신규 분양 등에만 전매제한 강화
이미 분양한 곳 웃돈 1억 넘기도
“값 더 오를 것” 매물도 거둬들여
“없어서 못 팔 정도다. 오히려 분양권을 갖고 있는 사람들이 가격상승 기대감에 매물을 거둬들이고 있다. 전매제한이 풀린 지 3개월 만에 웃돈(프리미엄)이 1억원 넘게 붙었다.”
9일 서울 강동구 고덕그라시움 아파트 단지 앞에서 부동산중개업소를 운영하는 김모 대표는 최근 분양권 시장 분위기를 이렇게 설명했다. 실제로 6ㆍ19 부동산 대책 이전인 지난 5월 6억9,000만원에 팔린 고덕그라시움 전용면적 73㎡(2층)의 분양권 호가는 최근 7억5,000만원까지 올랐다. 김 대표는 “전용면적 59㎡ 분양권 호가도 지난달 거래가격(6억~7억원)보다 4,000만원 정도 뛰었다”며 “분양권 가격은 앞으로도 꾸준히 오를 것”이라고 말했다. 이 단지는 지난 4월 분양권 전매제한이 풀렸다.
정부가 부동산 시장 과열을 잡겠다며 부동산 대책을 내놨지만 해당 규제를 적용 받지 않는 기존 신규 아파트 분양권 시장은 오히려 더 뜨거워지고 있다.
실제로 삼성물산이 지난해 6월 강남구 일원동에 분양한 ‘래미안 루체하임’ 아파트 전용면적 84㎡의 호가는 14억4,900만원까지 뛰었다. 4월 거래가격(13억1,500만원)에서 1억3,000만원 이상 치솟은 것이다. 래미안 루체하임은 지난해 12월 분양권 전매제한이 풀렸다. 올해 4월 분양권 전매 제한에서 해제된 마포구 ‘마포한강 아이파크’ 전용면적 84㎡의 분양권도 호가가 7억2,000만~8억3,000만원 수준에서 형성되고 있다. 지난달 거래가격(6억9,000만~8억530만원)보다 최소 2,000만원 이상 오른 것이다.
이 같은 현상은 전매제한을 강화한 정부 대책의 풍선효과 때문이다. 지난해 11ㆍ3대책으로 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)에선 입주(소유권 이전 등기)시까지 분양권 거래를 할 수 없게 됐고, 해당 규제는 6ㆍ19대책에 따라 서울 전역으로 확대됐다. 그러나 이러한 조치는 강남4구의 경우 지난해 11월 3일 이후, 나머지 서울의 21개 자치구는 지난달 19일 이후 입주자 모집 공고를 낸 단지부터 적용된다. 그 전에 이미 분양을 마친 곳은 영향이 없다. 새 아파트를 구매하고 싶은데 아파트 청약에서 떨어진 실수요자와 가격이 오르면 매매해 차익을 남기려는 투자자 모두 분양권 전매가 가능한 이들 아파트로 몰리면서 분양권 가격이 치솟고 있는 것이다. 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 “전매제한 규제를 적용 받지 않은 아파트 단지의 분양권 가격은 앞으로도 계속 오를 가능성이 높다”고 말했다. 서울 아파트의 분양권 거래량도 지난 1월 419건을 기록한 뒤 꾸준히 늘어 5월에는 1,136건을 찍었다. 6월에는 809건으로 줄었지만 이는 지난달 13일부터 정부의 합동점검으로 공인중개업소가 일제히 문을 닫은 영향이 크다.
그러나 6ㆍ19대책에 따라 6월 19일 이전에 분양한 단지여도 이달 3일 이후 분양권 거래를 할 경우 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 10%포인트씩 강화된 대출규제가 적용된다. LTV는 기존 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 제한된다. 대출 총량이 줄어드는 만큼 사전에 자금조달 여부를 잘 따져봐야 한다는 얘기다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “하반기 입주물량 폭탄과 금리인상 우려 등으로 시장 분위기가 주춤해지면 분양권 거래가격도 조정을 받을 가능성이 크다”며 “막연한 집값 상승 기대심리에 혹한 매매거래는 주의해야 한다”고 말했다. 변태섭기자 libertas@hankookilbo.com
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