[8ㆍ2대책] 다주택자 정조준한 문재인표 ‘투기와의 전쟁’

투기지역 주택담보대출

개인 아닌 가구당 1건으로 제한

청약조정지역 분양권 전매

보유기간 상관없이 양도세 50%

1주택도 2년 거주해야 비과세

게티이미지뱅크

“집을 거주공간이 아니라 투기수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다.”(김현미 국토교통부 장관)

정부가 6ㆍ19대책 한 달여 만에 추가로 내놓은 8ㆍ2대책은 부동산 투기 세력을 정조준하고 있다. “투기 수요를 막는데 중점을 뒀다”는 국토부의 설명대로 대출한도ㆍ양도소득세ㆍ불법거래행위처벌 강화, 자금조달계획 신고 의무화 등 이번 대책에 포함된 대다수 규제의 칼끝은 다주택자를 겨누고 있다.

정부는 ‘투기세력과의 전쟁’을 투 트랙으로 진행한다. 먼저 대출총량을 조이기로 했다. 무엇보다 투기지역에서 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한한 게 눈에 띈다. 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)를 포함해 투기지역에 이름을 올린 서울 11개 자치구와 세종에서는 가구당 주택담보대출을 한 번만 받을 수 있다. 대출로 강남에 집을 산 가구가 또 다시 대출을 안고 투기지역에 집을 사지 못하도록 한 것이다. 이전에는 투기지역에서도 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한해 같은 가구 내 다른 세대원은 추가 대출이 가능했다.

주택담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI)을 강화해 대출한도도 줄였다. 정부는 이달 중순부터 투기과열지구ㆍ투기지역의 LTVㆍDTI를 일괄 40%로 제한하기로 했다. 그 동안은 투기과열지구ㆍ투기지역이어도 주택유형ㆍ담보가액 등에 따라 LTV를 40~70%까지 차등 적용했다. 또 주택담보대출을 1건 이상 보유한 가구에 속한 사람이 추가로 대출 받을 땐 LTVㆍDTI 비율도 10%포인트씩 낮출 방침이다. 투기과열지구ㆍ투기지역의 추가 주택담보대출 LTVㆍDTI 비율은 각각 30%까지 떨어진다.

또 하나의 방향은 투자자의 기대 이익을 확 줄이는 것이다. 당장 내년 1월부터 전국 40개 청약조정대상 지역에서 분양권 전매시 보유기간과 상관없이 양도소득세율 50%를 적용한다. 그 동안은 오래 갖고 있다가 팔수록 분양권 전매 세율이 낮아지는 구조였지만 6ㆍ19 대책 풍선효과로 규제 대상에서 비켜간 기존 아파트 분양권에 투기수요가 몰리면서 가격이 치솟자 세제 개편에 나선 것이다.

정부는 이와 함께 청약조정대상 지역 내 1가구 1주택 양도세 비과세 기준(2년 이상 보유ㆍ양도가액 9억원 이하)에 거주요건(2년 이상)을 6년 만에 추가해 3일부터 시행한다. 오는 9월부터는 투기과열지구 내 3억원 이상 주택거래시 기존 신고내용(계약당사자ㆍ계약일ㆍ거래가) 외에 자금조달계획과 입주계획도 함께 신고해야 한다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “2014년 폐지된 다주택자에 대한 양도세 중과, 양도세 비과세 기준에 거주요건 추가 등으로 갭투자 같은 투기 수요가 상당부분 줄어들 것”이라고 말했다. 내년 4월부터 청약조정대상 지역에서 주택을 양도하는 다주택자에겐 양도세 가산세(2주택자 10%포인트ㆍ3주택자 이상 20%포인트)가 적용된다. 현재 청약조정대상 지역 내 3주택자가 3년 이상 보유하던 주택을 처분하며 1억원의 양도차익을 낼 경우 양도세가 1,100만원 부과되지만 내년 4월 이후에는 가산세, 장기보유특별공제 미적용 등으로 3,870만원을 내야 한다.

정부가 5년 만에 투기과열지구ㆍ투기지역 카드를 다시 꺼내든 것은 투기 수요가 현재의 부동산 시장 과열을 이끌고 있다는 판단 때문이다. 실제로 전국 다주택자 중에서 주택을 추가로 구매한 비율도 2015년 상반기 7.5%에서 지난해 상반기 14.0%로 치솟았다.

박선호 국토부 주택토지실장은 “소비 위축 등 국가 경제에 미치는 악영향을 줄이기 위해 주택가격상승률을 물가상승률이나 경제성장률과 비슷한 수준에서 관리할 계획”이라고 말했다. 지난해 서울 강남구 아파트의 가격상승률은 11.75%였고, 전국 평균(4.44%) 역시 경제성장률(2.8%)을 크게 웃돌았다. 변태섭 기자 libertas@hankookilbo.com