서울 초고층 재건축 ‘압구정發 브레이크’

‘50층 내외’ 계획 수정 불가피

기존 층수 높아 초고층 추진 절실

“압구정동 재건축 높이가 35층으로 묶이면서 일반 조합원들이 동조하고 있어요. 우리 단지 역시 최고 50층 계획안을 제출해 결과를 장담할 수 없는 상태죠.”

재건축을 추진 중인 잠실주공5단지(송파구 잠실동) 조합의 한 대의원은 11일 불안한 기색을 감추지 못했다. 다음달 ‘최고 층수 50층, 용적률 400% 이하’를 골자로 한 조합 측의 계획안이 서울시 도시계획위원회 심의를 앞두고 있기 때문이다. 또 다른 조합원은 “일부 주민들은 계획안 통과가 어렵다고 보고 집을 내놓을 태세”라고 말했다.

50층 이상 초고층 단지를 꿈꿨던 서울 재건축 단지들이 초비상이다. 서울시가 최근 압구정 재건축 계획을 통해 ‘35층 층수 제한에 예외는 없다’는 기본 입장을 명확히 하면서 재건축 계획안의 궤도 수정이 불가피해졌기 때문이다. 현재 대치 은마, 반포지구, 잠실, 여의도 일대 재건축 단지들이 50층 내외의 초고층 재건축을 추진하고 있다.

사실 이미 현행 ‘2030 도시기본계획’ 상 서울 지역 내 아파트 등 주거용 공동주택(주상복합 제외)의 최고 층수는 35층 이하로 제한돼 있다. 지난해 한강변 개발계획을 구체화한 ‘한강변 관리 기본계획’ 또한 35층 규제를 준용하고 있다. 이에 압구정 등 강남권 대규모 재건축 단지를 중심으로 층수 규제 완화에 대한 요구가 거셌는데, 시는 “도시기본계획 상 최고높이 제한에 예외는 없다”며 층수 규제에 대한 가이드라인을 명확히 한 것이다.

현재 50층 이상 초고층 재건축을 추진하고 있는 단지들은 전전긍긍하고 있다. 이들 단지들은 기존 건물 층수가 15층 내외로 높아 재건축 사업성이 뛰어나지 않다는 공통점을 지니고 있다. 초고층 단지가 절실할 수밖에 없다.

하지만 상황은 녹록지 않다. 대치동 은마아파트는 지난달 말 최고 50층, 전용 39~109㎡ 5,940가구를 짓는 재건축 설계안을 확정했다. 은마 재건축추진위원회 관계자는 “5월 서울시로부터 ‘차별화한 디자인을 통해 서울의 명소가 되는 아파트를 지으면 35층 제한을 풀어줄 수 있다’는 취지의 답변서를 수령했다”고 말했다. 그러나 서울시 관계자는 “시는 혁신 디자인 단지에 층수 규제를 풀어줄 수 있다는 입장을 밝힌 적 없다”고 반박했다.

잠실이나 여의도 일대 재건축 단지 역시 처지는 비슷하다. 송파구 재건축의 ‘최대어’인 잠실주공5단지는 제3종 일반주거지역인 전체 정비구역(35만3,987㎡) 가운데 송파대로와 인접한 약 20%를 준주거지역으로 바꿔 50층 이상 주상복합아파트를 지을 계획이다. 근거도 있다. 시는 한강변 관리 기본계획을 통해 잠실, 여의도 등을 한강변 스카이라인의 입체적인 조성이 필요한 곳으로 지정하고 “복합건축물 조성 시 51층 이상 건축이 가능하다”고 명시했다. 그러나 조합 관계자는 “이는 초고층 건축을 위한 필요조건일 뿐”이라며 “도시계획위원회 심의를 통과한다는 보장이 없다”고 토로했다.

재건축이 가능한 단지만 16개(7,800여가구)에 달하는 여의도 또한 대부분이 용적률 200% 초반대로 일반 재건축의 사업성이 떨어져 층수 제한이 달가울 리 없다. 게다가 서울시가 여의도 재건축 방식을 압구정처럼 개별 단지 차원이 아닌 지구단위계획으로 변경할 계획이어서, 사업 속도가 더딜 수밖에 없다. 목화아파트 주민자치회 관계자는 “재건축보다는 비용이 덜 들어가는 리모델링 방식으로 노후아파트 정비를 추진해야지 않겠느냐”고 말했다.

양지영 리얼투데이 실장은 “최고 층수를 시의 기준에 맞춰 재건축을 추진하면 기존 계획안보다 일반 분양분이 줄어들고 조합원 수익성이 낮아진다“며 “조합 내부적으로 다양한 이견이 생길 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다.

박준석 기자 pjs@hankookilbo.com

박관규 기자 ace@hankookilbo.com