내 집 마련+임대 수익 매력
저금리 시대 투자처로 각광
경쟁률도 수백 대 1은 예사
배후 주거단지ㆍ인접 도로…
입지 조건 꼼꼼히 따져보고
건축비ㆍ시공사 체크 만전을
임대 안 되면 ‘애물’ 가능성
1%대 저금리 시대를 맞아‘알짜’수익형 부동산 상품으로 떠오른 점포겸용 단독주택용지(이하 상가주택용지) 공급이 하반기부터 다시 본격화된다. 내 집 마련과 안정적인 임대 수익을 동시에 원하는 은퇴 베이비부머 세대의 관심도 집중될 전망. 전문가들은 청약에 앞서 입지조건과 비용 등을 꼼꼼히 따져볼 것을 권한다.
12일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH는 올해 하반기 전국 7개 지구에 상가주택용지 총 316필지(7만9,300㎡)를 공급할 계획이다. 이달 김포한강 신도시(1필지)를 시작으로 8월 안성 아양지구 46개 필지, 9월 동탄2신도시 80개 필지, 10월 남양주 별내신도시 69개 필지 등이 연달아 나온다. 한 건설사 관계자는 “특히 동탄2신도시와 남양주 별내신도시 내 상가주택용지를 확보하기 위한 투자자 경쟁이 치열할 것”이라며 “최근 이들 지역에 아파트 분양이 활발한 데다 앞으로 추가로 나올 용지가 많지 않기 때문”이라고 전했다.
상가주택 용지는 상업시설(1층)과 주택(2~4층)을 동시에 지을 수 있는 땅이다. 토지를 분양 받아 4층에 실거주하면서 2~3층 주택은 전세로 돌려 건축비를 융통하고, 1층 상가를 통해 임대 수익을 얻는 구조다. 신청 예약금(1,000만원)만 있으면 누구나 신청할 수 있다. 특별한 청약 제한이 없으며, 청약 통장도 필요 없다. 당첨자는 추첨을 통해 결정된다.
가장 큰 매력은 역시 안정적인 임대 수익과 주거를 동시에 해결할 수 있다는 점이다. 보통 수도권 상가주택 용지 1필지는 198~330㎡ 규모로 분양가는 3억~5억원 수준이다. 건축비는 주거 형태에 따라 다르나 5억~6억원 안팎이다. 4층 건물을 지어 1층 상가, 2~3층 원룸(8가구 기준)을 임대하고 4층에 실거주할 경우 연 4~5%의 수익률을 거둘 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 이런 이유로 올해 LH가 공급한 상가주택 용지는 대부분 수백 대 1의 경쟁률로 마감됐다.
그러나 연 4~5% 수익률은 최상의 조건을 가정한 결과일 뿐, 상가주택용지가 항상 장밋빛 결과를 보장하는 것은 아니다. 전문가들은 용지 청약에 앞서 주변 상권, 공급지역의 특성, 투자 비용 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다.
우선 입지 조건이 가장 중요하다. 용지 배후에 적어도 5,000가구 이상의 미니 신도시급 대규모 주거단지가 조성돼야 상권으로 성장할 수 있고, 안정적인 임대수익도 기대할 수 있다는 게 전문가들의 공통된 조언이다. 또 개별 필지가 대로변에 위치하는지 이면도로에 접해 있는 지도 따져봐야 한다. 메인 상권과 동 떨어진 이면도로에 자리를 잡으면 1층 상가에 우량 임차인을 유치하는 데 애를 먹을 수 있다. 공용 주차장 부지가 가까울수록 주차 문제 해결에 유리하다는 점도 기억해 두면 좋다.
예상 임대수익에 대한 시뮬레이션도 최대한 보수적으로 해야 한다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “신도시 상권이 성숙 단계에 진입하려면 최소 5년은 소요되기 때문에 막 상권이 형성되는 현 시기의 임대료 수준이 적정한 지도 점검해야 한다”며 “가령 경기 성남시 서판교 상가주택단지만 해도 5년 전 초기 단계에는 1층 상가 임대료가 월 500만~600만원에 달했으나 현재는 월 300만~400만원까지 하락했다”고 설명했다.
기존 주택을 구입하는 게 아니기 때문에 용지 매입 시 건축비도 고려 대상이다. 부동산업계의 한 관계자는 “자재, 인테리어 등에 따라 건축비가 천차만별이나 최근 수도권 지역은 3.3㎡당 350만~450만원 수준”이라며 “주택의 중층부(2~3층) 임대 보증금을 통해 건축비를 회수할 수 없다면 투자하지 않는 편이 낫다”고 조언했다.
용지 매입 후 건축 단계에서 시공사 선정도 쉽게 생각하면 안 된다. 상가주택 전문 시공사는 대부분 규모가 작고 영세해 건축비를 떼일 염려가 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “시공사들이 건축비를 싸게 해 줄 테니 총 공사비의 30~50%를 선급금으로 달라고 요구한 후, 해당 대금을 다른 사업장에 채무 변제용으로 쓰는 사례도 종종 있다”며 “계약금 10%를 지불한 후 건축 공정률에 따라 대금을 지급하는 방식으로 계약을 맺어야 안전하다”고 당부했다.
박준석 기자 pjs@hankookilbo.com
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0