점을 차릴 때 은행 대출 받기가 훨씬 어려워진다. 부동산임대업자 대출에 대해선 처음부터 빚을 나눠 갚도록 하는 여신심사 가이드라인이 처음 도입된다. 담보대출 중 임차보증금을 뺀 담보인정금액 초과분은 무조건 분할상환 해야 하는 식이다. 또 차주 상환능력 심사 때 연 임대소득에서 연간 이자비용이 얼마나 차지하는지를 나타내는 임대업 이자상환비율(RTIㆍRent To Interest)을 적용하기 때문에 임대업자가 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 어려울 것이란 게 정부 설명이다. 이와 함께 지난해에 이어 중도금 보증한도를 기존 6억원에서 5억원으로 줄이는 등 집단대출 문턱도 한 단계 더 높였다.
정부는 금리 인상기에 타격을 받을 수 있는 취약차주를 겨냥한 맞춤형 대책도 내놨다. 일단 은행들이 금리 인상기를 틈타 가산금리를 지나치게 올리지 않도록 점검하고 실업 등으로 당장 빚을 갚기 어려운 차주에 대해선 최대 3년간 원금상환을 유예해주기로 했다. 현재 6~9% 수준인 연체금리도 3~4%포인트 낮춘다. 또 장기연체자의 재기를 지원하는 차원에서 국민행복기금이 보유한 40만명의 소액장기연체채권(1,000만원 이하·연체 10년 이상)은 아예 탕감해주기로 했다. 이에 발맞춰 시중은행들도 연말부터 기초생활수급자ㆍ중증장애인ㆍ70세 이상 노인 등 3대 취약계층에 대해선 소득심사를 기초로 소멸시효를 앞둔 대출 채권을 탕감해준다.
김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com
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